Städtetour der besonderen Art, organisiert vom Spar- und Bauverein Dortmund eG: Ina Scharrenbach – NRW-Ministerin für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung – begeht mit Akteuren für Wohnungsbau gleich drei Quartiere der Stadt. In den drei Stunden konnten die Beteiligten vor Ort einen umfassenden und vor allem hautnahen Eindruck vom Wohnen und Leben um die Bestände der Dortmunder Genossenschaft gewinnen: vom Südosten über den Norden in den Westen – vom Neubau zum gepflegten Altbau bis zu aktiven Nachbarschaftsprojekten.
Überregionales Interesse am Engagement des Dortmunder Spar- und Bauvereins
Durch drei Quartiere, in denen Spar- und Bau signifikante Bestände unterhält, führt der Rundgang der Ministerin – begleitet von VertreterInnen aus Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft. Die Führung, quasi aus erster Hand, übernimmt der Vorstandsvorsitzende der Genossenschaft, Franz-Bernd Große-Wilde.
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Des Weiteren mit Interesse im Boot: Stadträtin Birgit Zoerner, Alexander Rychter (Direktor des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen), Susanne Linnebach (als Leiterin des Amtes für Stadterneuerung) und Thomas Böhm, Leiter des städtischen Wohnungsamtes. Erkundet werden sollen Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen der Wohnungsbaugenossenschaft, schließlich auch bekannte Nachbarschaftsprojekte.
Das dergestalt erkennbare überregionale Interesse am Engagement der größten Dortmunder Wohnungsgenossenschaft mit fast 12.000 Wohnungen ist für den Spar- und Bau-Chef allerdings nicht nur Symbolik, sondern ebenso Diskursbeitrag zu einem imminenten gesellschaftlichen Problem – dem des Wohnungsmarktes
Quartiersrundgang der Akteure – ein Beitrag in der Debatte um bezahlbares Wohnen
„Das ist ein gutes Zeichen in der Diskussion um die dringend notwendige Schaffung bezahlbaren Wohnraums, wenn sich heute alle Verantwortlichen treffen, um abseits vom Schreibtisch anzuschauen, wie die Herausforderungen durch gute Zusammenarbeit gemeistert werden können“, erklärt Große-Wilde.
Bauministerin Ina Scharrenbach knüpft den Konnex zu weitergehenden Zielen: „Die Best Practice Beispiele bei der Schaffung und Modernisierung von Wohnraum vor Ort zeigen, wie Wohnviertel nach vorne entwickelt werden können. Nachhaltiges Modernisieren heißt, die Bedürfnisse und Wünsche der Bewohnerinnen und Bewohner in Einklang zu bringen mit Klima- und Umweltschutz, dem Abbau von Barrieren und der Bezahlbarkeit von Wohnraum.“
Und verweist in diesem Zusammenhang auf die finanziellen Anstrengungen ihrer Landesregierung. Die hat zur Unterstützung solcher Vorhaben – über die Richtlinie zur Modernisierung von Wohnraum in Nordrhein-Westfalen (RL Mod) – Fördergelder bereitgestellt, mit denen vergleichsweise günstige und stabile Mieten über Jahre gesichert werden sollen.
Stadtnah im Grünen und mit hohem Komfort: die Energie-Plus-Siedlung in Schüren
„Wir übernehmen 100 % der Modernisierungskosten bis zu 100.000 Euro pro Wohnung bei 20 Prozent Tilgungsnachlass. Was wir dafür verlangen? 20 Jahre preisgebundenen Wohnraum“, kann die Ministerin auf einen wichtigen Teilaspekt bei der Umsetzung jener Ambitionen verweisen, die gutes mit bezahlbarem Wohnen verknüpft sehen wollen.
Und was tut sich konkret an Ort und Stelle? Beispiel, erste Station des Rundgangs: Dortmund-Schüren. Bei der Entwicklung des familienfreundlichen Energie-Plus-Quartiers von Spar- und Bau war hier die soziale Leitidee, das Miteinander verschiedener Generationen zu ermöglichen. Ziel des Bauvorhabens: die Schaffung von hochwertigen Gebäuden für komfortables Wohnen.
Zugleich wurden ehrgeizige energetische Ziele verfolgt. Als Siedlung des KfW-55-Standards unterschreitet die Energiebilanz die gesetzlichen Anforderungen an ressourcenschonendes Bauen und Wohnen um satte 45 %.
