Von Thomas Engel
Als die LEG 2013 an die Börse ging, vermeldete das Manager Magazin, die EigentümerInnen ihrer Immobilien, die Finanzinvestoren Whitehall und Perry Capital, könnten mit einem Erlös zwischen 1,34 und 1,37 Milliarden Euro rechnen. Nicht schlecht. Und noch besser: Seither hat sich der Aktienkurs mehr als verdoppelt, mit entsprechenden Dividenden für die Aktionäre, fürstliche Vorstandsvergütungen selbstverständlich eingeschlossen.
93.000 LEG-Wohnungen wurden vor zehn Jahren verkauft – Sozialcharta läuft jetzt aus
Was dabei für die MieterInnen der mittlerweile an die 130.000 LEG-Wohnungen herumgekommen ist, haben sich zehn Jahre nach der Privatisierung von seinerzeit etwa 93.000 NRW-Landeswohnungen der Deutsche Mieterbund (DMB), ver.di NRW, das Mieterforum Ruhr und der Mieterverein Dortmund gefragt. Anlass der Veranstaltung im Theater im Depot Dortmund: Die mit dem Privatisierungsvertrag vereinbarte Sozialcharta läuft Ende August dieses Jahres mit Ausnahme einzelner Regelungen aus.
Ermöglicht wurde der Verkauf landeseigener Wohnungen vor zehn Jahren aufgrund eines Kabinettbeschlusses der damaligen CDU/FDP-Landesregierung in NRW. Aber, darüber waren sich die geladenen ExpertInnen einig: Es war in dieser Zeit fast normal, mit Wohnungen zu handeln und NRW schwamm gewissermaßen auf einer viel größeren, bundesweiten Privatisierungswelle.
Dennoch, betont Helmut Lierhaus, ehemaliger Vorstandssprecher des Dortmunder Mietervereins, die schwarz-gelbe Koalition in NRW sei damals die einzige gewesen, die für den Verkauf „ordnungspolitische Gründe“ angegeben hätte. Während die Veräußerung staatlichen Wohneigentums anderswo pragmatisch mit Sparimperativen begründet wurde, hat es sich hier also quasi um ÜberzeugungstäterInnen vom Benefiz der Marktmechanismen für das Allgemeinwohl gehandelt.
Gegen die Privatisierung der LEG-Wohnungen gründet sich schnell eine Volksinitiative
Schnell regte sich Widerstand: Mietervertretungen und Gewerkschaften lehnen den geplanten Verkauf an den von der Investmentbank Goldmann Sachs aufgelegten Fond ab. Es gründet sich eine Volksinitiative, die das Quorum von ca. 66.000 beglaubigten Unterschriften knapp verfehlt.
Die Wohnungen wurden in jener Zeit praktisch flüssig, zur Manövrierware, so Lierhaus im Rückblick. Letztendlich habe damit die öffentliche Hand Steuerungsinstrumente selbst aus der Hand gegeben, indem sie durch riesige Beträge, die durch den Verkauf eingenommen werden konnten, schwach geworden sei. Zumal es die Wiedervereinigung ja nicht ganz umsonst gab.
Vor fünf Jahren dann der Gang in den ganz großen Finanzhimmel. Aber: Börsennotierte Eigentümergesellschaften gäben verhältnismäßig wenig für Instandhaltungsinvestitionen, also für Reparaturen aus. Erst nach und nach habe die LEG modernisiert, berichtet Tobias Scholz.
Abschaffung der öffentlichen Sprechstunden zwingen zum Telefonkontakt in Endlos-Warteschleifen
Die Abschaffung der öffentlichen Sprechstunden in den Kundenbüros sei für ihn ein wesentlicher Eckpunkt, welcher die Folgen der Privatisierung bezeichne, so Scholz. Heute seien MieterInnen gezwungen, statt irgendwo hinzugehen, um ihre Anliegen vorzutragen, sich mit der LEG telefonisch in Verbindung zu setzen.
Kaum sind diese Worte gefallen, macht sich kurz eine Mischung aus Unmut und Heiterkeit unter den ZuhörerInnen breit. Nicht wegen des Wohnungspolitischen Sprechers des Dortmunder Mietervereins, sondern weil alle Anwesenden im Saal wissen, was es bedeutet, einen solchen Versuch zu unternehmen: endlose Warteschleifen. „Wir haben den Eindruck, dass die Mieter eben nicht im Mittelpunkt stehen“, so Scholz, sondern es vielmehr um das Wertvoller-Machen von Wohnungen, um die Einnahmen ginge.
