Von Sascha Fijneman
Es tut sich so einiges in der Dortmunder Nordstadt. Wo vor ein paar Jahren noch marode Bauruinen und verwahrloste Straßenzüge Wohnungssuchende abschreckten, Anwohner dazu veranlassten, das Quartier oder gar die Stadt zu verlassen und Investoren verprellten, ist mittlerweile ein durchweg positiver Investitionstrend zu verzeichnen. Und das schlägt sich immer häufiger auffallend im optischen Erscheinungsbild der Nordstadt nieder. Wir haben eine kleine Tour zu interessanten Beispielen im Borsigplatz-Quartier unternommen.
Immer mehr private Eigentümer machen sich auf den Weg, ihre Immobilien zu modernisieren
„Private Immobilien prägen mit ihren Fassaden, Gärten und Innenhöfen entscheidend das Stadtbild und die Wohnqualität in der Dortmunder Nordstadt. Immer mehr private Eigentümer machen sich auf den Weg, ihre Immobilien zu modernisieren. Dabei unterstützen wir sie, wo wir können“, sagt Stadtrat Ludger Wilde beim Rundgang durch das Borsigplatzquartier.
Um die mit Hilfe der diversen Fördermittel erzielten positiven Ergebnisse dieser Bemühungen zu demonstrieren führte er in Zusammenarbeit mit dem Quartiersmanagement Dortmund und Uta Wittig-Flick, Teamleiterin Stadterneuerung Nordstadt im Amt für Wohnen und Stadterneuerung, Vertreter der Presse durch das Borsigquartier.
Im Fokus der Begehung standen Immobilien, die in den letzten zwei Jahren von privaten Eigentümern aufgewertet und modernisiert wurden und die die Stadt Dortmund gefördert hat.
Darunter sind ehemalige Problemhäuser, die durch aufwändige Modernisierungsmaßnahmen in neuem Glanz erstrahlen, aber auch Immobilien, die lediglich eine städtebauliche Aufwertung in Form eines neuen Fassadenanstrichs und/oder einer Lichtgestaltung erhalten haben.
„Uns ist es sehr wichtig zu zeigen, dass durch die Initiative der privaten Eigentümer das städtebauliche Erscheinungsbild der Nordstadt und der Wohn- und Freizeitwert für die Anwohnerinnen und Anwohner nachhaltig verbessert werden können“, erklärt Uta Wittig-Flick.
Eigentümer Werner Hüßler: „Wir haben hier keine Probleme, wir haben Aufgaben!“
Station 1: Borsigplatz Nr. 12. Eigentümer Werner Hüßler ist bekennender Nordstadt-Fan. „Ich mag den kulturellen Zusammenhalt und habe ihn auch selten so erlebt wie hier in der Nordstadt. Wir haben hier keine Probleme, wir haben Aufgaben! Und diese packen wir gemeinsam an.“
Hüßler erläutert, wie aus dem leerstehenden und maroden Gebäude, das heute unter Denkmalschutz steht, mit Hilfe der Förderung der Stadt ein richtiger Hingucker geworden ist.
„Das Haus stand lange leer. Durch die Kernsanierung und die neue Lichtgestaltung ist es heute zu einem richtigen Leuchtturm geworden.“, sagt Alexander Sbosny, der als Quartiersmanager die Maßnahme betreut hat.
Die Umbaumassnahmen nahmen rund ein Jahr in Anspruch. Seit einem Jahr sind die Räumlichkeiten wieder vermietet. Die Kosten beliefen sich auf ca. 600.000 Euro.
Werner Hüßler betont die tolle Zusammenarbeit mit der Stadt Dortmund und dem Denkmalamt, ohne deren Hof- und Fassadenprogramm der Umbau kaum möglich gewesen wäre.
Hof- und Fassadenprogramm der Stadt unterstützt modernisierungswillige Eigentümer
Das Programm soll umbau- bzw. sanierungswillige Hauseigentümer finanziell bei der Durchführung der Baumaßnahmen unterstützen. Die Fördermittel sind hierbei Zuschüsse und keine Darlehen, müssen also nicht zurückgezahlt werden. Der Zuschuss beträgt im Idealfall 50 Prozent der förderfähigen Kosten.