Wohnen mit positiver Energiebilanz: weniger verbrauchen, als selbst produzieren
Mit der Mischung aus barrierefreien Geschosswohnungen, Familien-geeigneten Maisonettewohnungen im Reihenhausstil und 17 Einfamilienhäusern möchte die Genossenschaft auf diese Weise das vorhandene Wohnungsangebot um bislang fehlende Wohnformen in der Kommune sinnvoll ergänzen.
Als Teil der Kampagne „100 Energie-Plus-Häuser“ der Stadt Dortmund basiert das energetische Konzept auf dem hochgesteckten Ziel, dass das Quartier per Saldo mehr Energie erzeugt als es verbraucht. Dazu Verbandsdirektor Alexander Rychter: „Die Energie-Plus-Siedlung in Dortmund-Schüren ist ein gelungenes Beispiel dafür, wie klimafreundliches Bauen für künftige Generationen aussehen kann.“
Das hat in diesem Fall allerdings auch seinen Preis; immerhin handelt es sich um Wohneinheiten in bester Lage: um die zehn Euro kostet das Vergnügen inmitten des Grünen pro Quadratmeter, bedeutet Franz-Bernd Große-Wilde; zumeist etwas darunter, hier in der besichtigten Wohnung sind es etwas mehr.
Das Concordia-Haus am Borsigplatz: für eine aktive Nachbarschaft in Eintracht
Weiter geht’s: die neugierige Truppe nähert sich dem traditionsmächtigen Borsigplatz. Schon seit zehn Jahren kooperiert der Spar- und Bauverein hier im Quartier mit dem Planerladen e.V. Es geht darum, nicht nur baulich im Stadtbezirk Innenstadt-Nord den Wohnkomfort zu verbessern, sondern ebenso die Lebensqualität aller BewohnerInnen aus 36 Nationen: durch Angebote zur Gestaltung einer aktiven, motivierten wie motivierenden Nachbarschaft.
Seit 2018 hat der ehemalige Nachbarschaftstreff neue Räume an prominenter Stelle – mit dem „Quartierstreff Concordia: gemeinsam am Borsigplatz“ bietet die Wohnungsbaugenossenschaft zusammen mit dem Planerladen – in der Wiege des hier einst ansässigen, bekannten Ballspielvereins – einen guten Querschnitt dessen, was die Seele weitet.
Das sind: Bildung, Kultur, soziales Miteinander und einen festen Anlaufpunkt für alle QuartiersbewohnerInnen. Hier kann auch einfach nur einträchtig miteinander geplauscht werden; für die Kinder ist allemal gesorgt – immer irgendwie und mit Bedacht
Strategisches Denken: Gestaltung des sozialen Wohnumfelds gewinnt an Bedeutung
Stadträtin Birgit Zoerner weist beim Besuch des Quartierstreffs auf dessen verallgemeinerbare Funktion hin: „Durch solche niedrigschwelligen Bildungsangebote und gemeinsame nachbarschaftliche Aktivitäten, wie es sie hier im Nachbarschaftstreff gibt, wird der Zusammenhalt im Quartier gestärkt. Für eine gute Stadtentwicklung ist es immer hilfreich, wenn alle Wohnungsunternehmen die kommunalen Anstrengungen vor Ort flankieren.“
Solche Bemühungen gehen freilich über das eigentliche unternehmerische Kerngeschäft auf dem Wohnungsmarkt – Bau, Bestandsunterhaltung, Vermietung – hinaus. Ein typisches Handlungsfeld macht die Dezernentin etwa in Dortmund-Scharnhorst aus. Dort „unterstützen die Wohnungsunternehmen gemeinsam die Kinder- und Jugendarbeit – das ist ein starker Beitrag“.
Wer langfristig investiert, braucht gute Nachbarschaften; alles andere ist witzlos, soll es nicht lediglich um schnelle Rendite gehen. Insofern ist für Franz-Bernd Große-Wilde der jährlich sechsstellige Betrag in den Betrieb eines Treffpunkts wie im Concordia strategisch gut angelegt. Denn, abgesehen davon, dass „Wohnen … keine Ware“ sei, ist für ihn klar: „Weiche Standfaktoren – Gemeinsamkeit, Nachbarschaft, Sicherheit – sorgen erst dafür, dass die BewohnerInnen sich wirklich Zuhause fühlen“.
