Es tut sich einiges in der Dortmunder Nordstadt. In den letzten fünf Jahren wurden hier viele Wohnhäuser sichtbar aufgewertet. Noch vor einigen Jahren schreckten leerstehende Problemimmobilien und verwahrloste Straßenzüge Investor*innen ab, nun aber zeigt sich vielerorts ein positiver Entwicklungstrend. Die Verantwortlichen betonen, dass die Gebäude nach den Arbeiten quasi Neubaustandards erfüllen würden, wodurch sich ein Quadratmeterpreis zwischen acht und neun Euro rechtfertige. Die Erfahrung zeige, dass dies nicht zur Verdrängung der in der Nordstadt lebenden Bürger*innen führe, sondern sich im Gegenteil, durch eine gesunde Mischung eine gesteigerte Lebensqualität ausmachen lasse.
Rundumschlag im Sinne der Nachhaltigkeit in der Wambeler Straße
Wir befinden uns im Quartier Borsigplatz in der Wambeler Straße, die Sonne scheint auf die frisch sanierte Fassade des Hauses Nr. 28. Bei einem Blick hinter die Kulissen wird klar: Das gesamte Gebäude wurde umfangreich saniert. ___STEADY_PAYWALL___
„Vorher stand es jahrelang leer und wurde durch seinen Verfall zunehmend eine Gefahr für die Nachbarschaft und die gesamte Straße“, so Uta Wittig-Flick, Teamleiterin Stadterneuerung Nordstadt vom Amt für Stadterneuerung. „Zeitweise musste der Gehweg abgesperrt werden, um zu verhindern, dass herunterfallende Bauteile jemanden verletzen können“.
Nachdem die Problemimmobilie bei einer Zwangsversteigerung einen neuen Eigentümer gefunden hatte, ging es zügig los. „Das Haus wurde vollständig entkernt und grunderneuert. Lediglich die Decken und Außenwände wurden beibehalten. Auch das Dach ist komplett neu“, so Werner Scheiwe, der im Auftrag der Eigentümer die Baumaßnahme betreut.
So entstanden fünf neue Wohnungen zwischen 60 und 88 m² mit einem modernen und offenen Grundriss. „Wir haben großen Wert auf eine hochwertige Ausstattung gelegt: Balkone, moderne Bäder, Fußbodenheizung, elektrische Rollläden“, so Scheiwe weiter.
Auch von außen lässt sich die Immobilie jetzt wieder sehen. Die Fassade an der Straßenseite wurde nach historischem Vorbild restauriert, die Rückseite wurde energetisch saniert. Im Hof wird zudem eine Ladesäule für Elektroautos installiert.
„Wir fanden es wichtig, bei der Sanierung an den Klimaschutz mitzudenken, vor allem wenn man eine Immobilie komplett umkrempelt. Die Installation wird gefördert und fällt im Rahmen der Gesamtkosten kaum ins Gewicht“, so Philipp Jerusalem, der das Haus mit seiner Frau erwarb.
Modernisierter Wohnraum hat seinen Preis – acht bis neun Euro pro Quadratmeter
Unweit entfernt zeigt sich ein ähnliches Bild. Auch das Haus in der Schlosserstraße 32 wies Leerstände auf und drohte durch die unmittelbare Nachbarschaft zu einem anderen Problemhaus weiter abzugleiten. Inzwischen haben beide Häuser den Besitzer gewechselt und sind komplett saniert. Auch hier ließen sich die neuen Eigentümer, das Ehepaar Cronenberg, von Werner Scheiwe beraten.
Deshalb sind die Ausstattungsstandards vergleichbar mit dem Haus in der Wambeler Straße. Im Haus Schlosserstraße 32 entstanden fünf neue Wohneinheiten zwischen 88 und 125 m². Besonderheit: Eine moderne Luft-Wasser-Wärmepumpe versorgt das Haus mit Wärme und warmen Wasser.
