Das Thema Problemhäuser ist ebenso herausfordernd wie wichtig, denn einzelne Immobilien können ganze Straßenzüge oder auch Quartiere „runterziehen“. Die Stadt Dortmund hat solche Immobilien seit Jahren im Blick. Ein Mittel gegen diese Problem- und Schrottimmobilien ist das Instrument des Sanierungsgebietes. Die gesamte Nordstadt wurde dazu erklärt und von 2017 bis 2022 gab es große Kraftanstrengungen. Mit Erfolg: Die Zahl der problematischen Gebäude in der Nordstadt konnte in dem Zeitraum von 122 auf 39 reduziert werden. Jetzt gibt es eine Neuauflage des Konzepts – wenn auch im wesentlich kleineren Rahmen.
Überalterte und „inaktive Eigentumsstrukturen“ als Ursachen
Möglich waren die Veränderungen, weil häufig „regeltreue Dritte“ die Problem- und Schrottimmobilien übernommen und saniert hatten. Nicht selten waren bzw. sind insbesondere ältere Eigentümer:innen mit der eigenen Immobilie überfordert oder die Stadt stieß auf sogenannte „inaktive Eigentumsstrukturen“, wo durch Erbschaft oder Verkauf eine Betreuung und Bewirtschaftung der Häuser nicht mehr erfolgte. Ausbeuterische Geschäftspraktiken wie „Matratzenburgen“ konnten sich so verbreiten.
In sehr aufwändigen Prozessen wurde der Kontakt zu Eigentümer:innen gesucht. Bei der Stadtverwaltung gibt es zu den Problemimmobilien einen eigenen Arbeitskreis aus verschiedenen Stadtämtern. „Wenn wir uns mit Eigentümern beschäftigen, gibt es ein gut eingespieltes Procedere“, betont Planungsdezernent Stefan Szuggat. Mitunter wurden Partner für die Eigentümer:innen gesucht, die unterstützten oder auch die Immobilie übernahmen.
Auch die Stadt stieg selbst in den Prozess ein und kaufte in den vergangenen Jahren insgesamt 17 Objekte in der Nordstadt. Sechs davon sind bei der Stadt „in Bearbeitung“, fünf Objekte wurden in den Immobilienbestand der stadteigenen Entwicklungsgesellschaft DSG überführt und sechs weitere werden von der gemeinnützigen Gesellschaft Viertelwerk saniert und bewirtschaftet, berichtet Liegenschaftsdezernent Jörg Stüdemann.
„Wir waren ein Vorbildmodell für andere Städte“, betont Dortmunds OB Thomas Westphal. Doch auch wenn vieles erreicht wurde und viele Akteur:innen aus anderen Städten und sogar Verantwortliche aus Bund und Land sich den Dortmunder Weg angeschaut hätten, gebe es keinen Grund, sich auszuruhen. „Das Thema ist damit nicht beendet, immer wieder fallen neue Immobilien prekär“, so Westphal.
Rechtliche Veränderungen für rund 1.100 Gebäude im Quartier
Um an die Erfolge anknüpfen zu können, wurde jetzt das Südliche Nordmarktquartier zum Sanierungsgebiet erklärt. Ziel ist es, die Wohnqualität zu steigern und die einzigartige historische Bebauung zu bewahren.
Bereits im Juni 2024 hatte der Rat mit einem Beschluss das etwa 75 Hektar große Sanierungsgebiet festgelegt. Am 31. Januar ist die entsprechende Satzung für das Gebiet rund um den Nordmarkt, das Schleswiger- und Brunnenviertel und die südliche Münsterstraße nun in Kraft getreten. Dies bedeutet rechtliche Veränderungen für die Eigentümer:innen von rund 1.100 Gebäuden.
Ziel der sogenannten „städtebaulichen Sanierungsmaßnahme“ ist es, Missstände zu beheben und das Quartier nachhaltig aufzuwerten. Um den Gebäudebestand zu verbessern, sollen erneut private und öffentliche Maßnahmen eng miteinander verzahnt werden.
Denn das Immobilienteam des Quartiersmanagements und die Stadterneuerung haben genau hingeschaut und im Sanierungsgebiet 134 Objekte ausgemacht, die zukünftig zu einem Problemhaus werden könnten oder es schon sind.
