Während der Dortmunder Wohnungsmarkt insgesamt ausgewogen bleibt, nimmt der Druck auf die Nordstadt zu. Vor allem die preiswerten kleinen Wohnungen werden immer stärker nachgefragt. Der Grund: Es gibt mehr Anspruchsberechtigte nach Sozialgesetzbuch 2 („Hartz IV“) und mehr Studierende.
Mietniveau mit durchschnittlich 5,38 €/m² (netto kalt) weiterhin günstig
Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen sind in den letzten Jahren zwar leicht angestiegen, jedoch ist das Mietniveau in Dortmund mit durchschnittlich 5,38 €/m² (netto kalt) im Vergleich zu anderen Großstädten weiterhin als günstig einzustufen. Insgesamt gab es im Jahr 2011 92.528 Wohngebäude mit 311.825 Wohnungen. Im Geschosswohnungsbestand – also in Mehrfamilienhäusern – gab es im Jahr 2012 223.000 Wohnungen.
Sozialer Wohnungsbau ist weiter rückläufig – nur noch 27.000 geförderte Wohnungen
„Doch der Zeiger des Barometers kommt nach langer Zeit des Stillstands in Bewegung“, berichtet Sozialdezernentin Birgit Zoerner. „Es gibt Anspannungstendenzen im preiswerten Mietwohnungsmarkt.“ Verschärft wird das durch den weiter rückläufigen Sozialwohnungsbau: Nur noch 28.000 geförderte Wohnungen gibt es in Dortmund. „Wir brauchen mehr Angebote.“
28,4 Millionen Euro Fördermittel hat die Stadt im vergangenen Jahr vermittelt. 750 Wohnungen und Heimplätze sind dadurch gefördert worden. „Das meiste davon aber im Bestand“, berichtet Elke Beißner, stellvertretende Amtsleiterin im Amt für Wohnungswesen. Dies hat zumindest den positiven Effekt, dass die Mietpreis- und Belegungsbindung dadurch verlängert werden kann. 2012 konnten die Mieterinnen und Mieter in rund 600 Wohnungen davon profitieren. In den vergangenen drei Jahren waren es 1600 Mietwohnungen. Denn mit Neubauten allein ist die Zahl nicht zu halten. Im Gegenteil: Im Jahr 2021 wird es wohl nur noch rund 20.000 geförderte Wohnungen in Dortmund geben.
Zinsniveau macht frei finanzierte Neubauten in hochwertigen Lagen attraktiver
Denn es ist nicht damit zu rechnen, dass zukünftig mehr Geld in den sozialen Wohnungsbau fließen wird. Zwar sind die Darlehen mittlerweile zinslos. Allerdings steigen die Wohnungsmieten in Neubauten an. Während die Mieten in öffentlich geförderten Wohnungen in Dortmund auf 5,10 Euro pro Quadratmeter gedeckelt sind, seien in neuen Wohnungen in attraktiven Lagen bis zu acht Euro zu erzielen. „Darin sind auch die Zinsen unterzubringen“, erklärt Zoerner. Das Zinsniveau liegt nur bei 2,3 bis 2,5 Prozent. „Daher gibt es leider keinen Trend zum sozialen Wohnungsbau“, so Beißner.
Der Median der angebotenen Neubau-Mietwohnungen stieg deutlich auf 10,13 €/m² (netto kalt) an. In die Auswertung sind unter anderem Angebote für luxuriöse Neubaumietwohnungen am Phoenix-See eingeflossen. Daher ist dieser Wert nur bedingt repräsentativ.
Zahl der Dortmunder Haushalte steigt durch Singles auf 306.000 an
Hingegen ist die Zahl der Haushalte in Dortmund insgesamt gestiegen: Zum Stichtag 31. Dezember 2012 gab es mehr als 306.000 Privathaushalte. Diese Anzahl erhöhte sich innerhalb eines Jahres um rund 1.800. Der Trend zu mehr Ein-Personen-Haushalten setzt sich fort. Diese bilden mit fast 48 Prozent die mit Abstand größte Gruppe der Haushaltsformen. Das Prekäre: Das Lohnniveau in Dortmund ist so gering, dass 50 Prozent der Haushalte einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein hätten.
Dortmunder Leerstandsquote sinkt seit drei Jahren – nur noch zwei Prozent stehen leer
Die gestiegene Nachfrage nach preiswertem Wohnraum verdeutlicht auch die gesunkene Leerstandsquote. Die Verringerung der Quote für den strukturellen, das heißt länger als drei Monate andauernden, Wohnungsleerstand ist innerhalb der letzten drei Jahre gesamtstädtisch um 1,6 Prozentpunkte gesunken. Zum Stichtag 31. Dezember 2012 betrug die strukturelle Leerstandsquote für das Dortmunder Stadtgebiet zwei Prozent, so Zoerner.
Mehr Bedarfsgemeinschaften verschärfen den Druck
Das Paradoxe: Während die Zahl der Hartz-IV-Bezieher seit dem Jahr 2009 bis 2012 von 81.493 auf 79.721 gesunken ist, ist die Zahl der Bedarfsgemeinschaften sogar leicht gestiegen. Der Anteil der Ein-Personen-Haushalte nimmt im gleichen Maße zu. Auffällig ist zudem der stetige Anstieg bei den Empfängern von Grundsicherungsleistungen. Die größte Gruppe bilden dabei die alleinlebenden Seniorinnen und Senioren.
Gesamtstädtisch betrachtet, gebe es summarisch keinen Wohnraummangel. „In einigen Teilmärkten jedoch wird es für Suchende zunehmend schwieriger, eine passende Wohnung zu finden“, verdeutlichte Zoerner bei der Vorstellung des Wohnungsmarktberichts 2013.
Unterlassene Sanierungen aus fehlender Perspektive oder sozialer Verantwortung
Das sind eben die kleinen preiswerten Wohnungen: „Sie sind bei allen Wohnungsgesellschaften ruckzuck weg.“ Darunter sind viele nicht sanierte Bestände aus den 50er- und 60er Jahren. Sie werden aus zwei Gründen nicht saniert: Weil die daraus resultierenden höheren Preise nicht zu realisieren wären. Oder aber auch sozialer Verantwortung: Eben weil dies Mieterhöhungen nach sich ziehen und den Druck weiter erhöhen würde.
Problemimmobilien als größte Herausforderung
Das größte Problem für den Dortmunder Wohnungsmarkt ist laut des kommunalen Stimmungsbarometers die Vernachlässigung von Wohnbeständen. Neben einigen stark vernachlässigten Siedlungsbeständen von meist internationalen Finanzinvestoren gerieten zuletzt vermehrt sogenannte „Schrott- oder Problemimmobilien“ von privaten Eigentümern in den Fokus. Die Eigentümer sind oft finanziell nicht handlungsfähig oder mit der Bewirtschaftung überfordert.
Dies ist vor allem in der Nordstadt sowie im angrenzenden Teilbereich des Stadtbezirks Eving ein Thema. Deutliche Signale senden hierbei die Beiträge der Dogewo21 – sie haben mehrere Objekte übernommen – und die Aktivitäten von „IdEE Nordstadt“. „Das hat dazu geführt, dass Eigentümer jetzt selbst etwas machen wollen. Ich sehe da schon Veränderungen“, so Zoerner.
Weiterführende Links und der Wohnungsmarktbericht für Dortmund:
Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung
Stiftung Soziale Stadt investiert
