Dortmund wächst, die Bevölkerungszahl hat die 600.000er-Marke gerissen. Das führt zu einer verstärkten Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt und sorgt für einen höheren Preisdruck: Die Netto-Kaltmieten in Dortmund steigen daher – in den vergangenen zwei Jahren um insgesamt über vier Prozent.
Modernisierungen: Altbauwohnungen wurden um bis zu 5,5 Prozent teurer
Das ist das Ergebnis der repräsentativen Untersuchungen im Rahmen des neuen qualifizierten Mietspiegels, der ab 1. Januar 2017 für zwei Jahre gilt. Der Mietspiegel ist für Mieter und Vermieter wichtig. Denn er ist im Streitfall auch für die Gerichte die Richtschnur, in welchem Umfang die Mieten angehoben werden dürfen.
Die Auswertung der Daten für die vergangenen zwei Jahre zeigt eine deutliche Erhöhung der Nettokaltmieten auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt.
„Es wurde festgestellt, dass in älteren Wohngebäuden bis zur Baualtersklasse 1969 Mietsteigerungen in Höhe von 5,50 Prozent und in den jüngeren Wohngebäuden ab Baualtersklasse 1970 Mietsteigerungen in Höhe von 3,25 Prozent am Wohnungsmarkt durchgesetzt werden konnten“, berichtet Thomas Böhm.
Die im Mietspiegel ausgewiesenen Zuschläge und Abschläge, die den gesamten Wohnungsmarkt betreffen, werden um 4,02 Prozent angepasst, so der Leiter der Amtes für Wohnen und Stadterneuerung der Stadt Dortmund.
Mietniveau in Dortmund ist trotz der Anstiege dennoch bezahlbar
Dennoch sei das Mietniveau in Dortmund aber noch relativ bezahlbar: „Wir gehen aber davon aus, dass es nicht das Ende ist. Es signalisiert uns schon, dass wegen der Verknappungen im Segment der bezahlbaren Wohnungen das Mietpreisniveau nachziehen wird“, so Böhm. „Wir arbeiten intensiv daran, dass Angebot auszuweiten. Aber wir haben sicher noch nicht das Ende des Mietsteigerungsprozesses erreicht.“
Die Fortschreibung des Dortmunder Mietspiegels wurde durch den Arbeitskreis Mietspiegel begleitet. In dem Arbeitskreis haben sich Vertreterinnen und Vertreter des Haus & Grund Dortmund e.V., der Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen, des Mietervereines Dortmund und Umgebung e.V., des DMB Mieterbund Dortmund e.V., des Amtes für Wohnen und Stadterneuerung und des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund zusammengeschlossen.
Auf Grund der gemeinsamen Marktbeobachtung aller Vertreter im Arbeitskreis wurde der Mietspiegel auch in diesem Jahr über eine erneute Eigentümerbefragung (Nacherhebung) fortgeschrieben.
So einig sie sich bei der Arbeit am Mietspiegel waren und auch die konstruktive Zusammenarbeit lobten – bei der Bewertung der Ergebnisse werden die Unterschiede zwischen Eigentümer- und Mieterseite deutlich.
Mietsteigerungen deutlich über Inflationsgrenze und allgemeinen Kostensteigerungen
„Uns beunruhigt, dass die Mietsteigerungen deutlich über der Inflationsgrenze und auch den durchschnittlichen Kostensteigerungen liegen“, betont Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund und Umgebung.
Während die Inflation im zweijährigen Vergleichszeitraum um 1,1 Prozent und die Kostensteigerungen um insgesamt 2,6 Prozent gestiegen seien, sind die Mietkosten in Dortmund um durchschnittlich vier Prozent gestiegen.
Bei Altbauten sei der Anstieg besonders deutlich: Statt 2,6 Prozent wie im bundesweiten Schnitt seien die Kosten hier um 5,5 Prozent gestiegen, so Grebe.
Die Ursachen liegen u.a. in den zum Teil umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsaktivitäten von privaten wir gewerblichen Vermietern: „Vor allem im Altbau sind die Steigerungen höher – gerade bei erhöhtem Sanierungsbedarf.
Das ist nicht zum Nulltarif zu haben“, so Michael Mönig, Hauptgeschäftsführer der Eigentümergemeinschaft Haus+Grund in Dortmund. Auch die energetischen Maßnahmen sowie Bauvorschriften erweisen sich als Preistreiber.