Die Obergrenze liegt dabei bei einem maximalen Zuschuss von 30 Euro pro Quadratmeter gestalteter Fassaden- oder Hoffläche. Der Höchstbetrag für die Gesamtförderung auf einem Grundstück beträgt 25000 Euro. „Der Fokus unserer Arbeit ist die Aktivierung und Unterstützung von Einzeleigentümern in der Nordstadt.“ betont Alexander Sbosny.
Mit dem Programm werden unter anderem die farbliche Neugestaltung von Fassaden, die einmalige Beseitigung von Graffitischäden, die Lichtgestaltung der Fassade sowie die Begrünung und Gestaltung von gemeinschaftlich genutzten Gärten, Spiel- und Wegeflächen gefördert.
In den Abendstunden sorgt die Beleuchtung für ein sicheres Gefühl auf dem Gehweg
Ein weiteres gutes Beispiel hierfür befindet sich in der Stahlwerkstraße 46. Hier wurden das Dach, die Fenster und die Heizungsanlage erneuert. „Nach der Sanierung wirkt das Haus viel freundlicher. In den Abendstunden sorgt die Beleuchtung für ein sicheres Gefühl auf dem Gehweg“, sagt Eigentümer Kenan Kendirli.
Bei den nächsten zwei Objekten hat sich ein auswärtiger Investor, die Novet GmbH mit Sitz in Grefrath der Problemimmobilien angenommen und die Bausanierung durchgeführt. Die Novet GmbH hat dabei ihre ganz eigene Vorgehensweise und verfolgt ein bestimmtes Konzept.
„Wir haben es uns zum Ziel gesetzt, entwicklungsfähige historische Bausubstanz zu modernisieren. So entstehen Schmuckstücke, die historisches Ambiente und modernen Wohnkomfort miteinander verbinden.“, teilte Jörg Kleine, Geschäftsführer der Novet GmbH mit.
Historisches Ambiente und modernen Wohnkomfort ist sehr gefragt
Die Ergebnisse dieser Philosophie kann man unter anderem in der Schlosserstraße 32 und 34 begutachten. Die neuen Wohnungen sind auf dem neuesten Stand der Technik und Energieeffizienz, barrierefrei und mit Fußbodenheizung und Balkon bzw. Terrasse ausgestattet. Sogar die Dächer wurden für den sommerlichen Wärmeschutz aufgearbeitet.
An den Frontfassaden arbeitet die Novet GmbH nicht wie ansonsten üblich mit Styropor, sondern mit kapillaraktiven Dämmaterialien, die die Feuchtigkeit nach außen transportieren. Alles in allem hat sich der Wohnkomfort um ein Vielfaches verbessert und die Immobilie drastisch aufgewertet. Diese aufwendige Form der Sanierung, bei der auch Ingenieure verschiedener Fachbereiche involviert sind, ist sehr kostenintensiv.
Dies hat zur Folge, dass die Novet GmbH hier und auch bei ihren anderen Bauprojekten in Dortmund mit einer Miete in Höhe von 8, 50 Euro pro Quadratmeter kalkuliert. Was zunächst von Kritikern als utopisch belächelt wurde, hat sich als durchaus realisierbar entpuppt. Alle Wohnungen sind vermietet.
Gentis: „Dortmund ist anderen Städten im Ruhrgebiet 20 Jahre voraus“
„Was städtebauliche Massnahmen zur Instandhaltung und Modernisierung von Immobilien angeht, ist Dortmund allen Ruhrgebietsstädten um 20 Jahre voraus“, betont Peter Gentis, Vertreter der Novet GmbH.
„Wir haben immer wieder mit Vorbehalten unserer potentiellen Mieter gegenüber der Nordstadt zu kämpfen. Meist lade ich Sie dann zu einem Rundgang durch das Quartier ein und in vielen Fällen, sind die Leute anschließend überrascht, wie attraktiv die Nordstadt sein kann.“
Nichtsdestotrotz sagt von fünf Interessenten lediglich ein Mieter zu. „Als Auswärtiger hat man manchmal das Gefühl, dass die Dortmunder selber weniger für die Nordstadt zu begeistern sind als Menschen aus anderen Städten und Regionen.“ Momentan saniert die Novet GmbH fünf Gebäude in Dortmund, ein sechstes ist in der Planung.
