Von Alexander Völkel
Das Wachstum der Stadt zeigt sich nicht nur bei den massiven Anstrengungen im Kita- und Schulbau. Mit der Bevölkerung wächst auch die Verwaltung mit, die auch durch Bund und Land immer neue Aufgaben übertragen bekommt. Damit wächst auch der städtische Büroflächenbedarf. Die Leigenschaftsverwaltung sucht daher neue Flächen: Daher soll das ehemalige Kreiswehrersatzamt einem Neubau für die Stadtverwaltung weichen.
Stadt will verstärkt selbst bauen – die Anmietungsquote soll wieder sinken
Die Bereitstellung von Büroflächen für städtische Nutzungen – durch Anmietung oder die Eigenrealisierung – ist fordernd. Denn von 2015 bis 2020 ist die Zahl der Beschäftigten in der Stadtverwaltung um mehr als 1400 gestiegen. Damit steigt auch der Raumbedarf: Rechnerisch werden etwa 30.000 Quadratmeter zusätzlich benötigt. Das entspricht etwa der dreifachen Bürofläche des neuen Gesundheitsamtes am Hohen Wall.
Selbst wenn durch Nachverdichtung viele Mitarbeiter*innen in den Bestandsgebäuden untergebracht werden konnten, führt dies zu einer Ausweitung der von der Stadt genutzten Mietflächen. Deren Anteil war zuletzt deutlich gestiegen. Um dem gerecht zu werden, planen die Liegenschaften den Bau von weiteren eigenen städtischen Büroimmobilien und decken den Mehrbedarf kurz- bzw. mittelfristig durch Anmietungen.
Aus der rein wirtschaftlichen Betrachtung sind Büroflächen im Eigentum der Stadt dauerhaft kostengünstiger als angemietete Flächen. Dieser Einsicht folgend sind für die nahe Zukunft mehrere große stadteigene Büroflächen-Investitionen geplant. Die nötigen Ausbauflächen sind weitestgehend identifiziert – hier können insgesamt ca. 35.000 Quadratmeter städtische Bürofläche entstehen.
Brinkhoff-, Hansa- und Leuthardstraße als neue und citynahe Standorte für die Verwaltung
Im Bereich der oberen Brinkhoffstraße soll die VHS ein eigenes Gebäude mit modernen und flexiblen Unterrichts- und Verwaltungsräumen erhalten. Das ehemalige VHS-Gebäude Löwenhof an der unteren Hansastraße und angrenzende Bereiche der VHS werden aufgrund baulicher Mängel gegenwärtig nicht vollständig genutzt.
Durch weitere Flächenankäufe soll der Bestand arrondiert werden, um den denkmalgeschützen Löwenhof zu sanieren. Der Anbau soll abgerissen und mit einem modernen Bürogebäude bebaut werden. Nach der Realisierung könnten hier verschiedene Aufgaben des technischen Dezernats konzentriert werden.
Ausserhalb des Wallrings wird dieses Konzept durch den Neubau für das Dortmunder Systemhaus (dosys) im Hafenquartier abgerundet. In diesem Jahrzehnt wird damit erheblich in die städtische Infrastruktur investiert. Neben zeitgemäßen Büros nach zukunftsweisenden Standards – was sich auch im Energieverbrauch und damit Klimaschutz auszahlt – ist dies auch ein Beitrag, um die Stadt langfristig finanziell zu entlasten.
Kreiswehrersatzamt soll einem klimafreundlichen und zukunftsfähigen Verwaltungsneubau weichen
Ein wichtiger Standort ist dabei das ehemalige Kreiswehrersatzamt (Leuthardstraße 1-7 / Johannisborn 2-4). Es wurde im Zuge der Bundeswehrreform leer gezogen und im Jahr 2016 von der Stadt Dortmund zur Unterbringung von geflüchteten Menschen erworben. Seit dem Sommer 2017 steht das siebengeschossige Gebäude ab dem 2. Obergeschoss leer und weist einen erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf auf.
Zudem entsprechen die Bausubstanz und die technische Ausrüstung nicht mehr den Anforderungen an ein funktionsgerechtes und modernes Verwaltungsgebäude. Auf dieser Basis hat der Fachbereich Liegenschaften im Rahmen einer Machbarkeitsstudie geprüft, ob sich das Bestandgebäude als Verwaltungsstandort revitalisieren lässt oder ob der Abbruch und die Errichtung eines Neubaus wirtschaftlicher sind.
Im Ergebnis zeigt die Machbarkeitsstudie, dass der Abbruch und Neubau die langfristig wirtschaftlichste Variante für den Standort darstellt. Daher soll das Bestandsgebäude nun abgebrochen und ein zukunftsfähiger Verwaltungsstandort für bis zu 250 städtische Arbeitsplätze errichtet werden. Derzeit ist eine Nutzung des Neubaus durch die technischen Ämter der Stadtverwaltung vorgesehen, die aktuell in einer Mietlösung untergebracht sind.
