Schrottimmobilien und Problemhäuser sind nicht nur für die direkten Nachbar:innen, sondern teils auch für ganze Quartiere eine Herausforderung. Denn sie können ganze Viertel herunterziehen. Während Städte wie Duisburg oder Gelsenkirchen vor allem auf Abriss solcher Immobilien gesetzt haben, hat Dortmund einen erfolgreichen Weg damit bestritten, diese Gebäude in die Hände von „regeltreuen Dritten“ zu überführen und zu sanieren. Vor allem im Bereich um den Nordmarkt war dies in den vergangenen Jahren eine große Herausforderung. Doch die Bilanz kann sich sehen lassen – Aushängeschild für diese Erfolgsgeschichte ist das Gebäudeensemble an der Mallinckrodtstraße Ecke Nordmarkt.
„Wir sehen hier wirklich schön instand gesetzte Häuser”
Seit dem Jahr 2013 gibt es in Dortmund intensive Bemühungen darum, wie man das Problem lösen kann. Sozialdezernentin Birgit Zoerner erinnerte an die Anfänge und ließ die Erfolge Revue passieren: „Das ist eine Erfolgsgeschichte. Wir sehen hier wirklich schön instand gesetzte Häuser”, sagt sie beim Rundgang beim „Viertelwerk“.
Die gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft hat die ehemaligen Problemhäuser an der Mallinckrodtstraße 55-59 und Nordmarkt 3 übernommen. Es war nicht die erste Immobilie, die die Stadt in Kooperation mit anderen Trägern saniert hatte. Sie stand aber sinnbildlich für alle Probleme, die mit der Armutszuwanderung aus Südosteuropa verbunden waren.
„Es gab erhebliche Herausforderungen für die Nachbarschaft und die Menschen, die in den Häusern lebten. Es waren schwierigste Lebensumstände”, erinnert Zoerner. Sie waren gleich zweifach Opfer von Ausbeutungsstrukturen – mit Blick auf die Mietverhältnisse und die Arbeitsmöglichkeiten.“ Der sogenannte „Schwarzarbeiterstrich” war bundesweit in den Schlagzeilen, der unweit gelegene Straßenstrich ebenso wie die in der Spitze bis zu 180 Problemhäuser.
Kampf gegen Matratzenburgen und prekäre Wohnverhältnisse
Es gab viele kritische Stimmen, die den in den abbruchreifen Gebäuden zumeist ohne Strom, Heizung oder fließend Wasser lebenden Menschen aus der Roma-Community die Schuld für den Zustand der Häuser gaben. Dabei musste man sich die Frage stellen, ob es Problemhäuser sind, weil dort Roma leben oder es nicht vielmehr umgekehrt war: Die Roma leb(t)en dort, weil es bereits vorher Problemhäuser waren.
Denn oft bekamen sie nur dort eine teuer bezahlte Matratze, weil ihnen der Zugang zum regulären Wohnungsmarkt vor zehn bis fünfzehn Jahren zumeist versperrt blieb. Deswegen war für die Sozialdezernentin – damals auch für Wohnen zuständig – auch klar, dass es eine Gesamtlösung braucht.
Dazu gehört die Inwertsetzung der Immobilien, auch auch Hilfen für die Nachbarschaften. Dazu gehören auch auch Hilfen und Begleitung für Familien und Wege in Perspektiven für reguläre Arbeit. So ist das Netzwerk EU2-Zuwanderung („Netzwerk Neuzuwanderung“) entstanden.
Arbeitsmarktpolitische Qualifizierung mit einer Sanierung verbinden
Die Problemlage war klar und nicht neu – nur die Lösung war offen. Das änderte sich 2013. Doch die Lösung war ebenfalls nicht neu, sondern bereits in den 90er Jahren im Dortmunder Norden erprobt worden: Damals wie heute ging es um die Ertüchtigung von Schrottimmobilien im Zusammenspiel mit einer Jobperspektive und dem Anspruch, den eigenen Wohnraum selber herstellen.
„Jugend baut für Jugend“ hieß das Projekt in der Enscheder Straße. Schon damals es also um diesen Ansatz, dass die, die dort umbauen, da dann auch selber wohnen. Diese Idee ging zwar nicht in Serie, stellte aber den Startschuss für GrünBau da.