Häuserkomplex aus fünf Einzelhäusern in der Robertstraße modernisiert
Ein weiteres Beispiel guter Kooperation zwischen Stadt und Eigentümern ist das sogenannte Gingkohaus in der Robertstraße 14. Hier wurde ein ganzer Häuserkomplex bestehend aus fünf Einzelhäusern modernisiert.
Unter anderem installierte man ein Versickerungssystem im Hinterhof, wodurch eine 50-prozentige Abwasserkostenersparnis zu verzeichnen ist. Auf einem der Dächer sorgt eine Photovoltaikanlage für Energiespeicherung. Die Instandhaltungs- und Ordnungsarbeiten im Komplex übernimmt ein fachkompetenter Hausmeister.
Der Name „Ginkgo-Haus“ ist aus dem als Bilderflut-Schmuck stilisierten Ginkgoblatt entstanden, welches großflächig auf der Giebelwand platziert ist. Auch im Hof steht ein Ginkgobaum. Die Hofflächen der vier Häuser wurden zusammengelegt und zu einem Gemeinschaftsgarten umgestaltet.
Zur Freude der Beteiligten wird der Hof nun rege genutzt, so dass die Nachbarn zu einer guten Gemeinschaft zusammengewachsen sind. Sowohl Eigentümerin Dr. Marita Hetmeier als auch Mieter Boris Walter zeigten sich mehr als zufrieden mit den Ergebnissen der Baumaßnahmen.
Novet saniert auch ein lange Jahre leerstehendes Haus mit einem Brandschaden
Zwei weitere Gebäude unter der Schirmherrschaft der Novet GmbH befinden sich in der Flurstraße.
Das aus dem Jahr 1907 stammende durch einen Brandschaden in Mitleidenschaft gezogene Gebäude in der Flurstraße 11 wurde nach langjährigem Leerstand in seinen Ursprungszustand zurück versetzt.
Sogar die Stuckverzierungen der Frontfassade wurden nach altem Original wieder hergestellt. Zum Teil mussten marode Holzbalkendecken komplett entfernt und durch Betondecken ersetzt werden, da sie nach langem Leerstand durchgefault waren. In diesem Fall war es außerdem nötig, bauliche Statikverbesserungen vorzunehmen.
Ehemalige „Chaosimmobilie“ mit starker Vermüllung ist jetzt sehr begehrt
Die Nummer 62 sei ein Paradebeispiel gelungener Sanierung so Gentis. Denn was einstmals eine „Chaosimmobilie“ mit starker Vermüllung und illegalem Bezug gewesen sei, erstrahle nun in neuem Glanz.
Das Haus wurde ebenfalls nach dem Konzept der Novet GmbH saniert und bietet nun großflächige luxuriöse Wohnungen. Der Eingang wurde aus bautechnischen Gegebenheiten von der Flurstraße 62 auf die Robertstraße 43a umgelegt. Das Haus ist bezugsfertig. Die Arbeiten dauerten circa zwei Jahre.
Für die Novet GmbH hat sich ihr bisheriges Engagement in der Nordstadt mehr als gelohnt. Der Aufwand ist zwar höher. Aber wegen der guten Ausstattung und der zeitgemäßen Bausubstanz sind die sanierten Wohnungen letztendlich sehr begehrt und gut vermietbar.
Seit November 2015 wurden mehr als 100 Eigentümer persönlich beraten
Das Fazit der Begehung des Borsigplatz-Quartiers fällt durchweg positiv aus: „Die Aufwertungsmaßnahmen, die wir gezeigt haben, sind sehr unterschiedlich, sowohl in der Eigentümerstruktur, als auch in der Bandbreite an Maßnahmen und Standards“, fasst Alexander Sbosny am Ende zusammen. Fast alle gezeigten Maßnahmen wurden mit Mitteln des Hof- und Fassadenprogramms der Stadt Dortmund bezuschusst.
Stadtrat Ludger Wilde freut sich über so viel Engagement in der Dortmunder Nordstadt und die sichtbaren Erfolge der Zusammenarbeit zwischen privaten Akteuren und der Stadt: „Es tut sich was in der Nordstadt, das wird mehr und mehr sichtbar.