Gründerzeit reloaded: Wandel des Unionviertels vom Arbeiter- zum Kreativquartier
Zwischen Westpark und Rheinischer Straße, Althoffblock und Klinikviertel liegt die Keimzelle der Spar- und Bauverein eG, das Unionviertel. Hier, in der Langen Straße, steht das erste Haus der Genossenschaft und viele der 950 Wohneinheiten im Besitz der Genossenschaft befinden sich in Gebäuden aus der Zeit um die Jahrhundertwende. Es ist ein vielfältiges, innenstadtnahes, sozial wie kulturell durchmischtes, spannendes Quartier mit viel Potenzial.
Solche ausgewogenen, urbanen Nachbarschaften sollen gefestigt und entwickelt werden. Daher engagiert sich auch hier Spar- und Bau in Kooperation mit lokalen Akteuren – etwa der im Stadtteil verankerten Street-Art-Szene – wie selbstverständlich über ihr Kerngeschäft hinaus. Der Chef der Genossenschaft erläutert zunächst die Größenordnung der gegenwärtigen Vorhaben in dem Viertel insgesamt:
„Im Zeitraum von 2008 bis 2021 werden Gesamtvolumina von etwa 42 Millionen € in die vorhandenen Wohngebäude im Unionviertel fließen, charakterstarke Gründerzeitgebäude mit schmuckvollen Fassaden und traumhaft schicken Altbauwohnungen! Im Zuge der umfassenden Arbeiten wird besonderer Wert auf die detailgetreue Wiederaufarbeitung der stadtteilprägenden Stilelemente gelegt“, so Franz-Bernd Große-Wilde stolz.
Maßnahmenprogramme im Rahmen ganzheitlicher Quartiersentwicklung
Um den Wohnungsbestand sowie das Quartier „Unionviertel“ attraktiver zu gestalten, wurden bereits eine Vielzahl von Maßnahmen durchgeführt, die bis zum Jahr 2021 abgeschlossen sein sollen.
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nergetische Umbauarbeiten wie die Montage von Keller- und Dachbodendämmung und der Einbau neuer Fenster sind zentrale Aspekte in den Modernisierungskonzepten der Genossenschaft. Die Modernisierung der Dächer und der Elektroinstallation runden die umfangreichen Maßnahmen ab. – Angesichts dessen erhellt sich, was Florian Ebrecht den Anwesenden erklärt:
„Bei allen Maßnahmen stehen die Themen Nachhaltigkeit und Ressourcenschonung im Fokus“, erläutert der Prokurist für das Technische Gebäudemanagement beim Spar- und Bauverein. Und: Nicht nur in den Immobilien selbst passiert viel, sondern im Zuge der umfassenden Modernisierungs- und Renovierungsoffensive erscheinen den BetrachterInnen am Ende mehr als nur ansehnliche Schmuckkästchen. Die schlicht Lust auf Wohnen machen.
Motto der Modernisierungsoffensive „Besser Wohnen – zu Hause im Quartier“
Unter dieser Bezeichnung hat sich die Initiative zum Ziel gesetzt, Wohnungsbestände mit Unterstützung des Landes Nordrhein-Westfalen umfassend weiterzuentwickeln. Durch Großmodernisierungen und ergänzenden Neubau mithilfe von Landesmitteln der Wohnraumförderung sollen lebenswerte und bezahlbare Wohnquartiere geschaffen werden.
Als erste Initiative hat die Allianz für mehr Wohnungsbau den Projektaufruf „Besser Wohnen – zu Hause im Quartier“ gestartet. Der Appell richtet sich an Vermieterinnen und Vermieter sowie Wohnungsunternehmen. Sie können dank der Unterstützung der Landesregierung ihre Wohnungsbestände umfassend weiterentwickeln. Das langfristige Ziel des Projektaufrufs: durch umfassende Modernisierungen und ergänzenden Neubau bezahlbare Wohnsiedlungen zu schaffen.
Die grundlegend erneuerte Modernisierungsförderung des Landes soll hierfür Lösungen bieten. „Zeitgemäße und bedarfsgerechte Wohnangebote brauchen Modernisierung“, weiß Ina Scharrenbach. Darüber dürften kaum Zweifel bestehen.
Viel Raum für’s Engagement im Quartier: von Balkonen bis zur Barrierefreiheit
Dennoch: Es gab in der letzten Zeit durchaus kritische Stimmen zur Wohnungspolitik der NRW-Landesregierung – und zwar von Mieterbündnissen, Gewerkschaften wie Parteien, beispielsweise mit dem Bündnis „Wir wollen wohnen“, das neben einem stärkeren Mieterschutz ein Mehr an öffentlich geförderten Wohnraum fordert. Der Diskurs ist also noch in vollem Gange.
