Direkt neben dem Westfalenpark, in bester Lage: dort war das Robert-Schuman-Berufskolleg beheimatet. Nach dem Umzug der Berufsschule zum Dortmunder U soll der an der Sckellstraße gelegene Gebäudekomplex auf dem über 20.000 Quadratmeter großen Areal zu einer Wohnanlage für gehobene Ansprüche und variable Wohnformen umgebaut werden. Und bis dahin in die Denkmalliste der Stadt aufgenommen werden. Den Zuschlag bekam jetzt Vonovia zusammen mit dem Architekturbüro „Winkler und Partner“. Der Rat der Stadt Dortmund soll die Pläne im Mai absegnen.
Besondere Lagequalität der Immobilie durch Wohnumgebung direkt am Westfalenpark
Das Robert-Schuman-Berufskolleg ist Richtung Dortmunder U verzogen (Emil-Moog-Platz 15), die ehemaligen Räumlichkeiten in der städtischen Immobilie an der Sckellstraße 5-7 bleiben seither weitgehend unbenutzt. Hinreichender Anlass, über anderweitige Verwendungsmöglichkeiten des Gebäudekomplexes nachzudenken.
Die Lage des 21.019 Quadratmeter großen Grundstücks mit den ehemaligen Berufskolleg-Gebäuden ist durch den direkt angrenzenden Westfalenpark und den damit verbundenen Erholungsmöglichkeiten geprägt, zu denen die ruhige Nachbarbebauung mit ein- bis mehrgeschossiger Wohnnutzung bestens einfügt.
Durch die unmittelbare Nachbarschaft zum Westfalenpark und der hohen Lagequalität ist das große Grundstück in einer besonderen Weise öffentlichkeitswirksam und kann als städtebaulich prägend angesehen werden.
Gebäudekomplex soll bald in die Denkmalliste der Stadt aufgenommen werden
Nachdem die Stadt ein Interessenbekundungsverfahren zum Verkauf des Geländes für Wohnbebauung eingeleitet hatte, erklärten 32 im Bundesgebiet ansässige Interessenten ihre Teilnahme, von denen neun schließlich ein indikatives Angebot abgaben. Davon wurden nach verwaltungsinterner Prüfung und Abwägung der städtebaulichen und liegenschaftlichen Aspekte fünf Präqualifikanten für die zweite Projektphase festgelegt, in der Nachbesserungen eingereicht werden konnten.
Unter der Leitung von Planungsdezernent Ludger Wilde erfolgte durch eine Jury Ende November 2017 eine abschließende Bewertung der modifizierten Angebote zur Wohnbebauung an der Sckellstraße, dessen Ergebnis nun vorliegt.
Die Ansprüche an die Interessenten waren nicht gerade niedrig. Denn neben der selbstverständlichen Forderung nach angemessener Einpassung in die örtlichen Gegebenheiten war zu berücksichtigen, dass das ehemalige Robert-Schuman-Berufskolleg noch vor dem abschließenden Verkauf als Gesamtensemble in die kommunale Denkmalliste eingetragen werden soll.
Veräußerung des wertvollen Gesamtgrundstücks soll in zwei Schritten erfolgen
Der Gebäudekomplex an der Sckellstraße wurde in den Jahren 1958 bis 1962 nach Entwürfen der Dortmunder Architekten Otto-Heinz Groth, Werner Lehmann und Wolfram Schlote erbaut und gliedert sich in vier miteinander verbundene Gebäudeteile.
Dem Sonderklassentrakt inklusive begrüntem Innenhof, dem kammartigen Haupttrakt mit Pausenhalle, dem Aula und Turnhalle umfassenden Baukörper sowie den überdachten Verbindungsgängen und der Hausmeisterwohnung direkt an der Sckellstraße. Von der Sckellstraße aus gesehen, erscheinen die Bauteile zweigeschossig, durch die Böschung sind diese nahezu durchgehend dreigeschossig.
Die Veräußerung der Fläche ist in zwei Schritten geplant: Zunächst wird der westliche Flächenteil (Grundstücksbereich A) mit einer ungefähren Größe von ca. 15.000 Quadratmeter veräußert. Der östliche Teil (Grundstücksbereich B) mit etwa 6.000 Quadratmetern, wo Aula und Turnhalle liegen, wird aufgrund der bestehenden Nutzung als Kinder- und Jugendtheater sowie für den Sportunterricht Dortmunder Schulen in einem zweiten Schritt veräußert. Für das anstehende Bebauungsplanänderungsverfahren wird die Gesamtfläche überplant werden.
Hohe Ansprüche an eingereichte Angebote wegen Bestandsbauten und des Denkmalschutzes
Mit dem Interessenbekundungsverfahren ist zwar eine bauliche Erweiterung in begrenztem Rahmen zulässig. Sie muss sich jedoch städtebaulich an die bereits vorhandene Wohnbebauung anlehnen und unter Berücksichtigung des denkmalgeschützten Status mit einer entsprechend anspruchsvollen Architektur präsentieren.