Das Quartiersmanagement hat seit seinem Start im November 2015 mehr als 100 Eigentümer persönlich beraten und mit unseren Förderinstrumenten zahlreiche private Investitionen generiert. Ich bin mir sicher, dass wir auf einem guten Weg sind und diesen werden wir in Zukunft erfolgreich fortsetzen.“
Mehr Informationen:
- Das Hof- und Fassadenprogramm und das Quartiersmanagement Nordstadt werden mit Mitteln des Bundes, des Landes NRW und der Stadt Dortmund über das Stadterneuerungsprogramm „Soziale Stadt NRW Dortmund Nordstadt“ finanziert.
- Über die genauen Förderkonditionen und Fördervoraussetzungen informiert das Quartiersmanagement Nordstadt. Dort können Interessierte sich zum Thema steuerliche Sonderabschreibungen informieren.
- Die Dortmunder Nordstadt ist in großen Teilen als Sanierungsgebiet ausgewiesen. Nach dem Einkommenssteuergesetz (§ 7h) gelten unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Begünstigungen für Eigentümer.
Hier gibt es Datenblätter zu den Gebäuden mit „Vorher-Nachher“-Bildern und vielen Infos als PDF zum Download:
- Infoblatt_HuF
- Borsigplatz_12
- Flurstrasse_11
- Flurstrasse_62
- Schlosserstr._32
- Schlosserstr._63-67
- Schlosserstrasse_34
- Stahlwerkstrasse_46
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Wohnungsgucker
Das Engagement die Nordstadt aufwerten zu wollen in allen Ehren. Achteurofuffzich pro Quadratmeter? Holladiewaldfee. Die Stadt braucht mehrere Zehntausend Wohnungen, die für die immer weiter steigende Anzahl von in prekären Beschäftigungsverhältnissen abhängigen Menschen bezahlbar sind. Die Menschen bekommen Arbeit bei einer Zeitarbeitsfirma die eine Tochterfirma des Unternehmens ist für Mindestlohn und befristete Arbeitsverträge und erzielen ein Bruttoeinkommen in der Größenordnung von 1.414 bis 1632 Euro. Wohnungen mit einer Grundmiete von 552 Euro bei ~ 65 Quadratmeter sind für solche Menschen die zuvor in der Nordstadt wohnten vollkommen utopisch. Mit Heiz – und Nebenkosten ist das dann schnell mal fast das Doppelte.
Wer zum Beispiel als Pflegekraft zu Mindestlohn arbeiten muss bei einer Zeitarbeitsfirma mit dem hohen Risiko einer Nichtverlängerung des Arbeitsvertrages ist schnell wieder arbeitslos, zumindest einige Monate bis die nächste Zeitarbeitsfirma einstellt. Solche Fachkräfte können sich bestenfalls eine Wohnung mieten, die auch bei Arbeitslosigkeit bezahlt wird – also für 4,86 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. Einer der wichtigsten Gründe, weshalb von den enorm vielen in Dortmund ausgebildeten Pflegefachkräften direkt nach der Ausbildung das Handtuch werfen und niemals im erlernten Beruf arbeiten. Trotz des eigentlich enorm steigenden Personalbedarf in der Pflegebranche.
Wer gerade als Logistikfachkraft keinen anderen Job findet als zum September beim Versandhändler a****n wird nicht nach Tarif bezahlt, sondern von seinem Arbeitsvermittler gezwungen als Fachkraft diesen Job anzunehmen der nach Mindestlohn bezahlt wird und über die eigene Zeitarbeitsfirma für drei Monate befristet wird. Auch bei einer Verlängerung gibt es dann nicht mehr Lohn. Diese Menschen müssen trotz Vollzeitarbeit dann mit Arbeitslosengeld II aufstocken und dürfen nur einen minimalen Anteil des Arbeitslohns behalten, der nicht mal ausreicht um ein ÖPNV-Ticket Preisstufe B zu kaufen. Da sind selbst 4,86 Euro Nettokaltmiete eigentlich noch zu viel, funktioniert dann nur weil sie ja aufstocken und das Jobcenter die Miete bis genau zu diesem Preis anerkennt. Gut. In Kürze sind es einige wenige Cent mehr pro Quadratmeter, aber eben nicht mal einen halben Euro.
