Der Zahn der Zeit, er nagt. Was vergeht, muss aktiv erhalten, kann zudem modernisiert werden. Auf dem Mietwohnungsmarkt führt diese doppelte Option vor dem Hintergrund einer komplizierten Rechtslage manchmal in eine typische Konfliktkonstellation, die gegenwärtig in Dortmund, aber auch bundesweit immer wieder zu beobachten ist. Wohnunternehmen ergreifen an und in ihren Mietbeständen Maßnahmen. Irgendwo zwischen Konservieren und aufwertendem Ersetzen wird fachmännisch gewerkelt. In diesem Fall seit 2018, veranlasst durch das größte bundesdeutsche Wohnungsunternehmen – Vonovia SE – in der Brünninghausener Wohnanlage „Am Bahnhof Tierpark“. Und am Ende der Modernisierungsarbeiten kommt es zum Streit. Wer zahlt eigentlich die Rechnung?
Modernisierung der Brünninghausener Wohnanlage „Am Bahnhof Tierpark“
In Dortmund-Brünninghausen gab es in der Vonovia-Siedlung nahe dem Tierpark über die letzten zwei Jahren u.a. neue Fenster, eine neue Heizung; Außenwände, Dächer wurden zudem gedämmt. Dann, nach Abschluss der Arbeiten, die Auseinandersetzung: Schöner, gemütlicher, wohnlicher, ökologisch vernünftiger ist es unzweifelhaft geworden – doch: Wer muss dafür nun in die Tasche greifen?
Wer muss jetzt und in welchem Maße für die entstandenen Modernisierungskosten geradestehen? Was darf der Vermieter auf die Bewohner*innen über eine Mieterhöhung umlegen, was nicht? ___STEADY_PAYWALL___
Wie im ersten Teil dieses Beitrages angedeutet, handelt es sich – beim Miet- bzw. Modernisierungsrecht – fraglos um eine komplexe Materie. Folge: Was am Ende – als eine durch den Vermieter ausgewiesene Erhöhung des Mietzinses – für einzelne Bewohner*innen dabei herauskommt, ist deshalb und wegen der vorhandenen Interessendivergenz nicht selten umstritten.
So wie beim Wohnkomplex am Tierpark. Es gibt Proteste, der Mieterverein Dortmund vertritt gegenwärtig etwa 50 Betroffene, die gegen den Umfang nach den Maßnahmen geforderter Mieterhöhungen Einspruch eingelegt haben.
Erhaltungsmaßnahmen: Instandhaltung und Instandsetzung sind Sache der Vermieterseite
Im Kern geht es bei der Auseinandersetzung um die Anwendung eines Urteils des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 17. Juni 2020. Vonovia sagt dazu, im Prinzip: Wir berücksichtigen das! Die Mietervertretung dagegen, dass dies keineswegs erkennbar sei. – Um zu verstehen, worum es hier konkret geht, braucht es einen kurzen Blick auf die gegenwärtige Rechtslage.
Da war einerseits der „nagende Zahn“. Was gegen das sukzessive Vergehen in und an Mietwohnungsimmobilien getan werden kann, nennt das Gesetz „Erhaltungsmaßnahmen“, für die im Prinzip der Vermieter zuständig ist, soweit es sich um Gebäudeteile handelt. Zur Debatte stehen also nicht die Tapeten in den eigenen vier Wänden, sondern etwa Fenster oder Türen: Bauteile, die zum Haus gehören.
Unter solche Erhaltungsmaßnahmen fällt einerseits die Instandhaltung (wie die Wohnumfeldpflege zur Bewahrung der Wohnqualität), andererseits die Instandsetzung (Wiederherstellung) im Falle von Schäden durch Reparatur oder Austausch – etwa einer Heizung gegen eine gleichwertige.
Dass in beiden Fällen die Vermieterseite für die etwaig anfallenden Kosten aufkommen muss, ergibt sich aus dem Vertragsverhältnis zwischen den beiden Parteien (Mietvertrag), mit dem ein bestimmter Zustand der Immobilie als Standard festgeschrieben ist, welcher Bewohnbarkeit wie Wohnqualität garantiert.