Lierhaus ergänzt, soweit das Auftreten der LEG in den letzten Jahren seit dem Börsengang etwas „weichgespülter“ wirke, wie Moderator Kay Bandermann nahelegt, so komme dies von der naheliegenden Einsicht, dass es nun besser sei, als börsennotierte Unternehmung wenig Schlagzeilen zu machen. Dafür seien die Mietervereine wichtig; also für’s Weichspülen. Aber, es gibt noch viel zu tun.
Von Anekdoten aus dem Kuriositätenkabinett bis zum Wahnsinn des LEG-Wohnalltags
Beim Gespräch mit LEG-MieterInnen soll es gewissermaßen um den Wahnsinn des Wohnalltags in den einzelnen Immobilien gehen. Eine Mieterin der LEG-Immobilie am Sonnenplatz (Große Heimstr./Neuer Graben) berichtet von den Auseinandersetzungen mit der Vermietergesellschaft wegen der geplanten Modernisierungen des Wohnkomplexes: schlechte Kommunikation, unverhältnismäßige Mietpreiserhöhungen und Mahngebühren, rätselhafte Nebenkostenabrechnungen usf.
Ein Herr aus Witten beklagt, die LEG habe auf seinen Hinweis, der in seiner Wohnung verlegte Laminatboden sei austauschbedürftig, lediglich geantwortet, dies sei auf falsche Pflege, hier: zu feuchtes Putzen zurückzuführen. Ein anderer Herr aus Witten-Annen berichtet von einer Außenwandisolierung am Mietshaus, in dem er seit 47 Jahren wohnt, die ein Jahr in Anspruch genommen habe.
Weitere LEG-MieterInnen steuern ihre Erfahrungen bei, die teilweise wie aus einem Kuriositätenkabinett stammten, so eine Frau aus dem Publikum: nasse Keller würden gedämmt, für gleiche Renovierungsarbeiten würden unterschiedliche Mieterhöhungen veranschlagt, neue MieterInnen wüssten von geplanten Sanierungsmaßnahmen nichts. Viele MieterInnen wehrten sich nicht, aus Angst, bei Wohnungsknappheit ihre Wohnung zu verlieren.
Ein „bizarres“, aber umfassendes Bild sei entstanden, so Bandermann resümierend. Und weiterhin entsteht hier bei vielen der Eindruck: Die LEG hat überhaupt nichts dagegen, wenn unzufriedene MieterInnen ausziehen, die sich nicht so recht damit abfinden wollen, wie mit ihnen umgegangen wird. Denn dadurch entsteht zusätzlich die Chance, teuer neu zu vermieten.
Regelung läuft nach zehn Jahren aus – Unger: „Die Sozialcharta war Augenwischerei“
Rita Zachraj vom LEG-Aktionsbündnis formuliert eine Reihe von Forderungen, die an den beklagten Missständen ansetzen: Erreichbarkeit, feste AnsprechpartnerInnen bei der LEG, keine unbegründeten Rechnungen/Mahnungen. Und da wären natürlich noch die Mieterhöhungen durch Modernisierungen. Dadurch, so Tobias Scholz, fielen höhere Instandhaltungskosten an und bei den energetischen Modernisierungen könnten eben laut Rechtslage 11 Prozent der Kosten umgelegt werden.
Was den Wegfall der Sozialcharta betrifft, so scheinen es weniger die MieterInnen zu sein, die dadurch etwas zu befürchten haben, sondern die Angestellten bei der LEG, die ebenfalls unter sie fallen. Denn dadurch, erläutert Jörg Schlehdorn, stv. Vorsitzender des Landesbezirksfachbereichsvorstandes beim FB 13 von ver.di, fiele die Gesamtschuldnerschaft des Unternehmens weg. Das bedeutet: KollegInnen, die in einem Teil des Unternehmens entlassen werden, müssen nicht mehr in einem anderen Teil weiterbeschäftigt werden.