Anstieg ist überdurchschnittlich, aber nicht so drastisch wie in anderen Großstädten
Vor allem die Neuvermietungen erweisen sich als Preistreiber. Bei den Bestandsmieten fällt der Sprung nicht ganz so hoch aus, wenngleich die Hälfte aller Mieterinnen und Mieter in Dortmund in den vergangenen zwei Jahren aus unterschiedlichsten Gründen Mietpreissteigerungen hinnehmen mussten.
Dennoch möchte auch der Mieterverein noch nicht alarmistisch wirken: „Der Anstieg ist überdurchschnittlich, aber nicht so drastisch wie in anderen Großstädten. Hamburg, Berlin oder München wären über diese Werte glücklich“, so Grebe.
Dennoch sei dies nur eine Momentaufnahme. „Der Anstieg ist deutlich höher als zuvor. Da sind deutliche Preissteigerungen drin. Das bewerten wir das anders als Herr Mönig.“ Zwei Trends haben sich für den Mieterverein fortgeschrieben: Für kleinere Wohnungen gibt es deutliche Zuschläge.
Bei Wohnungen unter 60 Quadratmetern hätten Menschen mit geringen Einkommen zunehmend Schwierigkeiten,die Mieten noch zu bestreiten. „Oder es geht einiges an Lebensqualität verloren“, so Grebe.
Das Wohnen im Süden können sich bestimmte Gruppen nicht mehr leisten
Der zweite Trend betrifft die Gruppe der Menschen, die auf Arbeitslosengeld II oder Grundsicherung angewiesen sind. „Auch für diese Gruppe wird es zunehmend schwieriger, etwas zu finden. Da wäre es gefährlich, wenn dieser Trend sich fortsetzen würde“, warnt der Mieterverein.
Dort hat man zudem Sorge vor einer sogenannten „Zementierung der Gebietskulissen“. Im Klartext: Im Süden sind Wohnungen bei vergleichbarer Ausstattung im Durchschnitt pro Quadratmeter 70 Cent teurer als im Norden. „Das ist eine Marke, die uns mit Sorge erfüllt, weil dann die Gefahr besteht, dass sich bestimmte Gruppen das Wohnen in bestimmten Gebieten nicht mehr leisten können“, so Grebe.
Daher plädierten Stadt, Mieterverein und Eigentümervereinigung erneut und eindringlich dafür, den Wohnungsbau in Dortmund weiter zu intensivieren. „Neubau ist der beste Mieterschutz“, sagte Haus & Grund-Präsident Walter Derwald.
Die Stadt selbst hat ebenfalls in den sozialen Wohnungsbau investiert. Sie setzt auf den geförderten Wohnungsbau mit gedeckelten Netto-Kaltmieten von maximal 5,25 Euro. Diese Wohnungen tauchen nicht im Mietspiegel auf.
Über 600.000 EinwohnerInnen: Dortmund wird für Investoren immer interessanter
„Es ist aber nicht die klassische Aufgabe der Stadt, Wohnungen zu bauen“, betonte Böhm und verwies daher auf „ein größeres Reservoir an baureifen Flächen“ für Investoren. Und die kämen immer häufiger nicht nur aus Dortmund: „Durch das Überschreiten der 600.000er-Marke bei den Einwohnerzahlen werden wir auch interessanter für Investoren von außen. Das gibt eine andere Aufmerksamkeit.“
Der Mietspiegel wurde am 30.12.2016 in den Dortmunder Bekanntmachungen veröffentlicht. Sonderdrucke sind ab dem 02.01.2017 beim Amt für Wohnen und Stadterneuerung, Südwall 2-4, Zimmer A 502, erhältlich oder können unter der Rufnummer 50-2 26 46 angefordert werden.
Der Mietspiegel ist auch im Internet unter www.dortmund.de über den Menüpunkt „Leben in Dortmund/ Planen, Bauen Wohnen/ Amt für Wohnen und Stadterneuerung“ abrufbar. Auch die an der Erstellung des Dortmunder Mietspiegels beteiligten Verbände geben Sonderdrucke heraus.
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Mieterverein Dortmund
Zum 01.01.2017 wird der seit 2015 geltende qualifizierte Mietspiegel für Dortmund fortgeschrieben. Er basiert auf einer Nachuntersuchung und gilt bis zum 31.12.2018.