Real anfallende Modernisierungskosten gehen immer zulasten von Mieter*innen
Modernisierungsmaßnahmen dagegen sind bauliche Veränderungen zu einem näher definierten Zweck, dessen Inhalt, vereinfacht gesagt, eine Verbesserung der Wohnverhältnisse oder der Energiebilanz sein muss. Das war bei den Maßnahmen am Vonovia-Mietwohnkomplex in Dortmund-Brünninghausen der Fall. Dort handelte es sich um eine sog. energetische Modernisierung, in deren Folge nachhaltig Endenergie eingespart wird, sich Verbrauchskosten also mindern.
Der Punkt ist nun: Modernisierungskosten müssen seitens der Mieter*innen getragen werden. Dies geschieht durch die sog. Modernisierungsumlage. Die besagt, dass die Kosten für eine Modernisierung mit bis zu acht Prozent auf die jährliche Miete aufgeschlagen werden können. Mit anderen Worten: Nach gut zwölf Jahren haben sich entsprechende Investitionen amortisiert. Bis 2019 konnten sogar noch elf Prozent jährlich auf die Miete umgelegt werden.
Dann rollt der Rubel. Zu schnell, zu geschmeidig in den Augen der Mietervereine. Denn die andere Seite der Medaille ist eine erhebliche, dauerhafte Mehrbelastung für die Bewohner*innen. Weil ihre Mieten ja nicht wieder sinken werden – wenn sie die Modernisierungskosten nach gut einem Jahrzehnt vollständig durch den erhöhten Mietzins quasi „abbezahlt“ haben. Seit Langem lautet daher eine vom Mieterverein Dortmund gestellte Forderung: Absenkung der Mieterumlage auf vier Prozent jährlich.
Kostengünstiger Instandhaltungsstau durch umlegbare Modernisierung aufgeholt?
Ob das legitim ist oder nicht, sei dahingestellt. Das positive Recht (BGB § 559 Abs. 1) steht jedenfalls faktisch bei acht Prozent und es bedürfte diesbezüglich einer Gesetzesänderung. Die Konflikte in der Siedlung am Bahnhof Tierpark gruppieren sich dagegen um die Rechtsauslegung, mit einer Steilvorlage des BGH. Dessen Urteil von 2020 verortet sich in dem Dauerkonflikt bei Mietwohnungsverhältnissen, kommt es zu Modernisierungsmaßnahmen.
Über deren Veranlassung allein die Eigentümerseite entscheidet. Mieter*innen haben darauf keinen Einfluss. Sie können die Maßnahmen an den Immobilien entweder hinnehmen, später bis zu zwei (ab sieben Euro pro Quadratmeter vor Mieterhöhung bis zu drei) Euro pro Quadratmeter dauerhaft mehr zu zahlen, nachdem ihre Wohnung modernisiert wurde – oder sie müssen ausziehen, wenn wirtschaftliche Zwänge zu groß werden.
Deshalb ist es bei überschaubaren Budgets nicht unerheblich, wie hoch die Umlage auf die Mieten nach einer abgeschlossenen Modernisierung realiter ausfällt. Seit geraumer Zeit nun – also schon vor dem höchstrichterlichen Urteil aus Karlsruhe – klagen Mietervereine und Verbände: Mit entsprechenden Maßnahmen versuche die Wohnungswirtschaft immer wieder, einen jahrelangen (und durchaus gewollt in Kauf genommenen) Instandhaltungsstau aufzuholen.
Operative Scheidung zwischen Modernisierungs- und Erhaltungskosten ist strittig
Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten werden verschoben, später wird modernisiert, die Kosten tragen größtenteils die Mieter*innen – und zwar zu einem unverhältnismäßigen Anteil. So zumindest ein häufiger Vorwurf von Mietervertretungen.