Die GrünBau gGmbH war nun auch wieder mit am Tisch, als es seit dem Jahr 2013 darum ging, wie man eine arbeitsmarktpolitische Qualifizierung mit Sanierung verbinden kann, erinnert Birgit Zoerner an die Herangehensweise.
Das Ziel war, eine Schrottimmobilie wieder in Wert zu setzen und dann an regeltreue Dritte zu verkaufen. Damit sollte dann das Geld reinkommen, um die nächste Problemimmobilie zu kaufen. „Das war zunächst der Plan“ so Zoerner.
„Selbst für Schrottimmobilien wurden irre Preise aufgerufen“
Neben der Stadt waren auch GrünBau, Jobcenter, örtliche Handwerksbetriebe und dann auch die Stiftung „Soziale Stadt“ mit am Tisch. Das Pilotprojekt war die Brunnenstraße 51, die mit Fördermitteln von Land und Bund sehr aufwändig saniert wurde. „Das hatten wir uns vorher auch nicht vorgestellt”, räumt Zoerner mit Blick auf die baulichen Herausforderungen des Jugendstilgebäudes ein.
Das Vorhaben selbst hat funktioniert unter Beteiligung von Langzeitarbeitslosen und Jugendlichen ohne Berufsausbildung – dadurch seien Anschlussperspektiven entstanden. Vom Procedere war es so, dass die DOGEWO als zukünftige Eigentümerin die Stiftung Soziale Stadt als Generalunternehmen beauftragt. Der Erlös aus dem Rückverkauf sollte als „rollierender Fonds“ für das nächste Gebäude genutzt werden.
„Das hat genau ein Mal funktioniert. Denn die Sanierung war sehr teuer. Ein Abriss wäre billiger gewesen, aber das wollte keiner”, so Zoerner. Doch nicht nur die aufwändige Sanierung machte einen kostendeckenden Rückkauf nahezu unmöglich, sondern auch die Preisrallye im Immobilienbereich: „Selbst für Schrott- und Problemimmobilien wurden irre Preise aufgerufen. Die Kosten waren für einen rollierenden Fonds zu hoch”, betont die Dortmunder Sozialdezernentin.
Problemhaus-Sanierung als Bestandteil der Kommunalen Arbeitsmarktstrategie
Allerdings weckte das Vorhaben das Interesse von Bund und Land: „Wir hatten die halbe Bundesregierung und auch die Landesregierung hier”, erinnert sie. Für das Vorhaben habe es sogar Auszeichnungen und Preise bekommen. Entscheidend jedoch sei gewesen, das Vorhaben 2016 in Kommunale Arbeitsmarktstrategie zu übernehmen. „Die Verknüpfung der verschiedenen Ziele ist das, was wir weiter brauchen”, so Zoerner.
Daraus ist beispielsweise das Viertelwerk entstanden – in Grundzügen erdacht zwischen Sozialdezernat und Wirtschaftsförderung. Die städtischen Liegenschaften und Grünbau kamen hinzu, 2020 wurde das Viertelwerk als gemeinnützige Wohnungsgesellschaft gegründet. Der entscheidende Unterschied zu früheren Sanierungen in Kooperation mit der Stiftung Soziale Stadt war die neue Wohnraumzugangsstrategie.
Dabei ging es darum, die Wohnraumzugangsstrategie so weiterentwickeln, dass Qualifizierung, Sicherung von Wohnraum, Betreuung und die Schaffung weiterer Perspektiven Hand in Hand gehen.
„Wenn man das heute sieht, war das ein riesiger Erfolg. Auch wenn es komplex war – aber bei einer vernünftigen Zusammenarbeit kriegt man es gemeinsam hin”, verdeutlicht die Sozialdezernentin, die sich vorstellen kann, das Projekt im Rahmen des Aktionsplans „Soziale Stadt Dortmund“ vielleicht auch auf andere Quartiere zu übertragen. „In anderen Stadtteilen gibt es auch ähnliche Probleme“, sagt sie mit Blick auf die Wohnraum-Zugangsstrategie.