Die Mietspiegel-Miete (nach den zwingenden gesetzlichen Vorgaben ein Mix aus den Neuvermietungs- und erhöhten Bestandsmieten der letzten vier Jahre, rechtlich „ortsübliche Vergleichsmiete“ genannt) steigt in Dortmund im Vergleich zu 2015 um durchschnittlich 4,04%. Dies entspricht einer durchschnittlichen Mietpreissteigerung pro Jahr von ca. 2%. Damit liegt die Mietpreissteigerung in Dortmund über der Inflationsrate (Verbraucherindex 2015: 0,3%; 2016: Veränderung seit November 2015: 0,8%.); bzw. den durchschnittlichen, statistischen Nettopreismietsteigerungen 2015: 1,2%, Steigerungen seit November 2015: 1,4%; Basis: Entwicklung aller Mieten).
Dabei ziehen die Preise für ältere Wohnungen stärker an. Die Preissteigerungen für die Baujahre bis 1969 belaufen sich auf 5,50%, bei den jüngeren Baujahren ab 1970 liegt die Steigerungsrate lediglich bei 3, 25%.
„Mieten steigen trotz angespannter Marktlage in Dortmund noch maßvoll an. Bestandsmieter müssen mit keinen drastischen Mieterhöhungen rechnen. Dies ist für Mieter und Mieterinnen erfreulich“, stellt Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. fest. „Dies ist ein deutlicher Unterschied zu anderen Großstädten mit insgesamt drastischen Mietsteigerungen. Dies erklärt sich vor allem durch die geringeren Einkommen, bedingt durch die weiterhin hohe Arbeitslosigkeit in unserer Stadt.“
Sorge bereiten dem Mieterverein die Zuschläge für kleinere Wohnungen. Dieser Trend aus dem Jahre 2015 setzt sich auch im neuen Mietspiegel 2017 fort. Bei Wohnungen von 55-60 m² ist nunmehr ein Zuschlag von 0,22 €/m² (bislang 0,21€/m²) berechtigt, für Wohnungen zwischen 40-50 m² liegt er bei 0,42 €/m² (bislang 0, 41€/m²) und Wohnungen bis 40 m² erlauben einen Zuschlag von 0,85 €/m² (bislang 0, 41€/m²).
„Dies führt für Mieter und Mieterinnen mit geringem eigenen Haushaltseinkommen“, so Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund, „zu einer zunehmenden finanziellen Belastung und erschwert Umzüge für Transferleistungsempfänger (ALG II, Sozialgeld und Grundsicherung) in eine kleinere Wohnung.“
Auch die erstmals seit 2015 eingeführten Zu- und Abschläge nach Gebietszugehörigkeit bleiben erhalten.
Bei Wohnungen im Bereich Innenstadt-Mitte ist nunmehr ein Zuschlag von 0,59 €/m² (bislang 0,56€/m²) berechtigt, für Wohnungen im Bereich Dortmund-Ost liegt der Zuschlag bei 0,14 €/m² (bislang 0, 13€/m²) im Bereich Hörde bei 0,22 €/m² (bislang 0,21€/m²) und im Bereich Dortmund-Süd bei 0,50 €/m² (bislang 0,48€/m²). Die Bereiche Dortmund-West und Dortmund-Nord weisen weiterhin keinen Zuschlag auf. Für Dortmund-Nord erhöht sich der Abschlag auf 0,20 €/m² (bislang 0, 19€/m²).
Gemessen an Zu- und Abschlägen je nach Gebietskulisse ist eine Wohnung im Dortmunder Süden nunmehr durchschnittlich 0,70 €/m² teurer als im Bereich Dortmund-Nord.
„Der aktuelle Mietspiegel schreibt somit auch die Teilung der Stadt in bessere und schlechtere Wohngebiete fort“, lautet die Wertung von Rainer Stücker vom Mieterverein Dortmund. „Aber an dieser Realität führt kein Weg vorbei. Die Zu- und Abschläge sind das gesicherte Ergebnis einer empirischen Untersuchung und geben somit die Verhältnisse auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt wieder“.
Auch der neue Mietspiegel 2017 ist ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel. Er ist daher für alle Mieterhöhungen bis zum 31.12.2018 verbindlich.
