Wohnen in Dortmund ist teurer geworden – Mietspiegel 2019 liegt mit fünf Prozent deutlich höher als in den letzten Jahren

Der Mietspiegel ist ein Orientierungspunkt bei Mieterhöhungen auf dem freien Wohnungsbaumarkt. In Dortmund wird er von einem Arbeitskreis der beteiligten Interessengruppen seit 35 Jahren in regelmäßigen Abständen und gestützt mit wissenschaftlicher Expertise festgelegt. Jetzt wurde bekannt, dass in bestimmten Lagen – vor allem im Innenstadt-Bereich und in der Südstadt – die Mietpreise deutlich gestiegen sind und daher in den nächsten beiden Jahren dort mit weiteren Erhöhungen gerechnet werden muss. Ursache: erhöhte Standards durch Modernisierungen und ein angespannter Wohnungsmarkt mit wenig Leerständen.

Besondere Schutzwürdigkeit von Wohnraum als Lebensmittelpunkt eines jeden Menschen

Wenn Wohnen, also ein Dach über dem Kopf, ein Menschenrecht ist, folgt daraus dessen Schutzwürdigkeit. Daher ist der Wohnraum als Lebensmittelpunkt jener Menschen, die keinen eigenen besitzen und ihn daher mieten müssen vor unverschuldetem Verlust zu bewahren. Weshalb bestehende Mietverhältnisse geschützt werden müssen, etwa vor unvorhersehbaren Mieterhöhungen in einer Größenordnung, die ihren Eingangsbedingungen widerstreiten.

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Wer beispielsweise eine Wohnung zum Quadratmeterpreis von fünf Euro oder weniger – in entsprechend verminderter Qualität und Lage – mietet, wird sie bei Verdopplung der Miete in der Regel kaum halten können, sonst hätte die betreffende Person von vornherein ihr Heim woanders aufgeschlagen.

Während im öffentlich geförderten Wohnungsbau einkommensschwächere MieterInnen mit definierten Obergrenzen vor Mieterhöhungen geschützt werden, dürfen sie nach bundesdeutschem Recht im frei finanzierten Wohnungsbau deshalb nicht willkürlich erfolgen. Sie sind, anders als bei Neuvermietungen, in einem laufenden Mietverhältnis infolgedessen durch Gesetze geregelt.

„Mietspiegel“ als Orientierungshilfe für Mieterhöhungen auf dem freien Wohnungsmarkt

Daher können Wohneigentümer aus laufenden Verträgen heraus die Miete nicht einfach nach Gutdünken erhöhen, sondern sind begründungspflichtig. Andererseits sind für Vermieter infolge steigender Lebenshaltungskosten oder bei Modernisierungen Mieterhöhungen zwingend. Insofern geht kein Weg an ihnen vorbei.

Die gesetzlichen Regelungen in der Bundesrepublik ermöglichen VermieterInnen verschiedene Begründungsoptionen. Unter anderem könnte Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Seit den 70er Jahren besteht in der Bundesrepublik weiterhin die Möglichkeit, sich auf die sog.„ortsübliche Miete“ zu beziehen.

Diese Vergleichsmiete wird als „Mietspiegel“ bezeichnet. Er soll im freien Wohnungsbau eine Orientierungshilfe bieten bei der Festlegung von Mieterhöhungen und bezieht sich stets auf die Nettokalt- oder Bestandsmiete: das ist die geforderte Miete ohne Heiz- und Betriebskosten, früher auch als „Mietzins“ bezeichnet.

Kriterien, wonach ein Mietspiegel aufgestellt wird, sind nicht wertfrei, sondern ein Konstrukt

VermieterInnen können dann bei einer beabsichtigten Erhöhung des Mietzinses argumentieren, andere Wohnungen mit ähnlichen Standards befänden sich ebenfalls auf dem angestrebten Mietniveau – dem geltenden Mietspiegel. Um ihn zu bestimmen, werden vergleichbare Wohnqualitäten den örtlichen Mieterhöhungen zugeordnet, die real in den letzten vier Jahren stattgefunden haben.

Hierfür müssen zum Einen Kriterien erarbeitet werden, anhand derer die Qualität einer Wohnung beurteilt wird. Relevant sind hier: die Art der Wohnung, ihre Größe, Ausstattung und Beschaffenheit, einschließlich der energetischen, und ihre Lage. Die andere Dimension ist empirisch: was kostet es, in Lage X mit Ausstattung Y etc. zu wohnen?

Was die Angelegenheit etwas verkompliziert, ist der Umstand, dass die Aufstellung dieser Kriterien selbst nicht quasi in einem Wolkenkuckucksheim geschieht, sondern interessenbasierte Wertungen beinhaltet. Deshalb ist eine seit langem diskutierte Frage, ob ein Mietspiegel überhaupt mit wissenschaftlichen Methoden aufgestellt werden kann?