Rund 250 Menschen – darunter 170 Kinder – lebten in erbärmlichen Zuständen
Stadtdirektor Jörg Stüdemann lässt als Liegenschaftsdezernent die Anfänge des Viertelwerks Revue passieren. Denn mit der Immobilie am Nordmarkt 3 sei ein erster Anker gelungen. Er erinnert an die Zeit, als die Nordstadt mit dem sogenannten Schwarzarbeiterstrich und dem eigentliche Straßenstrich bundesweit Schlagzeilen machte. „Alle kriminellen Delikte gab es fußläufig – alles was man sehen will, um Menschen in Süddeutschland in Wallung zu versetzen”, sagte er mit Blick auf die medialen Schlagzeilen und die Immobilienspekulationen.
Möglich war der Zugang zur Immobilie nur, weil ein Apotheker der Stadt seine Räume angeboten hatte. Andere Investoren standen schon bereit, die vor allem in Spielhallen und beim Menschenschmuggel aktiv waren. Die Nachbarschaft wurde damals davon dominiert. Er habe darauf hin seinen „Spezialisten für besonders hartnäckige Fälle“ aus der Liegenschaftsverwaltung eingeschaltet.
Tim Schiebold übernahm die schwierige Aufgabe, den gesamten Gebäudekomplex in städtischen Besitz zu bekommen: „Er ist in die Verhandlungen eintreten. Wir hatten nicht glauben können, dass es gelingt. Aber er hat alle Gläubiger ausfindig gemacht und beruhigt und wir sind ins Eigentum gekommen” so Stüdemann.
Die Zustände in dem Gebäudezug seien unglaublich gewesen: Zu dem Zeitpunkt lebten rund 250 Menschen – darunter 170 Kinder – in erbärmlichen Zuständen. In den Laubengängen hätten nachts zudem noch 30 bis 35 Drogenkranke gehaust und die anderen Bewohner:innen bedroht.
Wo einst ein polizeibekanntes Café war, ist heute eine Kita
Schiebold kam im Jahr 2015 zur Stadt – zuvor war er in der Immobilienbranche. Nach wenigen Wochen übernahm er die komplexe Aufgabe, den Gebeäudekomplex Ecke Nordmarkt und Mallinckroftstraße zu übernehmen. „Wir sind zu zweit in jede Einheit – nach und nach haben wir alle 46 Einheiten erworben”, berichtet Schiebold. „Die erste Einheit war die Apotheke am Nordmarkt als Büro für das Ordnungsamt, die wir selber hergerichtet haben.”
„Es war eine Höllenanzahl an Gesprächen – zwei Jahre mit Eigentümern, Gläubigern und Kreditinstitute. Dennoch haben wir es geschafft, die Einheiten zu Preisen zu erwerben, die noch akzeptabel waren. Das ging eigentlich ganz vernünftig von statten”, so der Immobilienexperte. „Manches mal war es mit Hausverwaltungen schwierig, weil da noch einiges ökonomisch aufgelaufen war.”
Nun steht Schiebold in einer Kita an selber Stelle, wo früher eine kriminelle Schaltzentrale in einem berüchtigten und polizeibekannten Café war. „Wenn man das heute sieht, kann man es gar nicht mehr vergleichen. Es hat mir Spaß gemacht, weil’s herausfordernd war. Mein Hauptgeschäft ist die Immobilienentwicklung. Es ist großartig, was wir hier auf die Beine gestellt haben”, freut sich Schiebold über die sichtbaren Erfolge.
Stüdemann: „Der Verrottungszustand war sensationell”
Dass hier auch heute eine – wenn auch vergleichsweise kleine – FABIDO-Kita ist, kommt für Stüdemann nicht von ungefähr: „Es war von Anfang an klar, dass wir auch eine Kita machen wollen. Es freut mich, dass es gelungen ist. Denn der Verrottungszustand war sensationell”, beschreibt der Stadtdirektor unverblümt den damaligen Zustand.