Knut Unger, Mieterverein Witten und stv. Leiter des AK Große Unternehmen und Wohnungspolitik beim DMB NRW, ergänzt: „Die Sozialcharta war Augenwischerei von Anfang an.“ – Für die MieterInnen. Sie träfe eigentlich nur die LEG-Angestellten.
Expansionszwang für börsennotierte Unternehmen – Was kommt nach den Niedrigzinsen?
Die LEG produziere im Prinzip Finanzanlageprodukte, die der Markt ihnen abnimmt. Daher der Expansionszwang. Könne nichts mehr zugekauft werden, funktioniere das System nicht mehr, so der Fachmann vom DMB NRW. Daran anschließend benennt Rainer Stücker, Mieterverein Dortmund und Leiter des AK Große Wohnungsunternehmen und Wohnungspolitik des DMB NRW, eine gemeinsame Sorge: Was denn wohl geschehe, wenn für die Wohnungsunternehmen bei einem Ende der Niedrigzinsphase noch ganz andere Zwänge entstünden?
Einig sind sich wohl die meisten der Anwesenden, dass Wohnungen nicht an die Börse, ins Finanzgeschäft gehörten, wie Knut Unger formuliert. Das Problem in der jetzigen Lage sei allerdings, fürchtet Daniel Zimmermann, zuständig für die Koordination großer Wohnungsunternehmen beim DMB NRW, dass die privatisierten Wohnungen nicht einfach zurückgeholt werden könnten. Niemand habe einfach mal einige Milliarden Euro übrig. Privatisierung sei eben auch so, wie etwas zu verbrennen.
Was könnte neben den spezifischen Forderungen an die LEG im Weiteren als wohnungspolitische Maßnahmen auf Bundesebene eingefordert werden? – Knut Unger sieht hier vor allem Handlungs- und Regelungsbedarf bezüglich der Besteuerung beim Verkauf von Wohnungen und im Mietrecht.
Hier geht es insbesondere um die von Mietervereinigen seit langem erhobenen Forderungen nach kollektiven Widerspruchsrechten, d.h. einem Sammelklagerecht, so dass MieterInnen nicht mehr den großen Wohnungsunternehmen allein gegenüberstehen, sowie um eine funktionierende Mietpreisbindung.
Weitere Informationen:
- Die nun auslaufende LEG Sozialcharta NRW im Wortlaut: hier
- LEG-Aktionsbündnis, nächstes Treffen: 2. Mai, 18.15 Uhr in Dortmund; Dietrich-Keuning-Haus, Leopoldstr. 50-5, 44147 Dortmund. Der Mieterverein Dortmund bittet interessierte LEG-MieterInnen um Anmeldung: tobias.scholz@mieterverein-dortmund.de.
Reaktionen
Mieterverein Dortmund
10 Jahre nach der Privatisierung: LEG-Sozialcharta läuft aus – Mieterverein Dortmund informiert über Folgen für Mieter/-innen
Am 29. August 2008 ist die sogenannte Sozialcharta zum LEG-Verkauf in Kraft getreten. Genau zehn Jahre später nach der Privatisierung durch das Land NRW, wird sie auslaufen.
„Die Privatisierung der LEG ist für die Mieter keinesfalls die Erfolgsgeschichte, die das Unternehmen selbst gerne erzählt.“, sagte, Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.
Bereits vor zehn Jahren warnte eine Volksinitiative, getragen durch ein breites Bündnis aus Mietervereinen, Mieterbeiräten, Betriebsräten der LEG, Gewerkschaften und Parteien, vor den möglichen negativen Folgen eines Verkaufs der landeseigenen Wohnungen durch die Regierung aus CDU und FDP. Die Sozialcharta zielte daher darauf ab, Mieter bei möglichen Wohnungsverkäufen und die Beschäftigten vor Kündigungen zu schützen. „Rückblickend hat die Sozialcharta eine Zerschlagung des Unternehmens unattraktiv gemacht, auch wenn sie heute bei Mieterhöhungen wie ein zahnloser Tiger wirkt“, erläuterte Dr. Tobias Scholz.
„Wir haben festgestellt, dass hier auf Seiten der Mieter eine große Unsicherheit besteht, welcher Mieterschutz nach dem Auslaufen besteht. Wir wollen daher über die Rechte informieren, auf die sich Mieter gesetzlich berufen können und auch solche, die nach Auslaufen der Sozialcharta weiterbestehen.“, erklärte Dr. Tobias Scholz, des Mietervereins.