Der Mietspiegel ist Resultat eines Aushandlungsprozesses zwischen unterschiedlichen Interessengruppen

Sicher ist: es handelt sich beim resultierenden örtlichen „Mietspiegel“ um ein Konstrukt, um eine vernünftige Konvention der Beteiligten über Regeln und Methoden, wie er generiert werden soll. Denn davon hängt sein Ergebnis ab. Daher ist die Erstellung eines Mietspiegels auch ein Aushandlungsprozess.

Dies geschieht in Dortmund seit nunmehr 35 Jahren in einem Arbeitskreis, in dem die InteressenvertreterInnen der beteiligten Akteure sitzen: Mieter- und Vermieterverbände sowie die Stadt – begleitet von der Bochumer InWIS (Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung) Forschung & Beratung GmbH.

Dass in diesem Gremium eine Verständigung gelänge, sei ob der unterschiedlichen Sichtweisen auf die Sache beileibe keine Selbstverständlichkeit, betont Baudezernent Ludger Wilde bei Vorstellung des neuen Mietspiegels für 2019. Denn es ist klar: zwar liegt eine Einigung wegen ihrer stabilitätsfördernden Funktion im Gesamtinteresse der Region, doch die beteiligten Parteien vertreten zunächst unterschiedliche Sichtweisen.

Anerkannte Konvention über das Niveau von Mieterhöhungen vermittelt allen Beteiligten Sicherheit

Während Vermietern daran gelegen sein dürfte, den Mietspiegel möglichst hoch anzusetzen, verhält es sich bei den MieterInnen zwangsläufig tendenziell umgekehrt. Daher müsse eine Einigung durchaus als Leistung verstanden werden, so der Baudezernent.

Hinzukommt: Der Dortmunder Mietspiegel genießt bis dato einen guten Ruf, d.h. er ist unter anderem gerichtsfest, wie die Erfahrung zeigt. Bei Streitigkeiten um Mieterhöhungen erkennt das Landgericht den Mietspiegel als Referenzwert an – wozu es von Rechtswegen keineswegs umstandslos verpflichtet wäre. Dadurch vermittelt er den involvierten Parteien Sicherheit.

Ausschlaggebend dabei ist: Der Mietspiegel in Dortmund gilt als sog. „qualifizierter Mietspiegel“, d.h. seine Macher beanspruchen, ihn mit wissenschaftlichen Methoden festgelegt zu haben. Was mit ihm erfasst wird, sind die faktischen Mieterhöhungen über eine gewisse Zeit, aufgeschlüsselt nach Wohnqualität und Lage anhand besagter Kriterien.

Mieterhöhungen in Dortmund auf frei finanziertem Wohnungsmarkt um durchschnittlich fünf Prozent

Die aktuell schlechte Nachricht für MieterInnen in diesem Zusammenhang lautet: der neue Mietspiegel, gültig bis Ende 2020, geht von einer Kostenerhöhung bei den Mieten in der Kommune von durchschnittlich fünf Prozentpunkten aus. Ein Sprung in der Miethöhe, wie Baudezernent Wilde feststellt.

Denn in den Jahren zuvor sei man stets von einem lediglich zweiprozentigen Anstieg des Mietzinses innerhalb von zwei Jahren ausgegangen. Was natürlich die Frage aufwerfe, wie der jetzt erhöhte Mietspiegel zustande gekommen sei.

Simon Austrup vom InWIS erklärt die methodische Vorgehensweise: die ForscherInnen haben zunächst eine Primärdatenerhebung durchgeführt. Dies geschah, anders als vor vier Jahren, durch eine Online-Umfrage, optional postalisch. Abgefragt wurden über eine geschichtete Zufallsstichprobe: 32.000 Wohnungen bzw. 7.500 Gebäude des frei finanzierten Wohnungsmarktes, davon 6.000 von privaten Vermietern und 1.500 von institutionellen Großvermietern.

Die Schichtung der Stichprobe geschah in der Absicht, eine ausreichende Rücklaufmenge bei Neubauten zu erhalten. Daher seien solche Bestände mit höherer Gewichtung in die Erhebung genommen und hinterher bei der Aufbereitung der Daten wieder rausgerechnet worden, so der Raumplaner.

Mieterhöhungen nicht in allen Teilen Dortmunds gleich – betroffen v.a.: Innenstadt und Süden

Die Rücklaufquote habe dann 42 Prozent betragen; das sei verhältnismäßig gut und resultierte in einer relativ gut differenzierbaren Datenbasis. Im Endeffekt sind 11.000 Wohnungen in die nachfolgende Analyse der Daten eingeflossen.