„Die Kinder aus dem Haus hatten einen Wettbewerb und haben mit Schaufeln die Ratten platt gemacht: Zwei mussten sie jagen und einer schlägt sie platt”, berichtet Stüdemann vom eigenen Erleben. Gewonnen habe das Trio, welches die meisten Ratten auf einen Haufen stapelte. Davon ist heute in der Kita zum Glück nichts mehr zu erleben.
Die Sanierung des Gebäuderiegels ist abgeschlossen. Jetzt geht es an der benachbarten Immobilie Nordmarkt 5 weiter. Die entsprechenden Verträge sind in Arbeit. „Wir sind weiterhin gemeinsam unterwegs: Es ist eine lockere Arbeitsatmosphäre. Dafür möchte ich ein großes Dankeschön aussprechen – auch an den Rat. Sie sind das mitgegangen“, sagt Stüdemann mit Blick auf die Ankaufs- und Transformationsstrategie.
Wohnungsgesellschaft beseitigt prekäre Wohnverhältnisse und schafft Arbeit
Soweit zu kommen war nicht einfach, zumal die Vorzeichen in Bund und Land anders standen. „Das Land wollte Abrisse unterstützen – Gelsenkirchen und Duisburg wollte das so. Das war aber nicht unsere Strategie. Wir wollten die Substanz erhalten und in Wert setzen”, so Zoerner. Das gelang – u.a. durch „unrentierlichen“ Landeszuschüssen, mit der im Zweifelsfall auch Immobilien über Marktwert gekauft werden konnten.
Beim Umgang mit den nun erworbenen Immobilien war das Viertelwerk der innovative Ansatz: „Per Satzung sind wir eine gemeinnützige Wohnungsgesellschaft – die erste in NRW“, verdeutlicht Andreas Koch, ehrenamtlicher Vorstand des Viertelwerks und Geschäftsführer von GrünBau. Das Besondere: Die Wohnungsgesellschaft beseitigt nicht nur prekäre Wohnverhältnisse, sondern hat auch Arbeitsplätze geschaffen. So ist Grünbau entstanden.
„Wir sind stolz, dass wir es fertig bekommen haben”, sagt Koch mit Blick auf das ansehnliche Gebäude-Ensemble. Dort gibt es jetzt einen „Nordstadt-typischen Wohnungs-Mix“ aus kleinen und sehr großen günstigen Wohnungen. Insgesamt gibt es bisher 59 Wohnungen. In vier ist bisher auch der Ansatz „Housing first“ vorgesehen, in denen Obdachlose mit Betreuung erstmals wieder in Wohnraum kommen .
„Wir sind stolz auf das Ergebnis und die Unterstützung. Alleine hätten wir das nicht hingekriegt”, betont Koch. Ein wichtiger Faktor des Erfolgs war neben dem Umbau auch die Mieterbetreuung: „Da haben wir ganz viel auf die Beine gestellt”, verweist Koch auf die Aktivitäten, die mittlerweile in einem eigenen Servicebüro angeboten werden.
Aus der Betreuung sind auch ein Jugendtreff und ein Jobwinner-Projekt entstanden
„Wir haben ja 2018 nicht mit der Sanierung, sondern mit der Klärung der Wohnsituation begonnen”, erinnert Jan-Christopher Bremer von der „Viertelwerk gGmbH“. Sie mussten sich erstmal ein Bild davon machen, wer überhaupt wo in der Immobilie wohnt.„Wir sind auf unglaublich viele Kinder gestoßen.” Die Klärung war wichtig, weil ja für die Menschen während der Sanierung neue Wohnungen gefunden werden mussten.
Um die Folgen zu minimieren, wurde immer erst nur ein Haus saniert und nicht der ganze Komplex auf ein mal geräumt. „Als alles geklärt war, waren noch da noch immer 84 Personen, davon 60 Kinder in neun Familien in einem Haus, als die Sanierung gestartet ist”, verweist Bremer auf die Herausforderungen.
Im Beratungsbüro gab es zudem einen riesigen Andrang von Kindern und Jugendlichen. „Wir haben ein Betreuungsangebot installiert, parallel zur Beratung. Daraus ist ein kompletter Jugendtreff in der Nordstraße 23-25 entstanden”, berichtet er. Außerdem wurde eine Beschäftigungsperspektive für Frauen entwickelt. Was mit einem Nähprojekt begann, ist mittlerweile Teil des Programms „Jobwinner“ mit einem eigenen Ladenlokal und Räumlichkeiten in der Nordstraße.