Möglich wird dies im Prinzip dadurch, dass in der Praxis eine genaue Scheidung zwischen Maßnahmen zur Erhaltung und solchen der Modernisierung im Einzelfall und systembedingt nicht immer klar zu treffen ist. Das aber wäre entscheidend, sofern Erhaltungskosten eben nicht umlagefähig, sondern vom Eigentümer selbst zu tragen und von den Modernisierungskosten abzuziehen sind.
Solche eingesparten Ausgaben könnten sich unter den veranschlagten Modernisierungsausgaben verbergen und würden so „unter der Hand“ als solche auf die zukünftige Miete gleichfalls aufgeschlagen. Was unrechtmäßig wäre, sofern es im BGB § 535 Abs. 1 eindeutig heißt, der Vermieter habe die „Mietsache“, d.h. die Wohnung „dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen“.
BGH-Urteil: Zeitwert eines Bauteils ist in Abzug von Modernisierungskosten zu bringen
Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten dienen mithin der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln und sind Sache des Vermieters. Vonovia hat aber zwischen 2018 und 2020 besagten Immobilienbestand am Tierpark energetisch modernisiert. Wo es in der Folge zu einer Verbesserung der Wohnsituation, zu einem Mehr an Nachhaltigkeit gekommen ist, kann der betreffende Aufwand daher rechtens auf die Miete umgelegt werden.
Was hingegen durch die Modernisierung an Ausgaben für die Instandhaltung eingespart wurde, muss seit eh und je von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Der BGH hat in seinem Urteil aus dem vergangenen Jahr nun deutlich gemacht, dass damit nicht nur Reparaturen defekter Bauteile gemeint sind, sondern auch ihre fiktiven Instandhaltungskosten – also ihr Verschleiß durch Nutzung.
Beispiel: Gesetzt den Fall, in einer Wohnung würden die Fenster ausgetauscht. Hätten die ihre Lebensdauer bereits erreicht und würden lediglich durch Ersatzfenster des vormals verbauten Standards ersetzt, dann kommt es darauf an, was diese Fenster aktuell kosteten („fiktive Instandhaltung“) – wofür vollumfänglich der Vermieter aufkommen müsste, weil keine Modernisierung, sondern lediglich ein Bestandserhalt stattgefunden hätte.
Einsparungen, weil nach bestimmter Zeit Austausch von Bauteilen eh notwendig würde
Die Ermittlung der Zeitwerte von Bauteilen geschieht hier über die BTE-Lebensdauertabelle. Wäre die Lebenszeit der Fenster noch nicht abgelaufen, sondern wären von 30 geschätzten Jahren etwa noch 15 übrig, ohne dass es an ihnen zu Funktionseinschränkungen gekommen wäre, dann könnte die Hälfte des Neupreises umgelegt werden.
Ebenso kann zusätzlich auf die zukünftige Miete der Preis einer gegebenenfalls vorhandenen Qualitätsdifferenz zwischen den neuen gegenüber den alten Fenstern aufgeschlagen werden; das ist der Sinnkern der existierenden Modernisierungsumlage. Wenn also beispielsweise zweiglasige Kunststofffenster gegen dreifachverglaste mit besseren Energiekennwerten ausgetauscht würden, dann ginge dieser Mehrpreis in die Miete ein, erklärt Dr. Tobias Scholz, Geschäftsführer des Dortmunder Mietervereins.
Martin Grebe, im Mieterverein zuständig für Miet- und Wohnungsrecht, präzisiert: Der Vermieter solle grundsätzlich ersparte Instandhaltungskosten von den Modernisierungskosten abziehen. Und das seien nach Klärung durch den BGH eben nicht nur die Reparaturkosten, sondern auch solche, die gespart werden, weil nach einer gewissen Zeit ohnehin der Austausch der betreffenden Bauteile notwendig geworden wäre.