Steuervorteile und Beratung für alle Eigentümer:innen
Durch die Sanierungssatzung gibt es für die Eigentümer:innen neue Pflichten, aber auch Vorteile, wie zum Beispiel besondere Steuervorteile für private Modernisierungen. Eigentümer:innen können – wenn sie mit der Stadt einen Sanierungsvertrag unterzeichnet haben – 100 Prozent der Bau- und Planungskosten über 12 Jahre abschreiben, berichtet Stefan Szuggat. Gleichzeitig gelten zusätzliche Genehmigungspflichten. So dürfen Eigentümer:innen etwa nicht ohne sanierungsrechtliche Genehmigung bauen, umbauen, abreißen oder umnutzen.
Auch manche Rechtsgeschäfte wie der Abschluss oder die Verlängerung eines gewerblichen Mietvertrags müssen genehmigt werden. Zudem hat die Stadt bei allen Verkäufen ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Das Quartiersmanagement Nordstadt bietet allen Eigentümer:innen kostenlose Beratung für die Planung und Förderung von Maßnahmen und die Vorbereitung entsprechender Anträge.
Alle Eigentümer:innen von Gebäuden im Sanierungsgebiet erhalten in Kürze per Post eine Einladung zu einer Informationsveranstaltung. Was genau genehmigungspflichtig ist, erläutert die Stadt auf einer eigenen Internetseite (Link am Ende). Dort sind auch Antragsformulare und die Kontaktdaten des Quartiersmanagements für die Beratung zu finden.
Die Stadt Dortmund plant eigene Investitionen
Die Stadt plant ihrerseits mit der Stadterneuerung in den kommenden 15 Jahren eigene umfangreiche Investitionen in das Quartier. So will sie unter anderem die Münsterstraße umgestalten, Plätze, Spielplätze und Grünflächen aufwerten und die Bedingungen für den Radverkehr verbessern. Davon profitieren natürlich auch die Eigentümer:innen, deren Immobilien an Wert gewinnen können.
Unter dem Motto „Nordstadt stärken – Haus für Haus“ bündelt die Stadt Maßnahmen für den privaten Gebäudebestand, auch über das Sanierungsgebiet Südliches Nordmarktquartier hinaus.
So berät das Quartiersmanagement Immobilieneigentümer:innen, außerdem bietet die Stadt bis zu 50-prozentige Zuschüsse aus dem Hof- und Fassadenprogramm und geht koordiniert gegen Problemimmobilien vor, berichtet Planungsdezernent Stefan Szuggat.
Die Arbeit des Quartiersmanagements ist Bestandteil des neuen Handlungskonzeptes für die Nordstadt, welches der Rat im vergangenen Jahr beschlossen hatte. Damit war eine Neuauschreibung und Neuvergabe des Quartiersmanagements möglich. Die Zielsetzung und das Arbeitsprogramm wurden neu formuliert und erweitert. Dazu gehört der besondere Auftrag, sich um die Immobilien des Sanierungsgebiets zu kümmern, so Szuggat,
Mehr Informationen:
- Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme im Südlichen Nordmarktquartier verfolgt vielfältige Ziele zur Aufwertung des Quartiers. Unter anderem soll die Wohnqualität steigen und der einzigartige historische Gebäudebestand gesichert werden.
- Problemimmobilien sollen vermieden und öffentliche Räume aufgewertet werden. Die Themen Klimaanpassung und Verkehrswende werden dabei immer mitgedacht.
- Zu allen Fragen rund um Genehmigungen, Fördermittel, Modernisierung und Umbau steht das Team Immobilien im Quartiersmanagement Nordstadt als Ansprechpartner bereit.
- Viele Antworten sowie Genehmigungsanträge gibt es online unter:
dortmund.de/sanierung-nordstadt
Anm.d.Red.: Haben Sie bis zum Ende gelesen? Nur zur Info: Die Nordstadtblogger arbeiten ehrenamtlich. Wir machen das gern, aber wir freuen uns auch über Unterstützung!
Mehr auf dazu auf Nordstadtblogger:
Neuer Name und zusätzliche Aufgaben für das Quartiersmanagement Nordstadt
Städtebauliche Förderung: Wird das „Südliche Nordmarktquartier“ zum Sanierungsgebiet?
Das gemeinnützige Viertelwerk als erfolgreicher Lösungsansatz bei Problemimmobilien
Eine erfolgreiche Bilanz: Es gibt 70 Prozent weniger Problemimmobilien in der Nordstadt
KOMMENTAR: Sanierung ja bitte – aber bitte vergesst die bisherigen Mieter:innen nicht!
