Erheblicher Druck auf Wohnungsmarkt in Dortmund: Preise ziehen 2019 massiv an und steigen um bis zu 20 Prozent

Keine Entspannung auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt: insbesondere bezahlbarer Wohnraum wird immer knapper. Die Mietpreise in allen Preissegmenten steigen weiter deutlich an. Der Anstieg beträgt bei Neuvermietungen im vergangenen Jahr um durchschnittlich 3,6 Prozent. Noch deutlicher sind die Preise bei Einfamilienhäusern emporgeschnellt – hier liegt der Sprung bei 20 Prozent. 

Sowohl Bestands- als auch Neubauimmobilien sind deutlich teurer geworden

Die Erkenntnisse aus dem Wohnungsmarkt-Beobachtungssystem der Stadt zeigen weiterhin keine Entspannung auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt, sondern in Teilen eine Verschärfung gegenüber dem Vorjahr. Sowohl die Mieten als auch die Immobilienpreise sind weiter angestiegen und die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist anhaltend hoch.

Der Mietpreismedian für Bestandswohnungen (Wiedervermietungen) hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 3,6 Prozent auf 7,25 Euro/m² netto kalt erhöht. Die mittleren Angebotsmieten für Neubauwohnungen stiegen gegenüber 2018 um 3,7 Prozent auf 10,89 Euro/m² netto kalt an.

Neu gebaute, frei stehende Einfamilienhäuser wurden im Schnitt für rund 480.000 Euro und somit 20 Prozent über dem Vorjahreswert angeboten. Die Angebotspreise für Doppelhaushälften erhöhten sich für den Neubau wie auch für Bestandsimmobilien um elf bzw. zehn Prozent. 

In dem preislich viele Jahre stabilen Segment der Bestandseigentumswohnungen zeigte sich im Vergleich zum Vorjahr eine deutliche Erhöhung der Angebotspreise um zehn Prozent auf 1.647 Euro/m² im Median. Und auch die Angebotspreise für neugebaute Eigentumswohnungen stiegen deutlich an. Der mittlere Preis betrug 3.071 Euro/m².

Besonderes Ärgernis: Die NRW-Mieterschutzverordnung gilt für Dortmund nicht

Daher ist der Bedarf an zusätzlichem und auch preisgünstigem Wohnraum groß. Doch die neue NRW-Mieterschutzverordnung des Landes NRW hat für Dortmund keine Gültigkeit mehr, ärgert sich Dortmunds Planungsdezernent Ludger Wilde. Denn das Land hatte die verschiedenen Verordnungen zu einer zusammengefasst. „Die Verordnung ist eigentlich nicht schlecht – wir haben sie begrüßt, da sie zur Klarheit beiträgt.“ 

Aber das Land hat den Anwendungsbereich auf jenseits des Ruhrgebiets  – also die Rheinschiene – begrenzt. Dort sind die Mieten zwar noch höher als hier – doch stünden dem auch andere Haushaltseinkommen gegenüber. Die proportionalen Steigerungen seien daher im Ruhrgebiet vergleichbar.

Daher hat Dortmund im Chor mit anderen Ruhrgebietsstädten und dem Städtetag gegen die Neufassung opponiert. „Das Kriterium für die Schutzverordnung ist ein angespannter Wohnungsmarkt. Die Verordnung soll Mieter günstiger stellen. Es ist nicht einsehbar, warum Dortmunder keinen Schutz haben sollen“, so Wilde. 

Mieterverein Dortmund unterstützt die Stadt im Engagement gegen die Neufassung

Dies unterstreicht auch der Dortmunder Mieterverein: Das mit der Neufassung „Mieterinnen und Mieter in Dortmund schlechter geschützt sind als zuvor, passt nicht zur Enge des Wohnungsmarktes“, betont Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins. Er begrüßt das Engagement der Stadt gegen die Neuregelung.

Wilde hofft, dass noch eine Öffnungsklausel eingeführt wird. Sein Vorschlag: Wenn Kommunen nachweisen, dass ihr lokaler Wohnungsmarkt angespannt ist, könnte die Schutzverordnung auch für Dortmund gelten. Den Beweis könne Dortmund sehr leicht führen: „Unsere Zahlen sind deutlich detaillierter – wir verwenden viel mehr Indikatoren“, verweist der Planungsdezernent auf die seit den 1990er Jahren in Dortmund betriebene Wohnungsmarkt-Beobachtung.

„Unsere Zahlen zeigen, wie angespannt der Dortmunder Markt ist und das die Preissteigerungen dazu führen, dass immer mehr Hauhalte nicht mehr in der Lage sind, adäquaten Wohnraum zu akzeptablen Preisen zu finden“, so Wilde. Am Jahresende soll das Thema nochmal in den Landtag kommen – Wilde hofft daher auf ein Umdenken. 