Es leben unglaublich viele Menschen in Dortmund in unfassbaren Bruchbuden, weil sie sich nichts Besseres leisten können. Parallel dazu werden immer mehr Immobilien durch auswärtige, immer öfter auch durch ausländische Investoren aufgekauft, massiv modernisiert und die Mieten dramatisch angehoben. So hoch, dass die bisherigen Mieter aus passablen Wohnungen vorher einfachsten Standards ausziehen und in erheblich schlechtere Wohnungen die weniger kosten ziehen müssen. Oder direkt raus geklagt werden. So manche besichtigte Immobilie ist mehr Schein als Sein, Musterbeispiel für einen Bau im Potemkinschen Dorf und dürfte nur noch eine Beziehung führen – mit der Abrissbirne.
Die steigende Anzahl von Minijobs, Beschäftigung in prekären Arbeitsverhältnissen führt zu einem weiteren Effekt. Immer mehr Menschen haben Schwierigkeiten überhaupt eine Wohnung vermietet zu bekommen. Den Vermietern reicht das Einkommen nicht, Probleme mit dem Einhalten von Zahlungsverpflichtungen führen zu negativen Bonitätsauskünften. Egal, ob eine Zahlungspause für die Billigwaschmaschine vom Elektronikdiscounter oder das Abstottern der Jahresendabrechnung des Energieversorgers im Hintergrund stehen – immer öfter werden die Menschen als Mieter abgelehnt, nachdem Sie stundenlang warten mussten um bei einer Massenbesichtigung wie Touristen auf Pauschalreise im Schnellverfahren durch die Wohnungsbesichtigung geschoben wurden.
Respekt sollte denjenigen engagierten Privatvermietern gelten, die es schaffen ihre Häuser in Schuss zu halten und trotzdem für 4,60 Nettokaltmiete zu vermieten und überschuldete Witwen die von Grundsicherung vegetieren müssen ebenso wenig ablehnen wie Auszubildende.
Der offizielle Sprachgebrauch der Stadt („entspannter Wohnungsmarkt“) ist eine absolut unzutreffende Verharmlosung eines kapitalen Wohnungsnotstandes und einer zunehmenden Gentrifizierung wie es sie in Dortmund noch nie gegeben hat. Die nicht nur bundesweit, sondern auch in Dortmund schwindelerregend zunehmende Zahl von Obdachlosen oder von Obdachlosigkeit bedrohten Menschen ist nach offizieller Sprechweise „eine kleine Anzahl von Einzelfällen“. Mit dieser Formulierung der Verharmlosung hat die Stadt ja Erfahrung. Die etlichen Tausend unter den Teppich gekehrten Fälle von Krätze im Jahr 2017 waren ebenfalls „bedauerliche Einzelfälle“. Das werden die Ärzte in der vollkommen überlaufenen Hautklinik nebst den niedergelassenen Fachärzten allerdings ebenso anders sehen, wie diejenigen Menschen die entweder gar keine andere Wohnung finden oder sich dramatisch verschlechtern müssen. Oder trotz Vollzeitarbeit und Doppelverdienst zwei Bürgschaften beider Elternpaare brauchen um eine Wohnung zu bekommen.
Angesichts dieser Faktenlage ist es eine interessante Wahrnehmung, dass die Nordstadt sich unter solchen Aspekten herausputzt und die Menschen ein sicheres Gefühl durch neue Fassadenbeleuchtung haben können, wenn die Polizeistreife weiterhin an den Dealern auf dem nun erleuchteten Gehweg vorbeifährt. Während die so offensichtlich dealen, dass selbst dem unbedarften Ur-Opa auf Enkelbesuch vom Lande aus dem östlichsten Landkreis Sachsens im Vorbeifahren nur ein unfassbare Verwirrung ausdrückendes Röcheln entrinnt und ihn noch Wochen später die nach dem Röcheln gestellte Frage beschäftigt „Iss dreiviertelzwölf, tachhelle, mocht die VoPo bei euch denn gor nischt? Do stehn so viele rum, da musste Zuchthaus anbauen!“