Wohnen ist – nicht nur in Dortmund – ein gutes Geschäft. Wohnungen werden immer teurer, Menschen werden verdrängt. Auch in Dortmund. Umso wichtiger ist es, dass es Eigentümer*innen, Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften gibt, die sich ihrer gesellschaftlichen Verantwortung bewusst sind. Eine von ihnen ist die Stadtwerke-Immobilientochter DOGEWO21. Sie zeigt, dass man in den Bestand investieren und gutes Geld verdienen kann, ohne anschließend horrende Mieten zu nehmen. Allerdings – und das ist die Kehrseite – kann die DOGEWO21 nicht so viel neue Wohnungen bauen, wie es wünschenswert wäre – es mangelt an eigenen kostenlosen Grundstücken.
Für große Neubauten fehlen dem Unternehmen eigene bzw. kostenlose Grundstücke
Mangels eigener Baugrundstücke wird DOGEWO21 den Fokus auch in naher Zukunft vorerst weiter auf die Aufstockung des eigenen Bestands legen. So entstehen im Massener Weg in Körne durch Dachgeschoss-Aufbauten 18 öffentlich-geförderte und somit preisgebundene Zwei-Zimmer-Wohnungen von jeweils 55 Quadratmetern. ___STEADY_PAYWALL___
„Uns fehlen eigene Baugrundstücke. Deshalb nutzen wir aktuell unsere Nischen, bauen in die Höhe und stocken Häuser auf, um neuen Wohnraum zu schaffen. Den eingeschlagenen Weg werden wir, wenn es technisch und wirtschaftlich umsetzbar ist, auch in Zukunft konsequent fortsetzen. Dazu schauen wir uns unseren Bestand genau an und prüfen fortlaufend, wo wir durch Dachgeschoss-Aufbauten neue Wohnungen errichten können“, macht Geschäftsführer Klaus Graniki deutlich.
DOGEWO21 wolle damit auch zukünftig durch Bestandserweiterungen einen wichtigen Beitrag zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum leisten. Doch die großen Neubauprojekte – wie von verschiedenen Seiten gefordert – sind auch weiterhin nicht in Sicht: Denn dafür braucht es eigene Grundstücke, um ansatzweise bezahlbar zu bauen. „Wenn ich das Grundstück zu marktüblichen Preisen kaufen muss, dann kann ich nicht für unter zehn Euro pro Quadratmeter vermieten“, so Graniki.
„Die Stadt hat für Wohnungen durchaus Grundstücke im Portfolio und ist immer wieder (auch aktuell) in Verhandlungen mit Kaufinteressenten. Aber ob ein Kauf für einen Investor wirtschaftlich tragfähig ist, muss der Investor/Interessent für sich selbst abwägen und entscheiden“, heißt es dazu auf Nachfrage der Stadt.
„Die Beobachtungen zeigen, dass es durchaus Investoren und Wohnungsgesellschaften gibt, die nicht nur ihr Interesse an städtischen oder anderen Flächen bekunden, sondern auch kaufen“, heißt es weiter. Darunter befinden sich auch Dortmunder Gesellschaften – so hat beispielsweise zuletzt der Spar- und Bauverein das ehemalige Studieninstitut Ruhr gekauft, um dort zu bauen.
46 neue Sozialwohnungen am Phoenixsee sind fertig und mittlerweile auch vermietet
Selbst städtische Grundstücke nutzen der DOGEWO21 nichts – die Stadt kann ihr die Grundstücke nicht „durchreichen“: Denn sie ist keine städtische Tochter, sondern Tochter der DSW21 (90 Prozent Anteil) und der Sparkasse Dortmund (zehn Prozent). Sie müsste dann die Grundstücke – wie jeder andere Interessent – erwerben. Auch auf dem freien Markt sind zumeist keine Schnäppchen zu machen.
Die Dortmunder Stadtwerke selbst haben wenig eigene Grundstücke – am Phoenixsee hatte sie ein freies Grundstück an die Immobilientochter gegeben, die dort Sozialwohnungen gebaut hat. Die Stadt will ihre freien Grundstücke nun in der Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft zusammenfassen und vermarkten – oder auch selbst bebauen. So sollen in Eigenregie weitere Sozialwohnungen entstehen, um den weiter zunehmenden Druck auf dem heimischen Wohnungsmarkt abzufedern.