Bei einer Standardwohnung aus den 60er, 70er Jahren, ungefähr 70 Quadratmeter mit Balkon, zudem energetisch modernisiert, habe sich dann zum Beispiel eine Preissteigerung von fünf Prozent gegenüber dem Stand von vor zwei Jahren ergeben.

Gleichermaßen bedeutsam: die Mieterhöhungen sind nicht überall gleich in Dortmund. Es gäbe eine stärkere Preisentwicklung in bestimmten Lagen, so der Forscher; dies beträfe speziell den Innenstadt-Bereich und den Dortmunder Süden, insbesondere in Hörde (s.u.: Link zum Mietspiegel).

Berechnungsmethodik des Mietspiegels in der Kritik: es würden Mieterhöhungen festgeschrieben

Ein entscheidender Punkt bei solchen Berechnungen: berücksichtigt wurden nur Wohnungen/Gebäude, für die es in dem Zeitraum der vorangegangenen vier Jahre entweder einen neuen Mietvertrag, oder eine „Mietanpassung“ gegeben hat. Dies ist nach § 558 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) so vorgeschrieben, aber seit langem Gegenstand der Kritik, beispielsweise von Mieterverbänden.

Denn mit dieser Methode, lautet der Einwand, wird ein Mietspiegel errechnet, der sehr wahrscheinlich über dem realen liegt, da alle Mietverhältnisse, in denen es in den letzten vier Jahren nicht zu Mieterhöhungen gekommen ist, unberücksichtigt bleiben. Faktisch wird mithin ein Mieterhöhungsspiegel ermittelt und auf diese Weise werden Mieterhöhungen an einem Artefakt, an einem Vergleichswert festgeschrieben, der künstlich konstruiert wurde.

Gefordert wird daher immer wieder, die Berechnungsgrundlage zu ändern. Indem die Zeitspanne der berücksichtigten Daten verlängert und bei der Erhebung möglichst alle Bestandsmieten miteinbezogen werden sollen – und zwar unabhängig davon, ob in dieser Zeit Mieten neu vereinbart oder verändert worden sind. Für eine entsprechende Änderung der Gesetzeslage allerdings fehlten bislang politische Mehrheiten.

Skepsis von Haus & Grund zu Plänen, den Erhebungszeitraum von vier auf sechs Jahre zu verlängern

Die Eigentümervertretungen sehen das naturgemäß etwas anders; eigentlich: genau andersherum. Ihre Sorge: dass der errechnete Mietspiegel, weil er ja rückwirkend berechnet wird, unter den heute wirklichen Mieterhöhungen liegt, daher eher als Bremse für realistische Anpassungen wirkt, oder zumindest wirken könnte. So basieren die Dortmunder Daten auf dem Vierjahreszeitraum bis Mai 2018. Niemand weiß aber, wie stark die Mieten in der Gegenwart steigen.

Aus diesen Gründen ist Michael W. Mönig, Hauptgeschäftsführer des Verbandes Haus & Grund Dortmund, darüber irritiert, was sich augenblicklich in Berlin zusammenbraut: Justizministerin Katarina Barley (SPD) plant nämlich, den Erhebungszeitraum für die Berechnung des Mietspiegels von vier auf sechs Jahre zu verlängern.

„Damit würden mehr niedrige Mieten aus langjährigen Mietverhältnissen das Mietniveau künstlich nach unten manipulieren“, sorgt sich der Sprecher von rund 9.000 Wohnungs- und Grundeigentümern in der Kommune. Und befürchtet in Konsequenz, dass „der Mietspiegel … sich dann noch weiter vom tatsächlichen aktuellen Marktgeschehen entfernen“ werde.

Große-Wilde: „Jeder hat seine Ansprüche an den Mietspiegel in den Topf geworfen“

Franz-Bernd Große-Wilde, Vorstandsvorsitzender von Spar- und Bau, vertritt in der illustren Runde die Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen, die im Großraum Dortmund etwa 70.000 Wohnungen repräsentiert. Er betont die Bedeutung eines qualifizierten Mietspiegels: „Jeder hat seine Ansprüche an den Mietspiegel in den Topf geworfen und man hat daraus ein Gesamtkonstrukt gemacht“, wodurch ein rechtssicherer, stabiler Rahmen für die Mietpreisgestaltung entstanden sei.

Dazu müssten, methodisch gesichert, Kriterien gewichtet werden, die für die Wohnbestandsbewirtschaftung relevant seien. Um etwa Lagen nach Qualität im positiven Sinne zu differenzieren, ohne dabei andere abzuwerten. Auch neue Anforderungen macht Große-Wilde aus: eine gewisse Barrierefreiheit sollte geschaffen werden, Balkone seien mittlerweile Ausstattungsstandard.

