Ab Januar 2025 tritt der neue Mietspiegel in Dortmund in Kraft, der eine durchschnittliche Steigerung der Mieten um rund fünf Prozent im Vergleich zu 2023 zeigt. Die detaillierten Ergebnisse bieten eine wichtige Orientierungshilfe für Mietinteressierte und Eigentümer. Die wichtigsten Veränderungen betreffen vor allem ältere Gebäude, in denen die Mietpreise stärker anstiegen.
Mietpreisanstieg in Dortmund: Bis zu sechs Prozent in Altbauten
Der aktualisierte Mietspiegel für Dortmund zeigt, dass die durchschnittlichen Mieten in den letzten zwei Jahren um 5,01 Prozent gestiegen sind. Dabei gibt es Unterschiede zwischen älteren und neueren Gebäuden.
In den Altbauten aus den 1950er- bis 1970er-Jahren stiegen die Mieten durchschnittlich um bis zu 6,3 Prozent. In jüngeren Baujahren (ab den 1990er Jahren) betrug die Steigerung hingegen nur etwa 3,3 Prozent.
Ein Beispiel für die ortsübliche Vergleichsmiete: Für eine Wohnung aus den 1960er Jahren, die energetisch modernisiert wurde und über einen Balkon verfügt, liegt die neue Vergleichsmiete bei 6,60 Euro pro Quadratmeter nettokalt (ohne Betriebs- und Heizkosten).
So entsteht der Dortmunder Mietspiegel
Der Mietspiegel für Dortmund wird alle zwei Jahre durch den Arbeitskreis Dortmunder Mietspiegel fortgeschrieben. Dieser Arbeitskreis setzt sich aus Vertretern der Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen, Haus & Grund Dortmund e.V., des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V., des DMB Mieterbund Dortmund e.V. sowie des Gutachterausschusses für Grundstückswerte zusammen.
Die Datenerhebung erfolgt durch eine schriftliche Befragung von Eigentümern, die per Zufallsstichprobe ausgewählt wurden. Für die aktuelle Fortschreibung wurden ab Mai 2024 mehr als 2.400 Wohnungen berücksichtigt. Es wurde abgefragt, wie sich die Mieten in den letzten zwei Jahren entwickelt haben, welche Ausstattung die Wohnungen aufweisen und ob es sich um Bestandsmieten oder Wiedervermietungen handelt.
Die hohe Rücklaufquote von 83 Prozent bei der Befragung stellt sicher, dass die erhobenen Daten eine solide Grundlage für die Berechnungen des neuen Mietspiegels bieten.
Bedeutung des Mietspiegels für Mieter:innen und Vermieter:innen
Für Mieter und Vermieter ist der Mietspiegel eine wichtige Grundlage, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Besonders bei Mieterhöhungen dient der Mietspiegel als Referenzwert. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch dürfen Mieten nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden.
Der neue Mietspiegel stellt sicher, dass diese Anpassungen transparent und nachvollziehbar sind. Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die nicht öffentlich gefördert sind, zeigt der Mietspiegel die maximal zulässige Miete pro Quadratmeter an, die Vermieter verlangen können.
Der Mietspiegel berücksichtigt dabei verschiedene Kriterien wie Baualtersklassen, Wohnungsgrößen und Ausstattungsmerkmale. Auch die geografische Einteilung der Stadt Dortmund bleibt unverändert. Der neue Mietspiegel für Dortmund ist ab dem 2. Januar 2025 online auf der städtischen Webseite unter dortmund.de/mietspiegel abrufbar.
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Neuer Mietspiegel für Dortmund: Die Preise sind durchschnittlich um 2,1 Prozent gestiegen
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Mieterverein Dortmund empfiehlt Mieterhöhungen zu überprüfen und fordert von Landes- und Bundespolitik besseren Mieterschutz (PM)
Für die Fortschreibung des neuen Dortmunder Mietspiegels (Laufzeit 01.01.2025 bis 31.12.2026) wurden die Neuvertragsmieten und Mieterhöhungen der letzten sechs Jahre im Rahmen einer repräsentativen Erhebung nach den gesetzlichen Vorgaben ausgewertet.
„Die Mieten steigen im Schnitt um 5,01 %, die Steigerungen variieren je nach Baualter. Gerade in älteren Baualtersklassen liegen auch höhere Steigerungen vor. Neben den steigenden Kosten für Betriebs- und Heizkosten, bedeutet dies eine weitere Steigerung der Wohnkosten für Mieterinnen und Mieter, ohne dass sich zwangsläufig die Qualität oder der energetische Standard ihrer Wohnung verbessert hat“, erläutert Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter Miet- und Wohnungsrecht beim Mieterverein Dortmund, „für Mieterinnen und Mieter ist es daher wichtig, die korrekte Einordnung ihrer Wohnung in den Mietspiegel zu überprüfen, damit sie nicht vorschnell einer falschen oder zu hohen Mieterhöhung zustimmen “.