Mietrechtliche Tipps für Mieterinnen und Mieter
Grundsätzlich gilt, dass eine Mieterhöhung immer begründet werden muss. Als Begründung kommt entweder der Hinweis auf den aktuellen (qualifizierten) Mietspiegel in Frage (§ 558 BGB) oder auf eine vorangegangene Modernisierung in Frage (§ 559 BGB). Ansonsten besteht keine Verpflichtung, einer anderweitig begründeten Mieterhöhung zuzustimmen oder diese zu zahlen.
Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Modernisierungs-Zuschläge vorsieht oder ob Abschläge zu Gunsten der Mieter auch wirklich berücksichtigt wurden. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme reicht hierfür aus.
Im durchschnittlich ausgestatteten Wohnungsbestand kommt es entscheidend darauf an, ob die Wohnung mit Oberböden (z. B. Laminat, Teppich, Parkett, Holzdielen) vermietet und ob in der Küche der Bezug von fließend Heißwasser möglich ist. Beides liegt nicht vor, wenn der Fußboden vom Mieter selbst bezahlt wurde, Heißwasser in der Küche nur über einen fest installierten Wasserkocher erzeugt werden kann.
Mieter müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb einer Preisspanne richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen Ausnahmefällen abzuweichen sein.
Generell gilt die gesetzliche Kappungsgrenze von 20%, um die sich Mieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren höchstens erhöhen dürfen.
Umso wichtiger ist, dass der Mietspegel und Erläuterungen sowie Berechnungshilfen für Betroffene zugänglich sind. Der Mieterverein Dortmund e.V. bietet diese an.
Mieterverein bietet Online-Rechner und Sonderdruck
Der Mietspiegel ist ab sofort auf der Internetseite des Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. als pdf-Dokument sowie auch als Sonderdruck in der Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund, kostenlos erhältlich. Unter mvdo.de/mietspiegel.html bietet der Mieterverein einen kostenfreien Mietspiegel-Rechner an, der die Anwendung des Dortmunder Mietspiegels erleichert.
Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. bietet seinen Mitgliedern in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung an.
Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.
Stadt Dortmund
Verwaltungsvorstand empfiehlt Satzungen zur Steuerung des Dortmunder Wohnungsmarktes
Die Wohnungsnachfrage, insbesondere nach preiswertem Wohnraum, ist in Dortmund überaus groß. Die Wohnungsleerstandsquote von 1,8 Prozent zeigt, dass das Wohnungsangebot stark geschrumpft ist. Der Verwaltungsvorstand hat daher am Dienstag, 7. März 2017, beschlossen, den politischen Gremien zwei Satzungen zur Steuerung des Dortmunder Wohnungsmarktes zur Entscheidung vorzulegen.
Nach Veröffentlichung der Satzung über Schutz und Erhalt von Wohnraum ist es in Dortmund weitere fünf Jahre untersagt, Wohnraum ohne Genehmigung zweckfremd, z. B. als Gewerbefläche, zu nutzen. Ein besonderes Interesse hat die Stadt Dortmund an leer stehendem Wohnraum, der auch nach einer normalen Übergangszeit (Fluktuation) von drei Monaten von den Eigentümerinnen und Eigentümern nicht wieder vermietet wird.
Mit der neuen Satzung kann die Stadt Dortmund gezielt auf die Vermieterinnen und Vermieter einwirken, den Wohnraum dem Wohnungsmarkt wieder zur Verfügung zu stellen. Eine Genehmigung kann beim Amt für Wohnen und Stadterneuerung beantragt werden, wenn in Dortmund entsprechender Ersatzwohnraum geschaffen wird.
Wohnungssuchende Haushalte unterstützt die Stadt Dortmund über die Vermittlung von öffentlich gefördertem Wohnraum. Für diese sind der Stadt Dortmund kraft Gesetzes Besetzungsrechte eingeräumt. Der geförderte Mietwohnungsbestand ist in Dortmund seit Jahren rückläufig. Gleichzeitig besteht eine hohe und stetig steigende Nachfrage nach preiswertem Wohnraum. Es ist abzusehen, dass eine ausreichende Vermittlung langfristig nicht mehr möglich sein wird.
Aus diesem Grund beabsichtigt die Stadt Dortmund, für weitere fünf Jahre eine Benennungsrechtssatzung zu erlassen. Durch die Satzung über die Begründung von Benennungsrechten umfasst das Angebot, das dem Amt für Wohnen und Stadterneuerung für die Wohnraumvermittlung zur Verfügung steht, quasi den gesamten geförderten Wohnungsbestand mit rund 22 600 Wohnungen.