Insbesondere war von den Bietern auch die Wirkung etwaig geplanter Ergänzungsbauten bei deren Gestaltung im Hinblick auf ihre Durchlässigkeit analog zum Bestandskomplex zu berücksichtigen.
Ende November vergangenen Jahres erfolgte schließlich die finale Bewertung der modifizierten fünf Angebote aus der zweiten Projektphase durch die Jury unter Leitung von Planungsdezernent Ludger Wilde. Zu den Evaluationskriterien gehörten Städtebau/Architektur, ein nachhaltiges Nutzungskonzept für Bestand und dessen Erweiterung sowie liegenschaftliche Aspekte und der Kaufpreis.
Vonovia erhält Zuschlag für den Umbau des Gebäudekomplexes in eine Wohnanlage
Ergebnis der diesbezüglichen Abwägungen innerhalb der Jury: das eingereichte Konzept von Vonovia SE „Wohnen im Denkmal am Westfalenpark“ überzeugt in besonderer Weise und erhält den Zuschlag.
Das Nutzungskonzept des deutschen Wohnungsunternehmens mit Sitz in Bochum, das in Zusammenarbeit mit „Winkler und Partner Architekten und Ingenieure GBR“ erstellt wurde, sieht unterschiedliche, generationsübergreifende Wohnformen vor. Neben verschiedenen Wohnungstypen, vom Single-Apartment bis zu größeren Wohnungen für Familie, ist eine Nutzung des Atriumgebäudes für Betreutes Wohnen oder Demenzkranke vorgesehen.
In den Baubestand sollen zwei ergänzende Neubauten integriert werden. Diese erlauben eine Durchlässigkeit, welche einerseits die Denkmaleigenschaft der Bestandsgebäude aufgreift, andererseits bleibt damit die Landschaft auf dem Gelände relativ offen. Insgesamt sollen rund 83 Wohneinheiten entstehen; 59 davon im alten Bestand und jeweils zwölf in den Neubauten.
Erhalt der Bausubstanz durch Umwandlung von Klassenzimmern in Wohnungen
Nachdem der Verwaltungsvorstand der Stadt nun die Annahme des Vonovia-Konzepts beschlossen hat, geht es weiter in die politischen Gremien. Im Mai soll dem Stadtrat der Beschluss zur Beendigung des Verfahrens und zur Veräußerung der Immobilie an „Vonovia“ vorgelegt werden.
„Wir freuen uns, dass wir den Verwaltungsvorstand mit unserem Konzept überzeugen konnten“, so Ralf Peterhülseweh, Regionalleiter von Vonovia, und ergänzt: „Wir hätten hier die Möglichkeit, modernen und zeitgemäßen Wohnraum in einem Mehrgenerationenensemble anzubieten. Unser Vorschlag liegt auf dem Tisch, wir warten nun auf die Entscheidung der politischen Gremien.“
Den Planungen zufolge sollen die Klassenräume im Atrium- und im Kammgebäude ohne große Eingriffe in Wohnungen umgebaut werden: „Die Bausubstanz wird originalgetreu beibehalten und nur durch absolut notwendige kleinere Umbaumaßnahmen in Abstimmung mit der Denkmalpflege ergänzt“, erläutert Architekt Georg von Estorff von „Winkler und Partner“.
Insbesondere das Atriumgebäude mit dem gefassten Innenhof böte Raum für unterschiedlichste Formen betreuten Wohnens. „Verschiedene Einrichtungen haben bereits grundsätzliches Interesse signalisiert, bei dem Vorhaben mitzuwirken“, ergänzt Peterhülseweh, der bei Vonovia für die Bestände in Dortmund verantwortlich ist.
Vorsichtige Ergänzungen zur Bestandsbebauung und Variabilität von Wohnformen
Die zwei Ergänzungsneubauten, welche die Einfachheit und konsequente Geometrie des Bestandes aufgreifen und modern interpretieren, gliedern sich vorsichtig und wie selbstverständlich in den Gebäudekomplex ein. Um die stadträumliche Wirkung des bestehenden Ensembles nicht zu schwächen, wurden potentielle Neubauflächen nicht vollständig ausgenutzt.
Das Gebäudeensemble in der geplanten und derzeit noch vorhandenen Form zu erhalten, ist absolute Priorität des Entwurfes. Für den Umbau zu Wohneinheiten sind die Maße der ehemaligen Klassenzimmer ausschlaggebend. Dabei wird Variabilität groß geschrieben: Wohnungen zwischen 75 m² und 100 m² unterschiedlichster Prägung sind angedacht, die ebenso in kleinere Einheiten unterteilt werden können.
Der stadträumlich prägende Schulhofbereich wird von ruhendem Verkehr freigehalten. Stattdessen soll hier ein Wohnhof entstehen. Dadurch bleiben die Freianlagen einschließlich vieler Bestandbäume im Innenhofbereich erhalten. Notwendige Stellplätze werden auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen. Die gebäudeprägenden Bestandsfenster sollen durch entsprechende filigrane Fensteranlagen nach aktueller Energieeinsparverordnung ersetzt werden.
