Der Wohnungsmarkt in Dortmund bleibt weiter angespannt, auch wenn die Zahl der neuen Baugenehmigungen im vergangenen Jahr um 17,7 Prozent auf 2262 gestiegen ist. Allerdings zeigt sich diese deutliche Steigerung nicht bei den Fertigstellungen von neuen Wohnungen: Sie sind sogar um 35 Prozent auf 1664 Wohnungen gesunken. Ein Anstieg ist in diesem Jahr nicht zu erwarten – die Kostensteigerungen, Lieferschwierigkeiten und Rohstoffmangel lähmen die Bauwirtschaft zunehmend. Dies ist auch Thema im Wohnungsmarktbericht 2022 des Amtes für Wohnen.
In allen Bereichen des Wohnungsmarktes steigen die Mieten
Der Dortmunder Wohnungsmarkt zeigte im Jahre 2021 – darauf basieren die Zahlen im 2022er-Bericht – keinerlei Entspannungstendenzen. Dies spiegelt sich in der nach wie vor sehr niedrigen und im Vergleich zum Vorjahr nochmals leicht rückläufigen strukturellen Leerstandsquote von zwei Prozent wider, berichtet Planungsdezernent Ludger Wilde – bei einigen Gesellschaften in Dortmund ist sie noch deutlich niedriger.
Das ist ein Problem: Denn damit ist die freie Wahl der Wohnung eingeschränkt – bei einem gesunden Wohnungsmarkt liegt der Leerstand normalerweise bei zwei bis fünf Prozent.
Parallel dazu zeigen die Entwicklungslinien der Angebotspreise in allen Bau-Typologien nach oben, sowohl im Neubau als auch im Bestand. Ebenso steigen die Angebotspreise für neu gebaute und gebrauchte Eigentumswohnungen im Jahr 2021 ungebremst weiter an.
Die Mietpreissteigerungen bei den Angebotsmieten setzten sich im Jahr 2021 mit zunehmender Dynamik fort. Der Mietpreismedian für Bestandswohnungen (Wiedervermietungen) hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 5,2 Prozent auf 7,91 Euro pro Quadratmeter netto kalt erhöht. Die mittleren Angebotsmieten für Neubauwohnungen stiegen gegenüber dem Vorjahr um 3,6 Prozent auf 11,50 Euro pro Quadratmeter netto kalt an.
2021 konnte Dortmund Wohnbaufördermittel 41,1 Millionen Euro ausschütten
„Es ist zu befürchten, dass die aktuell parallel steigenden Neben- und Heizkosten viele Haushalte an die Grenze der tragbaren Ausgaben für das Wohnen bringen werden“, so Wilde. Generell ist die Bevölkerungsentwicklung in Dortmund mit 602.713 Einwohner:innen zum Stichtag 31. Dezember 2021 als stabil zu bezeichnen.
Bei der Wohnungsnachfrage zeigt sich, dass die Zahl der transferleistungsbeziehenden Haushalte im Jahr 2021, nach dem vorherigen pandemiebedingten Anstieg, insgesamt wieder rückläufig war. Größere Familienhaushalte sind im Verhältnis zur allgemeinen Haushalteverteilung überproportional häufig auf staatliche Unterstützungsleistungen und damit auf preiswerten Wohnraum angewiesen.
Umso wichtiger ist es, dass weiter und verstärkt im öffentlich geförderten Wohnen investiert wird. Zur Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum konnten im Jahr 2021 insgesamt 41,1 Millionen Euro für Neubau- und Modernisierungsprojekte mit 254 Wohnungen bewilligt werden – 230 davon im Neubau.
Trotz Neubau fallen immer mehr Wohnungen aus der Mietpreisbindung
Die Stadt hat damit 6,1 Millionen Euro mehr ausschütten können, als das eigentliche Globalbudget des Landes es vorsah. Möglich war dies, weil andere Kommunen ihre Mittel nicht voll abgerufen hatten – Dortmund griff gerne zu.
Das ist richtig und wichtig, da auch trotz der bisherigen Investitionen die Zahl der Wohnungen, die öffentlich gefördert und damit mietpreisgebunden sind, perspektivisch weiter sinkt. Aktuell sind es nur noch 21.400 im Bestand. Denn es fallen mehr Wohnungen aus der Bindung, als neue gebaut werden. „Um das auszugleichen, müssen wir noch mal deutlich zulegen“, sagte Wilde.
Er verwies daher auf die bereits beschlossene Erhöhung des Anteils von öffentlich geförderten Wohnungen an neuen Bauvorhaben – deren Anteil muss bei neuen Bebauungsplänen von 25 auf 30 Prozent steigen. Zudem soll die Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft als städtischer Akteur ab dem kommenden Jahr gezielt öffentlich gefördert auf städtischen Grundstücken bauen, ergänzte OB Thomas Westphal.
OB Westphal: „Wir müssen etwas fürs bezahlbare Wohnen tun!“
Die gute Nachricht: Dortmund hat keinen Mangel an Bauland: „Wir haben keinen Flächen-Engpass: 188 Hektar Wohnbauflächen haben wir noch: Das reicht für 9600 weitere Wohnungen – drei Viertel im Mehrgeschosswohnbau“, so Wilde.
In den nächsten Jahren kämen etliche Flächen dazu, sagte er mit Blick auf die die beiden großen Vorhaben im Kronprinzenviertel und der Stahlwerkstraße. Allein auf der Westfalenhütte sollen in den nächsten Jahren 800 Wohneinheiten entstehen.
Allerdings haben diverse geopolitische Konflikte wie der Krieg in der Ukraine (ab 2022), aber auch die noch immer anhaltende Covid-19-Pandemie, aktuell weitreichende Folgen für die Weltwirtschaft und somit auch für die Wohnungswirtschaft.
Zunehmend wirken sich die neuen Konstellationen auch auf den Alltag eines jeden Einzelnen und auf den Wohnungsmarkt aus: Lieferschwierigkeiten, Rohstoffknappheit sowie deutlich erhöhte Energiekosten tragen neben den personalbedingten Kapazitätsengpässen der Bauwirtschaft zu Preissteigerungen im Bausektor bei. All dies hemmt die dringend benötigte Bautätigkeit im Neubau und im Bestand und verteuert das Wohnen.
Denn nicht wenige Investoren treten aktuell auf die Bremse, weil das Bauen immer teurer (und teils auch unbezahlbar) wird. „Die Nicht-Fertigstellung können wir natürlich nicht gut finden, aber wir können auch die Marktbedingungen nicht ignorieren“, so der OB. Er will noch im Herbst die Wohnungsiwrtschaft zum Dialog einladen, um die Bautätigkeit am Laufen zu halten. 2000 neue Wohneinheiten bleiben das Ziel von Westphal: „Es wird nicht einfach, aber wir müssen darüber sprechen, welche Wege wir gehen können. Wir müssen etwas fürs bezahlbare Wohnen tun!“
Hier gibt es den Wohnungsmarktbericht 2022 als PDF zum Download: Wohnungsmarktbericht 2022