Am Phoenixsee hat DOGEWO21 Ende Oktober 46 öffentlich-geförderte Wohnungen nach anderthalbjähriger Bauzeit fertiggestellt. Das tatsächliche Investitionsvolumen blieb mit knapp 8,36 Millionen Euro leicht unter dem geplanten Invest von 8,77 Mio. Die öffentlichen Fördermittel für das Projekt betrugen 5,57 Millionen Euro.
4,6 Millionen Euro Jahresgewinn erwirtschaftet – 37 Millionen Euro investiert
Der Geschäftsverlauf des Jahres 2019 war erfolgreich: Erneut konnte DOGEWO21 einen deutlichen Jahresüberschuss erwirtschaften: Durch gestiegene Umsätze im Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung von 99,9 Millionen Euro (Vorjahr 97,52 Mio.) ist der Jahresüberschuss auf 4,63 Millionen Euro (Vorjahr 4,54 Mio.) gestiegen.
Bei einer nahezu stabilen Bilanzsumme von 575,3 Millionen Euro (Vorjahr 578,8 Mio.) hat DOGEWO21 über 37 Millionen Euro in seine Bestände investiert und rund 6,5 Millionen Euro Schulden bei Kreditinstituten abgebaut.
„Die sehr guten Zahlen des Geschäftsjahres 2019 sind ein Grund zur Freude, dürfen aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass wir Mindereinnahmen aus Wohn- und Gewerbemieten und voraussichtlich in diesem Jahr nicht fertigzustellenden Bauprojekten haben werden, und diese kompensieren müssen“, so Klaus Graniki.
Wohnungsbestand bei der DOGEWO sinkt trotz Bautätigkeit – Stadt übernimmt Gebäude
Der Wohnungsbestand umfasst 16.290 Wohneinheiten (Vorjahr 16.402). Der Anteil der preisgebundenen Wohnungen im Bestand der DOGEWO21 liegt bei 3.274 Wohneinheiten (Vorjahr 3.237).
Der Rückgang des Immobilienbestandes bzw. der Zahl der Wohnungen liegt darin begründet, dass einige Häuser an die Stadt Dortmund verkauft wurden, die die Stadt langfristig für das Wohnraumvorhalteprogramm angemietet hatte. Dort sind von Wohnungsräumungen betroffene Menschen sowie Geflüchtete untergebracht. Zudem wurde die Immobilie angekauft, in der sich das Büro des Quartiersmangements für die Nordstadt befindet.
„Die Stadt nutzt diese Immobilien dauerhaft. Aufgrund des Wegfalls der externen Mietaufwendungen wird der städtische Haushalt mit rund 360.000 Euro jährlich entlastet“, erklärt Stadtsprecher Christian Schön. „Als alleiniger Nutzer dieser Immobilien ist es langfristig gesehen für die Stadt Dortmund wirtschaftlicher, auch Eigentümer dieser Immobilien zu sein.“
Angespannter Wohnungsmarkt: Marginale Leerstände und geringe Fluktuationsquote
Der weiterhin angespannte Wohnungsmarkt spiegelt sich im Tagesgeschäft der städtischen Wohnungsgesellschaft wieder – insbesondere in der niedrigen Fluktuationsquote, die mit 7,8 Prozent unter dem bereits niedrigen Vorjahresniveau von acht Prozent liegt.
Zum Stichtag (31.12.2019) standen 1.266 Auszügen 1.244 Neuvermietungen gegenüber. Nur 427 Mieter*innen sind hierbei zu einem neuen Vermieter gezogen. Die überdurchschnittlich hohe Wiedervermietungsquote von rund 98,3 Prozent verdeutlicht die immer noch angespannte Lage am Wohnungsmarkt. Man braucht mindestens zwei Prozent Leerstand, damit es überhaupt Auswahl auf dem Wohnungsmarkt gibt und man überhaupt wechseln kann.
Die Leerstände im Gesamtbestand sind nahezu unverändert stabil geblieben. Sie haben sich mit 205 Wohnungen (1,26 Prozent) gegenüber dem Vorjahr mit 177 Wohnungen (1,08 Prozent) nur leicht erhöht. Marktbedingt standen 99 Wohnungen (0,61 Prozent) leer (Vorjahr 65 Wohneinheiten: 0,4 Prozent). Zum Vergleich: Die gesamtstädtische Leerstandsquote in Dortmund in 2018 beträgt zwei Prozent (Vorjahr 1,8 Prozent).