Durch den Büroneubau soll die Möglichkeit genutzt werden, angemietete Bürostandorte aufzugeben. Bei dem Bauvorhaben sollen die Themen Klimaschutz, Energieeffizienz und Nachhaltigkeit im besonderen Maße Berücksichtigung finden und als Beispiel für zukünftige Bauten der Stadt Dortmund dienen.
Anmietungsquote soll wieder deutlich sinken – Zielmarke: Zwei Drittel Eigentum
Mehr als 10.600 Menschen arbeiten in Voll- und Teilzeit für die Stadt. Ein erheblicher Anteil entfällt auf Büroarbeitsplätze. Allein im Innenstadtbereich beläuft sich der Büroflächenbestand auf rund 193.000 Quadratmeter Nutzfläche.
Das Vorhalten von Büroflächen ist ein erheblicher Kostenfaktor, den es fortwährend zu optimieren und zu reduzieren gilt. Etwa 51 Prozent dieser Flächen (98.000 m²) sind im Eigentum der Stadt. Die übrigen 49 Prozent (95.000 m²) sind angemietet.
Der Anteil der Anmietungen ist in den vergangenen Jahren gestiegen. 2008 waren nur 38 Prozent angemietet. Durch die geplanten Neubauten soll der Anteil wieder sinken – bis 2030 soll die Eigentumsquote auf 66 Prozent gestiegen sein. „Für die Stadt sind eigene Büros die günstigste Variante. Ein konsequenter Ausbau eigener Büroimmobilien ist daher das Ziel“, macht Thomas Ellerkamp, Leiter der Liegenschaften, deutlich.
Die Büroflächen und die Ausstattung der Arbeitsplätze verändern sich sowohl durch die zunehmende Vernetzung und Digitalisierung als auch die veränderten Formen und Möglichkeiten der Zusammenarbeit durch mobiles Arbeiten. Dem muss die Büroflächen-Entwicklung auch inhaltlich Rechnung tragen.
Raumbedarfe in Zeiten von Digitalisierung und anderem Arbeiten
Eine Frage, die sich immer wieder stellt: Brauche ich überhaupt noch so viele Büroflächen? „Durch die Digitalisierung selbst spare ich keine Arbeitsplätze ein. Und auch ein Großraum spart keine Flächen. Entscheidend ist, welche flexiblen Formen der Zusammenarbeit wir zukünftig ermöglichen. Da steckt die Produktivität“, verdeutlicht verdeutlicht Thomas Ellerkamp, Leiter der Liegenschaftsverwaltung.
Die Corona-Pandemie und die damit verbundene Intensivierung des mobilen Arbeitens („Homeoffice“) wirft auch die grundsätzliche Frage auf, ob ich für Menschen, die 50 Prozent ihrer Zeit im Homeoffice arbeiten, die bisherigen persönlichen Büroarbeitsplätze 1:1 vorhalte. Das bedarf einer grundsätzlichen Entscheidung.
„Covid-19 hat die Veränderungen erheblich beschleunigt. So hat die Stadt eine allgemeingültige Regelung zum mobilen Arbeiten, die von Arbeitnehmer*innen auch gut angenommen wird. Das wird erhebliche Auswirkungen auf Anzahl und Ausstattung der städtischen Büroflächen haben“, glaubt Ellerkamp.
Die Bereitschaft der Kolleg*innen zum digitalen Arbeiten und dazu einen Teil der Arbeitszeit im Homeoffice zu verbringen sei hoch. Statt leerer individueller Büros brauche es daher mehr Besprechungsräume und auch Raum für interdisziplinäres Arbeiten und Projektbüros. Das ermögliche neue Formen des Arbeitens. „Dafür brauche ich Kollaborationsmöglichkeiten und Besprechungsräume, aber auch Stillarbeitsplätze. Ich schaffe unterschiedliche Arbeitsumgebungen, aber ob das insgesamt wesentlich Flächen spart, werden wir sehen“, so Ellerkamp.
Reaktionen
SPD-Ratsfraktion setzt sich für mehr Nachhaltigkeit beim Bauen ein (PM)
SPD-Ratsfraktion setzt sich für mehr Nachhaltigkeit beim Bauen ein
Gleich mit zwei Anträgen hat sich die SPD-Ratsfraktion Dortmund in der vergangenen Sitzung des Ausschusses für Klima- und Umweltschutz, Stadtgestaltung und Wohnen für mehr Nachhaltigkeit beim Bauen von Gebäuden eingesetzt und im Ausschuss beschlossen.
„So soll zukünftig bei dem Verkauf von städtischen Grundstücken an Bauherren und Investoren die Auflage verbunden sein, dass eine bestimmte Quote der darauf geplanten Objekte in Holzbauweise erfolgen muss. Auch sollen eigene Bauvorhaben der Stadt mit einer Quote hierfür errichtet werden. Die Quote ist dabei nicht festgeschrieben sondern soll individuell bestimmt werden“, erklärt die Fraktionsvorsitzende und wohnungspolitische Sprecherin der SPD-Ratsfraktion Dortmund, Carla Neumann-Lieven.