„Wir kommen aus Arnsberg und sind damit Quereinsteiger auf dem Dortmunder Immobilienmarkt, haben es aber geschafft ein sehr gutes Team zu bilden, insbesondere haben wir in Dortmund sehr gute Handwerker finden können. Das ist sehr viel wert“, so Werner Scheiwe. Die Gesamtinvestitionskosten in der Wambeler Straße liegen bei über 1,5 Millionen Euro, in der Schlosserstraße, die über mehr Wohnfläche (ca. 650 m²) verfügt, sogar bei über zwei Millionen Euro.
„Qualität und ein gutes Team haben natürlich auch ihren Preis“, so Scheiwe. Die ersten Wohnungen der beiden Häuser werden im April/Mai 2020 bezugsfertig. Die Mietkosten liegen bei beiden Objekten zwischen acht und neun Euro pro m², abhängig von der jeweiligen Wohnung.
„Das ist nicht wenig“, so Philipp Jerusalem, „aber die Wohnungen haben quasi Neubaustandard.“ Die Wohnungen sind geeignet für Berufsanfänger*innen oder Paare mit einem Kind.
Werner Scheiwe gefallen neben der tollen Ausstattung vor allem die hohen Zimmerdecken und die schicken Treppenhäuser. „Acht Wohnungen sind noch frei, Interessent*innen können sich gerne bei uns melden“, bietet Alexander Sbosny vom Quartiersmanagement Nordstadt an.
Eigentümer*innen können und sollen städtische Fördermittel geltend machen
Beide Beispiele zeigen, wie in der Nordstadt nach und nach problematische Immobilien wieder in Wert gesetzt werden können. „Glücklicherweise sind das inzwischen keine Ausnahmen mehr “, stellt Alexander Sbosny fest. „Allein rund um den Borsigplatz wurden in den letzten Jahren zehn ehemalige Problemimmobilien aufwendig saniert und wieder an den Markt gebracht. Und die letzten verbliebenen werden bald folgen“.
Seit dem Neustart des Quartiersmanagements November 2015 haben Alexander Sbosny und seine Kollegen*innen mehrere Hundert Immobilieneigentümer*innen in der Nordstadt persönlich beraten. Eine wichtige Rolle spielen dabei die Förderinstrumente der Stadt Dortmund. Dazu gehört unter anderem das Programm für Hof-, Fassaden- und Lichtgestaltung, das in allen festgelegten Stadterneuerungsgebieten in Dortmund gilt.
Zudem ist die Dortmunder Nordstadt in weiten Teilen als förmliches Sanierungsgebiet ausgewiesen. Hier können Immobilieneigentümer*innen bestimmte Sanierungsmaßnahmen steuerlich vergünstigt abschreiben. „Unsere Strategie ist es, mit Eigentümern von Problemimmobilien ins Gespräch zu kommen, sie zu beraten und mit Hilfe unserer Förderinstrumente zu bewegen, in ihre Immobilie zu investieren“, betont Uta Wittig-Flick.
Hilft der Dialog nicht, können rechtliche Schritte eingeleitet werden
„Wenn wir feststellen, dass wir auf diesem Weg nicht weiterkommen, gehen wir andere Wege.“ So macht es das Baugesetzbuch möglich, Eigentümer*innen zu verpflichten, Missstände zu beseitigen und bauliche Mängel zu beheben. Dazu ordnet die Stadt städtebauliche Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote nach § 177 BauGB an.
Für ihr stringentes und ämterübergreifendes Vorgehen bekommt die Stadt Dortmund mittlerweile bundes- und landesweite Beachtung. So wurde das „Gute Beispiel Dortmund“ in die aktuellen Leitfäden im Umgang mit Problemimmobilien des Bundes und des Landes Nordrhein-Westfalen aufgenommen. Regelmäßig besuchen Vertreter*innen aus anderen Kommunen die Stadt Dortmund, um von den hiesigen Kollegen*innen zu lernen.
Darüber freut sich auch Susanne Linnebach, Leiterin des Amtes für Stadterneuerung. „Besonders wichtig finde ich, dass unsere Erfolge messbar sind. Inzwischen wurde mehr als ein Drittel aller erfassten städtebaulichen Problemimmobilien in der Nordstadt saniert, für ebenso viele zeichnet sich in naher Zukunft eine Lösung ab. Die übrigen werden intensiv beobachtet, um weitere Schritte abzuwägen“, so Susanne Linnebach.