Modifizierte Berechnung der üblichen Modernisierungsumlage auf Mieten
„Der Bundesgerichtshof hat einen größeren Abzug für Instandhaltungsanteile bei ausgetauschten Bauteilen verlangt“, so Grebe. Die bisherige Praxis sei gewesen: Was ist der konkrete Reparaturaufwand, wenn ich ein Bauteil austausche? Abgezogen von den Einbaukosten neuer Fenster bei einer Modernisierung wurden fiktive – vom Vermieter zu ermittelnde – Reparaturkosten, um alte Fenster beispielsweise wieder gang- und schließbar zu machen. Dabei sei allerdings unberücksichtigt geblieben, dass die besagten Fenster zum Zeitpunkt ihres Austausches gar nicht mehr neuwertig sind.
Bei den umlegbaren Modernisierungskosten müsse nun eben auch der zwischenzeitliche Verschleiß als Abzug berücksichtigt werden, zu berechnen anhand des Lebensalters der betreffenden Bauteile. Denn sonst stünde der Vermieter nach einer Modernisierung besser da, als für den Fall, dass er die Fenster ohne Modernisierung ausgetauscht hätte, macht RA Martin Grebe klar.
Sei der Restwert von Bauteilen wie Fenster sehr klein, habe die bisherige Berechnung – also vor dem BGH-Urteil – dazu geführt, dass die Mieter*innen die überwiegenden Modernisierungskosten hätten tragen mussten. Das sei der Trick, kurz vor Ablauf alles auszuwechseln, verdeutlicht der Leiter der Rechtsberatung im Dortmunder Mieterverein.
Mietervertretungen sehen in Vonovia-Berechnungsweisen ein System
Die Mietervertretungen vermuten hier durchaus eine Strategie. Auf ihrer Online-PK in der vorvergangenen Woche macht Daniel Zimmermann von der Koordinationsstelle Große Wohnungsunternehmen des Deutschen Mieterbunds ein generelles Problem aus: Dortmund sei mitnichten ein Einzelfall, sondern so etwas käme bei Vonovia generell vor.
Bei der Heizungsanlagenmodernisierung zum Beispiel habe man bis in den Jahren 2016, 2018 aus dem Bundesverband die verschiedensten Fälle gesammelt. Überall eigentlich das gleiche Muster. Konkret gab es Instandhaltungsabzüge von durchschnittlich drei Prozent. Mit anderen Worten: 97 Prozent der Kosten des Austausches der Heizungen wurden an die Mieter*innen weitergereicht.
Dabei seien die Heizungen teilweise über 20, 25 Jahre alt gewesen und ein nach dem Gesetz (ab dem dreißigsten Jahr) verpflichtender Austausch stand bevor. Und ihm läge ein aktueller Fall vor, wo dies – notabene: nach dem BGH-Urteil – ebenfalls so sei. Tobias Scholz pflichtet bei: Auch in Dortmund, einem der größten Vonovia-Standorte, sei das Dauerthema.
Offenbar geringer Zeitwert der in Siedlung „Am Bahnhof Tierpark“ ausgetauschten Bauteile
Die nach der Modernisierung ausgewiesenen Instandhaltungsabzüge für einen Teil der 200 Wohnungen (mit einem Restbetrag, der dann auf die jeweiligen Mieten umgelegt wird) hätten sich bei Erneuerung der Heizkörper auf null Euro belaufen. Bei den Fenstern in den Wohnungen hätte Vonovia Kostenvoranschläge eingeholt: Was müsste an denen gemacht werden? Ausgewiesen als Instandhaltungsabzüge dort: 10,2 Prozent; 5,4 Prozent seien es für die Fenster in den Treppenhäusern gewesen.
Den Rest zahlen die Mieter*innen. Und dies bei Heizungen, die nach Kenntnisstand des Mietervereins aus dem Ursprungsbaujahr der Siedlung, also aus den Jahren 1970/71 stammten; die Wohnungsfenster seien weit über zwanzig Jahre alt gewesen.