Kündigungsschutz
Während der „Bestandsschutzzeit“ – dem 10-jährige Zeitraum vom Inkrafttreten bis zum Auslaufen der Sozialcharta – sind Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ausgeschlossen. Diese Regelung gilt jedoch nur für Mieterinnen und Mieter, die bereits vor Inkrafttreten bei der LEG bzw. ihren Tochterunternehmen gewohnt haben. Unternehmen, wie die LEG können jedoch keinen Eigenbedarf anmelden. Dies wäre erst nach einem Weiterverkauf an Selbstnutzer möglich. Verkäufe und eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen spielten dann nach 2008, entgegen damaligen Befürchtungen, keine Rolle. Falls es in Zukunft Veräußerungen von Wohnungsbeständen geben würde, wären Mieter im Falle einer Umwandlung durch die Kündigungssperrfrist mindestens drei Jahre vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Bei Verwertungskündigungen setzt das Mietrecht enge Grenzen für den Vermieter.
Für Mieter, die am 29.08.2008 das 60. Lebensjahr vollendet haben, gilt der Schutz vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung unbefristet. Der Schutz ist in diesem Fall also nicht an die „Bestandsschutzzeit“ gebunden. Die entsprechenden Informationsschreiben zur Sozialcharta sollten weiterhin zusammen mit dem Mietvertrag aufbewahrt werden.
Mietereinbauten
Der gesonderte Bestandsschutz für Mietereinbauten zielt darauf, die am „Vollzugstag“ vorhandenen, aber häufig nur mündlich genehmigten Einbauten, abzusichern. Dieser Bestandsschutz gilt auch nach Auslaufen der Sozialcharta.
Luxusmodernisierung
Luxusmodernisierungen sind nach der Sozialcharta nur nach Einwilligung durch den Mieter gestattet. Doch auch „normale“ Modernisierungen bringen schnell Mieterhöhungen zwischen zwei bis drei Euro den Quadratmeter mit sich. Modernisierungsmieterhöhungen spielen zudem bei den „Sozialcharta“-Regeln zur Höhe von Mieterhöhungen keine Rolle.
Mieterhöhungen
Dieses Regelwerk zu einer Begrenzung von Mieterhöhungen bezieht sich nicht auf die für eine Wohnung gezahlte Miete, sondern lediglich auf den Gesamtdurchschnitt aller Nettokaltmieten der LEG und ihrer Töchterunternehmen. Nur der Durchschnitt aller Mieterhöhungen ist begrenzt. So durfte die allgemeine Preissteigerungsrate von 2008 bis 2012 jährlich höchstens um 1,5 Prozent und von 2013 bis 2017
jährlich um höchstens 3,0 Prozent überschritten werden.
Da es nur auf den Durchschnitt der Erhöhungen ankommt, konnte die LEG ohne Probleme die Mieten in angespannteren Wohnungsmärkten um mehr als die vereinbarten Punkte anheben, während sie auf entspannten Wohnungsmärkten nur geringere Erhöhungen durchsetzen konnte. Für Mieterhöhungen galt und gilt aber generell, dass sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. am Mietspiegel orientieren müssen. Zusätzlich ist die gesetzliche Grenze von maximal 20 Prozent Mieterhöhung in drei Jahren zu beachten. Im Gemeinden, in denen die Kappungsgrenzenverordnung gilt, wie Waltrop, liegt die Grenze bei 15 % in drei Jahren.
MieterForum Ruhr (Pressemitteilung)
Kritik des MieterForums Ruhr: LEG versucht Mieterbeiräte auszuhebeln
Ende August 2018 und damit zehn Jahre nach der Privatisierung des früher landeseigenen Wohnungsunternehmens LEG lief die Sozial-Charta zum Schutz der Mieterinnen und Mieter aus.
„Seitdem beobachten wir umfangreiche Veränderungen im Unternehmen. Der komplette Vorstand wurde ausgetauscht. LEG-Alt-Bestände im Umfang von 2700 Wohnungen, unter anderem in Dortmund und Dorsten-Barkenberg wurden an einen Hedge-Fond verkauft. Die LEG versucht nun außerdem, sich sang- und klanglos von den Mieterbeiräten zu verabschieden.“ sagte Knut Unger , Sprecher des MieterForum Ruhr.