Bis zu 200 Beratungsfälle pro Woche im Servicebüro
All das sei nur wegen einer „absoluten Konstante” möglich; Unabdingbar sei die Mieter:innenberatung, die anfänglich durch das Land, jetzt aber durch kommunale Mittel finanziert wird. Obwohl der eigentliche Umzug abgeschlossen ist, kommen noch immer bis zu 200 Personen pro Woche im Durchlauf in der Beratungsstelle. Mittlerweile wird die Arbeit mit vier Vollzeitkräften gewährleistet. Sie sind ein Baustein der Wohnraum-Zugangsstrategie des Sozialdezernates – der Ansatz hat sich bewährt.
Eine wichtige Hilfe ist die Wohnungssuche. Denn die eigenen Wohnungen des Viertelwerks decken nur einen Teil des Bedarfs ab, zumal nach der Sanierung die Zahl der Wohnungen gesunken ist. Teils wurden sie zusammengelegt, weil der Bedarf nach kostengünstigen großen Wohnungen für kinderreiche Familien sehr hoch ist. Aber auch sehr kleine bezahlbare Wohnungen sind gefragt.
„Die Nachfrage ist bedeutend höher als die Zahl der Wohnungen, die wir zur Verfügung stellen können. Daher machen wir auch Beratung für die, die nicht bei Viertelwerk wohnen und Unterstützung brauchen“, so Leonie Kainka von Viertelwerk. „Das ist ein unglaublich mühseliger Weg für Familien mit vielen Kindern und wenig Einkommen. Daher sind wir stetig im Kontakt mit anderen Wohnungsgesellschaften – jeder Einzug wird gefeiert.” Aber sie leisten auch Unterstützung bei bestehenden Mietverhältnissen, wo sich Eigentümer ihrer Verantwortung entzögen.
Am Nordmarkt 5 soll der neue Gesundheitskiosk einziehen
Das Entscheidende bei allen Bemühungen zur Übernahme der Problemhäuser: „Wir haben für alle Familien Lösungen gefunden”, freut sich Andreas Koch. „Nicht alle wohnen hier, das wollten wir auch nicht. Wir wollten einen Mix und wir mussten ja auch entmieten für die Kernsanierung”, so der Vorstand des Viertelwerks.
„Alle wohnen jetzt besser als vorher hier. Und der Kontakt besteht immer noch und sie nehmen Beratungen noch in Anspruch. Grünbau hat ja auch noch andere Unterstützungsangebote. Wir sind froh, dass sich die Mieter:innen jetzt anders mit der Immobilie identifizieren. Teils haben sie hier auch als Reinigungskraft und Hausmeister eine Jobperspektive”, so Koch.
Das wird auch am Nordmarkt 5 der Fall sein. Am 1. Juli 2025 will das Viertelwerk mit dem Umbau beginnen. Am 1. Januar 2027 soll die neue Immobilie bezugsfertig fertig sein. Neben den Wohnungen soll dann auch im Erdgeschoss sowie im ersten Obergeschoss der neue städtische Gesundheitskiosk einziehen. „Das ist der optimale Standort”, ist sich Birgit Zoerner – zugleich Gesundheitsdezernentin – sicher. Dabei geht es um Beratung zur gesundheitlichen Versorgung vor allem – aber nicht nur – der Kinder mit Versicherungsschutz.
Die Arbeit des Kiosks wird aber schon im 1. Quartal 2025 beginnen – dann aber noch im Sozialen Zentrum an der Westhoffstraße. Dort sitzt auch die Clearingstelle, die dabei hilft, den Versicherungsschutz für neu Zugewanderte zu klären. Das tut sie bisher mit Erfolg: „Wir haben 6000 Menschen in Krankenversicherungsschutz gebracht, davon 3800 Kinder”, so Zoerner. „Die Angebote sollen Menschen helfen, die gesundheitliche Versorgung, die ihnen zusteht, in Anspruch zu nehmen.“
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