Mieterverein fordert erneut besseren Schutz vor Mieterhöhungen
Umso wichtiger ist es, dass Landes- und Bundespolitik ihre Spielräume nutzen, um Mieterinnen und Mieter besser vor hohen Mieterhöhungen und hohen Neuvertragsmieten zu schützen. So kann die Landesregierung per Verordnung die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel von 20 Prozent auf 15 Prozent begrenzen und mit der Mietpreisbremse die bisher unregulierten Neuvertragsmieten zusätzlich begrenzen. Landesbauministerin Scharrenbach hatte bereit häufig angekündigt den Geltungsbereich hierfür auszuweiten. Hiervon muss aus Sicht des Mietervereins auch Dortmund gehören. Die Gebietskulisse der in Aussicht gestellten neuen Mieterschutzverordnung ist aber ebenso unbekannt, wie das Inkrafttreten.
Die Restkoalition auf Bundesebene möchte die Mietpreisbremse noch vor den Neuwahlen im nächsten Jahr verlängern. CDU, FDP und AFD blockieren ein entsprechendes Vorhaben. Würde die Mietpreisbremse auch in Dortmund gelten, könnten sich dies positiv auf den nächsten Mietspiegel auswirken.
„Der Mietspiegel sorgt für Rechtssicherheit und schützt so vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen. Bei vielen Wohnungen lassen sich hohe Mietsteigerungen aber nicht verhindern. Hier ist die Landes- und auch die Bundespolitik gefordert, Mieter besser zu schützen“, so Markus Roeser, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund.
Mietrechtliche Tipps für Mieterinnen und MieterMieterhöhungen müssen begründet werden
Grundsätzlich gilt, dass eine Mieterhöhung immer begründet werden muss. Als Begründung kommt bei freifinanzierten Wohnungen (ohne vertragliche Staffel- oder Indexvereinbarungen) der Hinweis auf den aktuellen (qualifizierten) Mietspiegel in Frage (§ 558 BGB) oder auf eine vorangegangene Modernisierung in Frage (§ 559 BGB). Ansonsten besteht keine Verpflichtung, einer anderweitig begründeten Mieterhöhung zuzustimmen oder diese zu zahlen. Auch der neue Dortmunder Mietspiegel 2025/2026 ist ein so genannter qualifizierter Mietspiegel. Er ist daher für Mieterhöhungen bis zum 31.12.2026 verbindlich.
Prüfung von Zu- und Abschlägen
Bei der Einordnung in den Mietspiegel sollten Mieter prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Ausstattungs- und Modernisierungszuschläge vorsieht. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme des Vermieters reicht hierfür aus. Zu prüfen sind das Baualter der Wohnung und der Zeitpunkt der jeweiligen Modernisierungsmaßnahme.
Zu prüfen ist auch, ob Abschläge zu Gunsten der Mieter auch wirklich berücksichtigt wurden.
Dies sind insbesondere:
– Eine fehlende Gegensprechanlage
– Elektrischer Durchlauferhitzer oder Boiler
– Wohnung wurde ohne Oberboden vermietet
– Gefangene Räume (Wohnraum kann nicht über Flur, nur durch anderen Wohnraum erreicht werden)
– Versorgung mit Fernwärme
– Einen Zuschlag für eine modernisierte Heizung gibt es künftig nur bei einem kompletten Austausch aller
Heizungsbestandteile vom Heizkessel über die Heizungsrohre bis zu den Heizkörpern. Dies muss der Vermieter nachweisen.
Richtige Einordnung in der Spanne (Mittelwert)
Mieter müssen zudem aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb der Preisspanne einer Baualtersklasse richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichts Dortmund, wonach der im Mietspiegel ausgewiesene Mittelwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon kann nur in seltenen und zu begründenden Ausnahmefällen abgewichen werden.
Generell gilt zudem die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 %, um die die Mieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren maximal erhöht werden dürfen.
Mieterverein bietet Online-Rechner und Sonderdruck mit Berechnungshilfe
Ab dem 02.01.2025 sind der neue Mietspiegel und der Ratgeber „Mieterhöhung“ kostenlos in der Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund, erhältlich und unter http://www.mietspiegel-dortmund.de abrufbar.
Ebenso steht wieder der kostenlose Online-Mietspiegelrechner für den neuen Mietspiegel zur Verfügung. Dieser erleichtert die Anwendung des Mietspiegels bei der Prüfung einer Mieterhöhung.
Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. bietet seinen Mitgliedern eine umfassende telefonische und persönliche Beratung in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung an.