Die Durchschnittsmiete im Bestand lag 2019 bei 5,56 Euro pro Quadratmeter (Vorjahr 5,40 €/m²). Die durchschnittlichen Mieten für preisungebundene Wohnungen lagen bei 5,72 €/m² (Vorjahr 5,53 €/m²) und für preisgebundene bei 5,01 €/m² (Vorjahr 4,97 €/m²). Neumieter*innen zahlten im Schnitt 6,26 €/m² (Vorjahr 5,88 €/m²) und damit deutlich weniger als im Dortmunder Durchschnitt (7,00 €/ m²).
Lokales Handwerk profitiert von den Investitionen des Unternehmens
Im Bilanzzeitraum hat DOGEWO21 in erheblichem Umfang in seine Bestände investiert. Insgesamt lagen die Investitionen in 2019 bei über 37 Millionen Euro. Damit liegt DOGEWO21 weiterhin im Spitzenfeld der großen Wohnungsunternehmen in Dortmund. Auch das heimische Handwerk profitiert von diesen Investitionen in erheblichem Umfang.
Die Investitionen verteilen sich auf verschiedene Maßnahmen im gesamten Dortmunder Stadtgebiet. Schwerpunkte waren Modernisierungen (10,36 Mio. €), Großinstandhaltungen (10,88 Mio. €), Wohnwertverbesserungen (3,76 Mio. €), wohnraumschaffende Maßnahmen (4,45 Mio. €) und Reparaturen (7,58 Mio. €).
In 2019 konnte das Wohnungsunternehmen Großinstandhaltungen und Modernisierungen in Wickede, Huckarde, Hörde, Mengede, Scharnhorst sowie der Innenstadt Süd und Nord planmäßig abschließen. Zu den Maßnahmen zählten Dächer, Balkone, Fassaden, Treppenhäuser und Außenanlagen sowie die Modernisierung von Heizungsanlagen.
In Huckarde und Renninghausen wurden einhundert neue Balkone angebaut. Bei 234 Wohnungen wurden Einzelmodernisierungen durchgeführt, um diese, insbesondere bei Beendigung langjähriger Mietverhältnisse, wieder in einen marktgerechten Zustand zu versetzen.
Die KiTa Fröbelweg ist fertig – Modernisierungsprogramm für Heizungen geht weiter
Der Neubau der KiTa Fröbelweg in Dortmund Eving war eines der herausragenden Projekte in 2019. Nach knapp achtzehnmonatiger Bauzeit konnte die Maßnahme in 2019 abgeschlossen werden. Die Übergabe durch DOGEWO21 als Bauherrin an die Stadt Dortmund/Fabido als Betreiber der KiTa erfolgte im I.Quartal 2020. Die Investitionen für den Neubau belaufen sich auf knapp 3,2 Millionen Euro.
Das neue, zweigeschossige Gebäude ist barrierefrei. Die Mietfläche beträgt 1.035 Quadratmeter, hinzukommen rund 2.700 Quadratmeter Grundstück. Durch den Ausbau finden nun sechs Gruppen mit 110 Kindern Platz (gegenüber zwei Gruppen mit 48 Kindern im alten Gebäude). Der Mietvertrag zählt zu den ältesten bei DOGEWO21, datiert auf das Jahr 1930.
Im Rahmen dieses seit 2018 laufenden Projektes investiert DOGEWO21 bis 2022 rund 7,5 Millionen Euro in die Modernisierung und den Umbau älterer Heizanlagen. Dazu zählt die Umstellung von Etagen- auf Zentralheizungen und, wo es möglich ist, der Einbau von Luft-Wärmepumpen. Außerdem werden Heizkörper ausgetauscht und Rohr-Systeme umgebaut. Dies ergibt ein Einsparpotenzial von bis zu 50 Prozent. Dies ist ein wichtiger Schritt zur Steigerung der Energieeffizienz und CO²-Reduktion im Hinblick auf einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050.
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Mieterverein kommentiert DOGEWO21-Geschäftsbericht: Notwendige Investitionen in Wohnungsbestand, aber kaum neue Wohnungen (Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.)
Mieterverein kommentiert DOGEWO21-Geschäftsbericht: Notwendige Investitionen in Wohnungsbestand, aber kaum neue Wohnungen
Schwerpunkt Bestandspflege
Laut Unternehmensangaben wurden 37 Mio. Euro in den knapp 16.300 Wohnungen umfassenden Wohnungsbestand investiert. Rund die Hälfte davon entfielen auf Großinstandhaltungen und Reparaturen. Ein Schwerpunkt dabei spielt auch in den kommenden Jahren ein Heizungsprogramm zur Verringerung von Heizkosten und Einsparung von CO2.