Alldieweil schreiten konzertierte Modernisierungsbemühungen voran. „Über die Schaffung einer zeitgemäßen technischen Funktionalität in den Häusern hinaus ist es eines unserer besonderen Anliegen, den Wohnkomfort für die Bewohner nachhaltig und sinnvoll zu steigern. Bedeutsamer Aspekt ist es deshalb beispielsweise, dort, wo es geht, nachträglich Balkone an die Rückfronten zu bauen. Diese fehlen im Unionviertel bis dato nahezu vollständig“, erläutert Franz-Bernd Große-Wilde.
„Um generationenübergreifende Wohnmodelle für unterschiedliche Lebensphasen anbieten zu können, werde etwa in der Paulinenstraße ein Gebäude mit einem Außenaufzug versehen, damit das barrierearme Erreichen der Wohnungen möglich wird“, nennt er Beispiele für konkrete Herausforderungen in dem Viertel.
Förderung als Teil der Modernisierungsoffensive des Landes Nordrhein-Westfalen
Die Fördermaßnahmen des Landes NRW nach der RL Mod begrüßt der Genossenschafts-Chef ausdrücklich: „Die attraktive Förderung ermöglicht bezahlbare Mieten und wirtschaftliche Tragbarkeit.“ Sichergestellt sei, „dass im Sinne der vorhandenen Bewohnerschaft übermäßige Mietsprünge vermieden werden. Die Miethöhen nach Modernisierung haben ein Niveau von aktuell zwischen 5,50 € und 6,00 €.“
Die Abwicklung wird über die Stadt Dortmund, Amt für Wohnen, erfolgen. Thomas Böhm, Leiter des Amtes für Wohnen, fasst zusammen: „Der landesweit einheitliche Tilgungsnachlass in Höhe von 20 Prozent auf das Förderdarlehen gibt den Vermietern die Möglichkeit, den Wohnkomfort im Einklang mit der Nachhaltigkeit und dem Klimaschutz zu verbessern. Im Gegenzug werden die geförderten Einheiten für mindestens 20 Jahre bezahlbar bleiben.“
Insgesamt steht im Rahmen der Modernisierungsoffensive jährlich ein Topf von 70 Millionen Euro bereit. In den nächsten Jahren werden es mindestens 450 Millionen Euro sein. In 2019 nimmt der Spar- und Bauverein für die Maßnahme Lange Str. 83-87 Fördermittel in Höhe von rund 700.000 € vom Land in Anspruch.
Diese beinhalten – neben den energetischen Vorhaben wie beispielsweise dem Fensteraustausch – auch Maßnahmen zur Erhöhung der Sicherheit in den Wohnungen. Für die Bauabschnitte ab 2020 wird derzeit geprüft, weitere Fördergelder zu beantragen.
Diversität im Unionviertel: 22 verschiedene Nationen wohnen allein bei der Genossenschaft
Jeder Fünfte der etwa 10.000 Einwohner im Unionviertel ist Bewohner einer Sparbau-Wohnung. Die Mieterstruktur der Genossenschaft gestaltet sich wie das Viertel selbst: Jung bis Alt, international und vielfältig – das beschreibt die Diversität des Quartiers. Das Durchschnittsalter der Bewohner beträgt 39 Jahre, insgesamt leben 22 verschiedene Nationen bei der Genossenschaft im Unionviertel.
Und wenn das Quartier komplett modernisiert ist? Auch in Zukunft will der Spar- und Bauverein im Unionviertel weiter aktiv bleiben. „Wir befinden uns in den Überlegungen, die ehemalige Abendrealschule in der Adlerstraße zu erwerben, um dort eine Umnutzung zu circa 15 Wohneinheiten zu realisieren“, berichtet Ulrich Benholz, Prokurist für den Bereich Neubau beim Spar- und Bauverein.
Ebenso ist es angedacht, dass die Freiflächensituation einer ehemaligen Spielplatzfläche in der Barmerstraße aufgewertet wird. Die für die Jahre 2019-2021 geplanten Maßnahmen im Unionviertel betreffen: Barmer Str. 5-11; Lange Str. 83-87 und 111-113; Paulinenstr. 22-48 und 41-51; Rittershaustr. 13-31; Heinrichstr. 28-56.
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