Es gibt viele Anstrengungen der Stadt, um der Anspannung entgegen zu wirken

Wegen des großen Drucks ist es wenig verwunderlich, dass das Thema Wohnungsbau bei den meisten Parteien weit oben auf der Agenda steht.

Auch die Stadtverwaltung „ist nach wie vor bestrebt, durch gute Rahmenbedingungen den Wohnungsbau in Dortmund voranzutreiben. Die Dortmunder Wohnungswirtschaft leistet mit ihrem Engagement und ihren Investitionen dabei einen wesentlichen Beitrag zur Milderung der Anspannung bzw. zum Aufhalten des Trends einer weiteren Anspannung“, heißt es dazu im Bericht.

Die Zahl der Baugenehmigungen erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich um 14,6 Prozent auf insgesamt 1.881. Dies ist der bislang höchste Wert der letzten fünf Jahre und lässt eine weiterhin rege Bautätigkeit in den nächsten Jahren erwarten. Die Zahl der Baufertigstellungen beträgt im Jahr 2019 jedoch insgesamt nur 1.378 und ist im Vergleich zum Vorjahr mit minus 16,4 Prozent rückläufig. 

Es werden damit zwar nicht die hohen Fertigstellungszahlen der beiden Vorjahre erreicht; das Niveau liegt trotzdem deutlich über dem der Jahre 2015 und 2016, betont Wilde. Sicherlich seien Engpässe im Baugewerbe mitverantwortlich für diesen Rückgang der Fertigstellungen, da das Baugewerbe seit einiger Zeit an seine Kapazitätsgrenzen stoße und Verzögerungen somit unvermeidbar seien.

Im Jahre 2019 konnten in Dortmund zur Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum Fördermittel des Landes NRW i. H. v. insgesamt 29,3 Mio. Euro für Neubau- und Modernisierungsprojekte mit 238 Wohnungen bewilligt werden – darunter allein 157 Neubaumietwohnungen, die auf Grundlage der 25-Prozent-Quote gefördert wurden. Allerdings hätten 39 Millionen Euro abgerufen werden können.

Zu geringe Leerstandsquote beschränkt Wahlmöglichkeiten – Nachfrage weiterhin hoch

Die mittels der Stromzählermethode erhobene strukturelle Leerstandsquote betrug zum Stichtag 31.12.2019 in Dortmund 2,1 Prozent – bezogen auf den Wohnungsbestand 2018. Damit standen am Jahresende rund 6.750 Wohnungen länger als sechs Monate leer. Insgesamt ist der Wohnungsleerstand immer noch zu niedrig und schränkt die Wahlmöglichkeiten der Wohnungssuchenden stark ein.

Parallel zu den dargestellten Entwicklungen auf der Angebotsseite wird die Nachfrageseite durch ein weiter anhaltendes Wachstum geprägt: Die Zahl der Einwohner*innen stieg binnen eines Jahres um über 1.000 Personen auf 603.609 an. Konsequenterweise erhöhte sich auch die Zahl der Privathaushalte um rund 550 auf nun 317.849. 

Wie bereits in der Vergangenheit waren die Wanderungsgewinne verantwortlich für diese positive Entwicklung. Neben dem weiteren Zuwachs an Ein-Personen-Haushalten ist der Anstieg der großen Haushalte mit fünf und mehr Personen auffällig. Auch wenn sie prozentual gesehen zwar nach wie vor die kleinste Gruppe auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt darstellen, zeigt dieser Anstieg die zunehmende Nachfrage nach großen familiengerechten Wohnungen.

Bei der Nahwanderung setzt sich der Trend der letzten fünf Jahre zu einer zunehmend negativen Wanderungsbilanz mit dem Dortmunder Umland auch im Jahr 2019 fort. Das negative Nahwanderungssaldo erhöhte sich auf -1.334 im Jahr 2019. Mit den Hintergründen und Ursachen setzt sich die im Frühjahr 2020 abgeschlossene Wanderungsmotivuntersuchung „Wohnen in Dortmund und der Region“ auseinander, die in einem Exkurs im vorliegenden Wohnungsmarktbericht skizziert wird.

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie sind noch nicht absehbar

Die Corona-Pandemie und die in diesem Zusammenhang vorgenommenen Eindämmungsmaßnahmen wirken sich auf nahezu alle Lebensbereiche aus und treffen natürlich auch Mieter*innen, Eigentümer*innen sowie die Wohnungswirtschaft. Die möglichen und tatsächlichen Folgen für den Wohnungsmarkt lassen sich auf Grund der Komplexität und mangelnden Vorhersehbarkeit der weiteren Entwicklungen derzeit nicht seriös bestimmen und werden in den nächsten Wohnungsmarktberichten aufzuarbeiten sein.

Hier gibt es den vollständigen Bericht als PDF zum Download: Wohnungsmarktbericht_Dortmund_2020