So hatte die LEG die geringer werdende Anzahl an Mieterbeiratsmitgliedern in Dortmund-Wickede und Dortmund-Scharnhorst zum Anlass genommen, die Schlösser der von der LEG zur Verfügung gestellten Büros der Mieterbeiräte auszutauschen. In Scharnhorst geschah dies sogar ohne Ankündigung. Auf Einzelanfragen zu Neuwahlen ging das Unternehmen nicht ein.
In einem gemeinsamen Brief an den LEG-Vorstand Anfang August 2019 haben die Mieterbeiräte Ihr Anliegen von Neuwahlen vorgetragen und um einen Termin zur Abstimmung der weiteren Vorgehensweise gebeten. Doch die LEG reagierte nicht.
„Es ist der Eindruck entstanden, die LEG möchte die Mieterbeiräte möglichst geräuschlos loswerden. Stattdessen wurde auf der Hauptversammlung ein unternehmensweiter ,Kundenbeirat‘ in Aussicht gestellt. Mit einem örtlichen Mieterbeirat hat dieser aber nicht viel zu tun. Wir fordern den LEG-Vorstand daher auf, von Seiten der LEG mit den Mieterbeiräten Termine zur Vorbereitung von Neuwahlen zu vereinbaren“, sagte Tobias Scholz, Sprecher von Mieterforum Ruhr e.V..
LEG Konzern provoziert Ausweitung von Streiks (PM ver.di)
LEG Konzern provoziert Ausweitung von Streiks (PM ver.di)
Am morgigen Montag treten die Beschäftigten der Handwerkergesellschaft TSP (Technik Service Plus) im LEG Konzern erneut in den Streik. Es ist der fünfte Streiktag in Folge.
Aufgerufen sind diesmal die Beschäftigten an allen vier Standorten. Im Anschluss an die dezentralen Treffen in Dortmund, Castrop-Rauxel, Münster und Düsseldorf treffen sich Streikdelegierte von jedem Standort vor dem LEG Konzern um zu demonstrieren.
Die Gewerkschaft ver.di hatte die Geschäftsführung der TSP bereits im Juni diesen Jahres zu Tarifverhandlungen aufgefordert. Die Geschäftsführung verweigert seitdem im Auftrag der LEG-Konzernspitze nach wie vor die Aufnahme von Tarifverhandlungen, obwohl die meisten Beschäftigten im LEG Konzern bereits von dem mit ver.di verhandelten Tarifvertrag profitieren.
Andrea Becker, Fachbereichsleiterin Besondere Dienstleistungen NRW erklärte: „Bislang haben sich bereits ein Viertel der Beschäftigten an unseren Streikaufrufen beteiligt. Das wollen wir nun noch einmal steigern!“ Es sei unverständlich, dass ein börsennotierter Konzern, der seit Jahren Rekordgewinne vermeldete, dieser Beschäftigtengruppe einen Tarifvertrag und damit regelmäßige Lohnerhöhungen verweigere.
Was sonst durch den im LEG bestehenden Haustarifvertrag für die meisten Beschäftigten im Konzern geregelt sei, wie beispielsweise regelmäßige Lohnerhöhungen, solle den Beschäftigten in der TSP verweigert werden. Seit Bestehen der TSP gäbe es unregelmäßige freiwillige Leistungen des Arbeitgebers, aber keine kontinuierliche Entwicklung der Löhne.
„Handwerkerinnen und Handwerker werden auf dem Arbeitsmarkt stark nachgefragt. Das spiegelt sich aber nicht in der Bezahlung der TSP-Beschäftigten wider, was für
Unverständnis und Wut sorgt.“, so Becker.
Während sich der Vorstandsvorsitzende durch die Aktionärsversammlung die Vergütung um 52 Prozent auf 4,3 Millionen Euro im Jahr hat erhöhen lassen, sollen die Beschäftigten der TSP weiterhin keine regelmäßigen Lohnerhöhungen sowie rechtliche Ansprüche per Tarifvertrag erhalten. Die Forderungen der Beschäftigten, bei 100-prozentiger Umsetzung, belaufen sich übrigens auf ca. 0,9 Millionen im Jahr.