Angesichts von geschrumpften Zeitwerten der betreffenden Bauteile erschließt sich den Vertretern des Mietervereins zuweilen schlicht nicht, wie das Wohnungsunternehmen im Einzelnen bei der Modernisierungsumlage gerechnet hat. Zumal das BGH-Urteil zu diesem Zeitpunkt bereits rechtskräftig war.
Mieterverein findet keine oder zu niedrige Instandhaltungsanteile in den Abrechnungen
Dessen Konsequenzen erklärt der Fachmann für Mietrecht, Rechtsanwalt Grebe: „Ich setze die übliche Lebensdauer dieses ausgetauschten Bauteils in ein Verhältnis zu der Zeit, die von der üblichen Lebensdauer bereits abgelaufen ist, und entsprechend für diesen Anteil von abgenutzter Lebensdauer muss ich dann konkrete Abzüge vornehmen.“ Die laut BGH auch geschätzt werden dürften.
Gäbe es bei Fenstern beispielsweise einen Wertverlust von 25/40, müsste der dann vom Neupreis in Abzug gebracht, d.h. er könnte nicht auf die Mieter*innen umgelegt werden. Das Problem: denen ist nicht unbedingt das Alter ihrer ausgetauschten Fenster bekannt. Hier bräuchte es vonseiten des Vermieters – Transparenz. Welche sie vom Mieterverein vermissen.
In einer von dem Verein vorgelegten Abrechnung für eine Wohnung in dem modernisierten Quartier „Am Bahnhof Tierpark“ findet sich etwa kein Instandhaltungsanteil ausgezeichnet, der von den Modernisierungskosten beim Einbau neuer Heizkörper in Abzug gebracht worden wäre. Daneben gäbe es einen Bauabschnitt in der Siedlung, wo bei den Heizungen rund sechs Prozent abgezogen worden seien. Das aber ändere an der Sache und den viel zu geringen Abzügen nichts, macht Tobias Scholz klar.
Vonovia weist Vorwürfe des Dortmunder Mietervereins entschieden zurück
Das Wohnungsunternehmen selbst sieht die Dinge freilich etwas anders. „Wir haben bei allen Abrechnungen im Quartier Instandhaltungs-Anteile beim Tausch der Heizkörper berücksichtigt“, erklärt Vonovia-Pressesprecher Matthias Wulff auf Nachfrage von Nordstadtblogger.
Die Modernisierung sei in zwei Abschnitten abgerechnet worden. „In der vom Mieterverein gezeigten Abrechnung ist der Instandhaltungs-Anteil für die Heizkörper zwar leider nicht in der Zeile aufgeführt. Er wurde aber korrekt in Abzug gebracht, und zwar in einem Sammel-Posten in der Abrechnung“, so der Pressesprecher des Unternehmens. Bei einer späteren Abrechnung in derselben Anlage sei der Posten dann auch als einzelne Angabe zu sehen.
„Daher: Wir bedauern es, dass der Mieterverein während eines laufenden Austauschs zu genau diesem Thema solche massiven und leider nicht richtigen Vorwürfe in die Öffentlichkeit zieht, anstatt das Thema mit uns zu klären. Wir haben bisher keine Fehler in der Abrechnung der Modernisierung Am Bahnhof Tierpark gefunden. Wenn Fehler auftauchen, dann korrigieren wir sie“, macht er deutlich.
Zudem hätten „in der Siedlung unsere Sozialmechanismen vom Härtefallmanagement gegriffen und wurden auch von unseren Mieterinnen und Mietern in Anspruch genommen“, heißt aus der Vonovia-Zentrale.
Für den Dortmunder Mieterverein hingegen bleibt weiterhin unklar, wie diese von Vonovia vorgelegte Abrechnung aus dem ersten Bauabschnitt mit einem Instandsetzungsanteil von weniger als 10 Prozent zur Rechtsprechung des BGH passe. „Stichwort: Baualter und Lebensdauer bei Heizungsbauteilen aus den 1970er Jahren“, so Tobias Scholz.
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