Im Vordergrund steht die Erhaltung eines Denkmals, nicht die Höhe der Mieten
Was die zukünftigen Mieten in der neuen Wohnanlage betrifft, sind sich die Vertreter der Investoren und der Stadt einig: ihre Höhe sei zum jetzigen Zeitpunkt nicht seriös abzuschätzen. Jedenfalls sei öffentlich geförderter Wohnungsbau nicht Gegenstand des Interessenbekundungsverfahrens gewesen, so Planungsdezernent Ludger Wilde.
Dass sich Vonovia bezüglich der Miethöhen jetzt noch nicht festlegen will, ist für den Leiter des Fachbereichs Liegenschaften, Thomas Ellerkamp, durchaus nachvollziehbar. Denn aus Altgebäuden Wohnungen zu machen, sei aus kaufmännischer Sicht nie ganz unproblematisch.
Und das ist nicht alles: Priorität für die Stadt habe, ein Denkmal zu erhalten, betont Ludger Wilde. Wenn es im Endeffekt Quadratmeterpreise von zwölf Euro gäbe, was er zwar nicht glaube, dann machte die Stadt das auch.
Die Übergabe des Grundstücks – unter Voraussetzung eines positiven Ratsbeschlusses im Mai – kann nach der planungsrechtlichen Sicherung des Vorhabens vonstatten gehen. Dies wird vermutlich irgendwann im Jahr 2019 sein. Die anschließende Bauzeit schätzen die Experten auf anderthalb bis zwei Jahre.
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Mieterverein Dortmund
MODERNE ZEITEN? Wie sich Wohnungskonzerne an den MieterInnen bereichern –
Eine Veranstaltung aus Anlass der Aktionärsversammlung der Vonovia SE
Zeit: 08. Mai 2018, 19.00 Uhr bis 21.00 Uhr
Ort: Bahnhof Langendreer, Wallbaumweg 108, Bochum
Veranstalter: Deutscher Mieterbund e.V. / Deutscher Mieterbund NRW e.V. / Mieterforum Ruhr e.V. und MieterAKTIONärIn – Plattform kritischer Immobilienaktionär*innen
Mit bald knapp 400.000 eigenen Wohnungen ist die börsennotierte Vonovia SE mit Sitz in Bochum nicht nur das größte deutsche Wohnungsunternehmen. Mit bundesweit 4,2 Prozent Mietsteigerungen im Jahr 2017 ist sie auch der größte Mietpreistreiber. Die Zahlungs- und Leidensbereitschaft der MieterInnen hat Grenzen. An immer mehr Wohnstandorten kommt es zu Klagen, Kritik, Unmutsäußerungen und Protesten.
Ihre Mieterhöhungen setzt die Vonovia vor allem mit Hilfe von Gebäudesanierungen durch, die sie als „Modernisierungen“ ausgibt. 11 Prozent der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen dürfen nach geltendem Recht auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden, ganz egal was der Mietspiegel sagt. Auf die Vonovia, die besonders günstig an Kapital kommt, wirkt das wie eine Einladung zum Gelddrucken. Mit Hilfe ihrer eigenen Firmen setzt sie massenhaft Standardmaßnahmen um.
Die Modernisierungsinvestitionen des Konzerns sind im Jahr auf 778,6 Mio. € gestiegen. Etwa 43.000 Wohnungen waren betroffen. Für die MieterInnen bedeutet das in den meisten Fällen: Jede Menge Baustress und nicht tragbare Mieterhöhungen. Die Mieterhöhungen betragen bei energetischen Modernisierungen meist ein Mehrfaches der Einsparungen. Sie führen zu Steigerung der Wohnkosten und Verarmung bis zur Verdrängung und Zerschlagung von Nachbarschaften. Über Wohngeld und Hartz IV kommt es außerdem zu höheren Sozialkosten für die Allgemeinheit.
Mit der Veranstaltung am Vorabend der Hauptversammlung des Konzerns (9. Mai in Bochum) wollen wir Mietererfahrungen und anderen kritischen Positionen zur Geschäftspolitik der Vonovia eine Plattform bieten.
Der Deutsche Mieterbund wird Zwischenergebnisse seiner Bestandsaufnahme zu den Modernisierungsmaßnahmen der Vonovia präsentieren. Kritische AktionärInnen werden die aktuelle Geschäftsdaten kommentieren. Betroffene MieterInnen werden von ihren Erfahrungen mit den Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhungen berichten. Wir wollen uns aber auch über die verschiedenen Versuche des Widerstandes austauschen.
Wie können wir die Modernisierungsmaßnahmen der Vonovia in die Schranken weisen, Mieterhöhungen begrenzen und Verdrängung verhindern? Wie können sich die MieterInnen lokal und bundesweit organisieren? Welche rechtlichen und alltäglichen Mittel haben wir, um uns gegen Mieterhöhungen durch die Vonovia zu wehren? Welche Forderungen sind an den Gesetzgeber zu stellen?