„Die erneut umfangreichen Bestandsinvestitionen begrüßen wir ausdrücklich. Im Vergleich zu Vonovia, LEG oder Vivawest, beobachten wir bei DOGEWO21 nur geringe Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen. Teilweise wird nur eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) verlangt oder auch auf Mieterhöhungen verzichtet.“, sagte Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund an der Kampstr. 4 in der Dortmunder Innenstadt.
Pläne für Wohnungsneubau auf Sparflamme
Das Thema Wohnungsneubau spielt aktuell bei DOGEWO21 mengenmäßig praktisch keine Rolle. Neue Wohnungen sollen nur im Rahmen von Dachgeschossausbauten bzw. -aufstockungen entstehen. So wurden in diesem Monat die Arbeiten für 18 öffentlich geförderte Wohnungen in Dortmund-Körne begonnen.
„Mangels eigener Baugrundstücke“ würde DOGEWO21 „den Fokus auch in naher Zukunft vorerst weiter auf die Aufstockung des eigenen Bestands legen.“ Für die Neubaupläne auf dem DSW21-Gelände an der Deggingstraße sei DOGEWO21 in Abstimmung mit DSW21 als Grundstückseigentümerin und Gesellschafterin. Hier ist DOGEWO21 für rund 200 Wohnungen im Gespräch.
Das Thema Neubau findet sich jedoch noch einmal im Geschäftsbericht wieder. Unter dem Punkt „Neubau für Dritte“ wird der Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft mbH (DSG) und damit verbundene Aktivitäten benannt. Die Stadt Dortmund kann dieser direkten Stadttochter städtische Grundstücke für den Wohnungsbau beihilferechtlich einfacher übertragen als DOGEWO21.
Auch von der Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft (DSG) sind dem Mieterverein keine neuen Projekte bekannt. Für den Mieterverein ist geförderter kommunaler Wohnungsbau in Dortmund auf lange Sicht jedoch von großer Bedeutung. „Auch nach Ende der Preis- und Belegungsbindung kann die Stadt Einfluss auf die Wohnungen nehmen. Wir kritisieren daher seit Jahren diese Hängepartie bei Stadtpolitik, Verwaltungsspitze und Konzern Stadt.
Hier wurde wertvolle Zeit verschenkt. Wir brauchen endlich konkrete Neubauprojekte für den kommunalen Wohnungsbau. Die Verantwortlichen müssen entscheiden, welche Aufgabe und Rolle DOGEWO21 sowie Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft hier jeweils zukommt.“, sagt Tobias Scholz.
Neue angemietete Wohnungen wurden um 6,4 Prozent teurer
Den angespannten Dortmunder Wohnungsmarkt lässt auch DOGEWO21 nicht an sich vorbeiziehen. Neumieter einer DOGEWO21-Wohnung zahlten laut Geschäftsbericht durchschnittlich 6,26 €/m² und weniger als im Dortmunder Durchschnitt, der mit 7,00 €/m² angegeben wird. Im Vorjahr lag die Miete für eine neue Wohnung von DOGEWO21 noch bei 5,88 €/m².
Die Mieten für freifinanzierte Bestandswohnungen stiegen um knapp 3,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. „DOGEWO21 vermietet zwar unter Dortmunder Marktniveau, die Steigerungen liegen trotzdem weit über der bundesweiten Inflationsrate von 1,4 Prozent im Jahr 2019.“, stellte Mietervereins-Geschäftsführer Rainer Stücker fest. Gewinne sollen weiter steigen Für das Geschäftsjahr 2019 verzeichnet DOGEWO21 einen Gewinn vor Steuern von rund 6 Millionen Euro.
Gegenüber 2014 eine Verdoppelung. Damals lagen die Erträge bei rund 3 Millionen Euro. Die Prognose der Geschäftsführung sieht eine weitere Steigerung der Gewinne um rund ein Drittel auf über 8 Millionen Euro bis zum Geschäftsjahr 2024 vor. „Statt immer höhere Gewinne an Stadtwerke und Sparkasse abzuführen, wäre es sinnvoller, wenn DOGEWO21 die Mittel für den Wohnungsneubau oder den Ankauf von Wohnungsbeständen zu angemessenen Preisen nutzen würde. Über Vorkaufsrechte könnte die Stadt Dortmund Ankaufsmöglichkeiten schaffen und über die Wohnraumförderung eine bezahlbare Sanierung ermöglichen. Ist dies alles nicht gewollt, können die Mieten bei einem letztlich kommunalen Wohnungsunternehmen auch niedriger ausfallen.“ so Rainer Stücker.