Nordstadt-Charme: Was bewegt Investor*innen, in den Stadtteil zu investieren?
Im Falle der Wambeler Straße 28 suchten die Eigentümer aus dem Sauerland eine Immobilie zur Altersvorsorge. Über einen Freund, der auch Immobilien in der Nordstadt erworben hatte, wurden sie auf das Quartier aufmerksam. „Ich habe lange Zeit in Berlin gelebt, die Nordstadt und vor allem das Quartier rund um den Borsigplatz haben mich stark an die Quartiere Berlin-Mitte und Prenzlauer Berg in den 1990er Jahren erinnert“, so Philipp Jerusalem.
„Diese Quartiere haben sich sehr positiv entwickelt. Schon damals wurde dort das Wohnen im Altbau wieder sehr begehrt. In der Nordstadt kann das auch funktionieren.“ Jerusalem gibt aber zu, dass er nicht als erster in das Quartier investiert hätte. Bei dem ersten Ortsbesuch fielen ihm die vielen Baugerüste in der Nordstadt auf.
Die erkennbare Investitionsbereitschaft und die Tatsache, dass Bekannte ebenfalls Immobilien in der Nordstadt erworben hatten, haben ihn in seiner Kaufentscheidung bestärkt. Das Paar hatte sich auch eine andere Immobilie im Dortmunder Kreuzviertel angeschaut. „Die Immobilie aus den 1960er Jahren hatte allerdings keinen Charme und auch die Preisvorstellungen konnten nicht mit dem Angebot in der Nordstadt mithalten“, so Jerusalem.
Für das Ehepaar Cronenberg, die Eigentümer der beiden Immobilien in der Schlosserstraße, sah die Kaufentscheidung anders aus. „Wir waren auf der Suche nach einer attraktiven Immobilieninvestition mit langfristigem Anlagehorizont. Es sollten bezahlbare Mieten und räumliche Nähe zum Sauerland gegeben sein. Da kamen die Sonderabschreibungen in der Dortmunder Nordstadt wie gerufen“, so Familie Cronenberg.
Ohne Moos nix los – Kritik an den reichen Investor*innen von außerhalb
Der Borsigplatz war den beiden über die eine oder andere Fußballfeier bekannt. Frau Cronenberg sieht den Kauf als Win-Win-Situation: „Wir machen was für das Quartier, indem wir heruntergekommene Immobilien sanieren und gleichzeitig genießen wir dabei Steuererleichterungen, die wir in vielen anderen Städten und Stadtteilen nicht bekommen.“
Die Cronenbergs haben auch darüber nachgedacht, was das mit dem Quartier macht, denn durch die aufwendige Sanierung liegen ihre Mieten natürlich teilweise erheblich über denen in der Nachbarschaft. „Manche finden es grausam, dass „Reiche“ von außerhalb in die Nordstadt investieren. Ich bemerke schon, dass das Quartier Borsigplatz gemischter wird. Ich sehe aber keine Verdrängung. Auch unsere Mieterschaft ist sehr gemischt. Wir haben junge Leute von außerhalb, Mieter, die in der Nordstadt aufgewachsen sind und wieder zurückkommen, Menschen mit Migrationshintergrund, die gerne im Haus wohnen bleiben wollten. Sie funktionieren gut als Hausgemeinschaft“, freut sich Anja Cronenberg.
Auch ihre Mieter*innen würden ihr oft die Rückmeldung geben, wie erstaunt sie seien, dass es in der Nordstadt nun sichtbar vorangeht. „Und das liegt nicht nur an sanierungswilligen Eigentümern. Ich verfolge regelmäßig in der Presse, was die Stadt Dortmund alles unternimmt, um den Standort voran zu bringen“, so Anja Cronenberg.
Weitere Informationen:
- Infoblatt_HuF
- Zum Amt für Stadterneuerung Dortmund: hier
- Zum Quartiersmanagement Nordstadt: hier
- www.echt-nordstadt.de
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