Die Herstellung konventioneller Baustoffe wie z.B. Stahl und Beton verursacht erhebliche CO2-Emissionen. Wenn diese Baustoffe durch Holz ersetzt werden, können große Mengen an CO2 eingespart werden. „Das Bauen mit Holz ist daher ein wichtiger Beitrag zum Klimaschutz in Dortmund, denn Holz ist eine zukunftsweisende, umweltfreundliche Alternative Gebäude nachhaltig und klimaneutral zu gestalten“, führt die stellvertretende Fraktionsvorsitzende und umweltpolitische Sprecherin der SPD-Ratsfraktion, Veronika Rudolf, weiter aus.
Zudem hat die SPD-Fraktion beantragt, dass zukünftig beim kommunalen Wohnungs- und Kitabau vermehrt auf Klimaneutralität geachtet wird, damit sich dieser beim Gebäudebau angenähert wird.
„Bei dem Bau der neu zu errichtenden Gebäude ist daher zukünftig darauf zu achten, dass nachhaltige und gut recycelbare Baustoffe wie z.B. Holz verwendet werden und die Gebäude insgesamt klimaneutral errichtet werden. Ziel ist auch, dass der Betrieb der Gebäude über das Jahr hinweg eine mindestens neutrale CO2-Bilanz aufweisen soll“, erklärt Carla Neumann-Lieven und Veronika Rudolf ergänzt: „Denn auch dies ist ein wichtiger Beitrag für den Klimaschutz in Dortmund“.
Für Carla Neumann-Lieven ist der klimaneutrale kommunale Wohnungsbau allerdings auch mit Problemen verbunden, denn „wir müssen darauf achten, dass der Bau der dringend benötigten geförderten Wohnungen noch geleistet werden kann. Auch diese sollten aber den Anforderungen des Klimaschutzes gerecht werden. Beides zu bekommen, wird eine Herausforderung“.
2021: Dortmunder Markt für Büro-Immobilien boomt trotz Corona-Pandemie (PM Wirtschaftsförderung)
Trotz der pandemischen Lage lässt sich für 2021 mit großer Zufriedenheit auf den Dortmunder Markt für Büro-Immobilien blicken. Es war ein äußerst erfolgreiches Jahr. Mit 168 500 Quadratmetern Büroflächenumsatz ist ein absolutes Spitzenergebnis zu verzeichnen. Im Einzelnen sind dies 99 500 Quadratmeter Vermietungen und 69 000 Quadratmeter an Eigennutzungen. Dies ist das beste Ergebnis seit über 20 Jahren und zeigt die Stabilität und die Attraktivität des Dortmunder Immobilienmarktes.
„Wir freuen uns sehr über dieses Ergebnis, zeigt es doch das Vertrauen der Unternehmen in den Standort. Die Stärkung des Wirtschaftsstandortes Dortmund durch innovative Konzepte und die aktive Standortpolitik trägt Früchte. Dank der vielen IT-Unternehmen setzt sich unsere Erfolgsstory der digitalen Stadt fort, die mit dem europäischen ICapital-Award ausgezeichnet wurde“, so Heike Marzen, Geschäftsführerin der Wirtschaftsförderung Dortmund.
Einige Zahlen:Der Gesamtflächenumsatz von 168.500 m² liegt mit
– 79.440 m² über dem Durchschnittswert der vergangenen 5 Jahre. Das ist eine Steigung von 89,20 Prozent.
– 80.750 m² über dem Durchschnittswert der vergangenen 10 Jahre, was eine Steigung von 92,02 % bedeutet.
– 91.725 m² über dem Durchschnittswert der vergangenen 20 Jahre, was eine Steigung von 119,47 % bedeutet.
Flächenumsatz nach Branchen:Aufgrund großer Neubauprojekte gab es einen großen Flächenumsatz in der Finanz- und Versicherungswirtschaft mit 40.300 m² und in der Energiewirtschaft mit 19.100 m².
Weiter zu erwähnen ist der Bereich TIMES (Telekommunikation, Informationstechnologie, Medien, Entertainment und Sport) mit 31 100 m² sowie der Bereich der Dienstleistungen mit 16.300 m².
Lässt man die großen Bauprojekte unberücksichtigt, zeigt sich, dass die meisten Ansiedlungen im IT- und Dienstleistungs-Bereich erfolgt sind.
Das großflächige Engagement der Unternehmen beweist zweierlei: das Vertrauen in den Standort Dortmund zum einen, aber auch, dass weiterhin eine Nachfrage nach modernen Büroflächen trotz Pandemie und Homeoffice besteht. Die Leerstandsquote bei den Büro-Immobilien bleibt wie im Vorjahr bei 2,8 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau. Mit 38.500 m² liegen die fertiggestellten Neubauten in 2021 höher als im Vorjahr (35.000 m²).
Die Wirtschaftsförderung Dortmund unterstützt die Akteure auf dem Immobilienmarkt bei der Vermarktung mit der Veröffentlichung ihrer Objekte in der Dortmunder Immobilien App. Dadurch wird ein kompakter, digitaler Überblick über den Immobilienstandort Dortmund geschaffen.
Unternehmen, die Standort und Immobilie suchen, erhalten zusätzlich auch eine qualifizierte Beratung und Begleitung bei ihrer Nachfrage.