Es ginge einerseits zwingend darum, dergestalt Wohnungen weiterentwickeln, andererseits müsse sich dies in einem fairen Verhältnis bei der Mietpreisgestaltung wiederfinden, so dass es zu einem Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern komme. Für den Vertreter der Dortmunder Wohnungsunternehmen handelt es sich bei der Tätigkeit des Arbeitskreises „Mietspiegel“ daher um ein gelungenes Zusammenspiel von verschiedenen Akteuren, einschließlich der Stadt.

DMB Mieterbund Dortmund: Befriedungsaspekt des Mietspiegels steht im Vordergrund

Auch die Interessenvertretungen der MieterInnen zeigen sich insgesamt zufrieden. Für Robert Punge, Vorsitzender des DMB Mieterbund Dortmund e.V., der knapp 11.000 Mieterhaushalte vertritt, ist vor allem wichtig, dass „dieser Mietspiegel … die Mietverhältnisse“ befriede.

Angestiegen sei er jetzt in einem Maße, weil es viele Modernisierungsmieterhöhungen gegeben habe, sichtbar etwa an den vielen Balkonen. Andererseits kämen dadurch auf MieterInnen mit niedrigerem Einkommen „harte Zeiten zu“ – das müsse leider auch festgestellt werden. Allerdings – und deswegen beteilige sich der Mieterbund an der Runde: „Wir sehen den Befriedungsaspekt als höherwertig“.

Der Kollege vom Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V., der mit am Tisch sitzt und 16.000 Mitglieder vertritt, sieht das offenbar ähnlich. Allerdings, so Rechtsanwalt Martin Grebe, sei man nun endgültig aus den Zeiten herausgeschlüpft, wo sich Mieterhöhungen im Umfeld der Inflation bewegten. Die Steigerungen seien jetzt auch losgelöst von möglichen Lohnzuwächsen; daher würden die relativen Belastungen der Haushalte durch Mieten größer.

Angespannter Wohnungsmarkt: Mieterverein Dortmund sieht Politik und Investoren in der Pflicht

Gewinner beim jetzigen Mietspiegel seien noch jene, bei denen Modernisierungsmaßnahmen bereits längere Zeit zurücklägen. Sei dies hingegen in den letzten zehn Jahren der Fall gewesen sei, käme es durchaus zu Mieterhöhungen  im zweistelligen Prozentbereich. Der Mietspiegel 2019 sei aber auch Ausdruck eines angespannteren Wohnungsmarktes mit zu wenig Leerstand, der dämpfend wirken könne.

Der Mieterverein sieht hier die Politik wie potentielle Investoren gefordert, damit zukünftig ausreichender Wohnraum in Dortmund zur Verfügung steht. Also: gegensteuern, damit sich die aktuelle Mietspiegeltendenz nicht in den kommenden Jahren fortsetzt.

Für MieterInnen, die sich über die Auswirkungen des neuen Mietspiegels informieren wollen, hat der Mieterverein ab sofort auf seiner Homepage einen Mietrechner nach dem neuen Standard 2019 freigeschaltet (s.u.). Darin würde auch die Lage des Mietobjekts berücksichtigt, erläutert Martin Grebe. Möglich macht es die Stadt Dortmund: die hat jede Straße einer Gebietskulisse mit den entsprechenden Zuschlägen zugeordnet.

Es sind sich in der Runde offenbar alle einig: „Bauen ist der beste Mieterschutz“

Walter Derwald, Präsident Haus & Grund Dortmund e. V. wie des NRW-Verbandes, macht darauf aufmerksam. dass es ja nicht nur Preissteigerungen gegeben habe, sondern eben auch ein Mehr an Qualität. Im Übrigen sei man froh, dass es in Dortmund die befürchtete Mietpreisexplosion nicht gegeben habe.

Dann verweist er auf eine etwas andere Rechnung: in den beiden letzten Jahren sei bei einem Vergleich der Steigerungen von Mieten mit dem der Bruttoeinkommen, letzteres stärker, das Nettoeinkommen im Verhältnis zu den Mieten dagegen schwächer gestiegen. Es sähe allerdings nicht, weshalb Vermieter das „Delta“ zwischen Brutto und Netto auffangen sollten: „Vielleicht gibt es da noch andere Einflussgrößen“, schaut er auf die Politik.

Schließlich stellt er fest: „Bauen ist der beste Mieterschutz“ – dem stimmten wohl alle Akteure hier zu, bis auf den Mieterverein natürlich. – Aus der besagten Ecke ist aber zu hören: da sei man ganz bei ihm!

Weitere Informationen:

• Der in Dortmund gültige Mietspielgel für die Jahre 2019 und 2020, hier:
• Mietspiegelrechner des Dortmunder Mietervereins für 2019, hier:
• Mietspiegel, interaktive Kartenanwendung, hier:
• Zum Konzept der Datenerhebung bei InWIS, hier:
• Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung – Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, hier: