Goldgrube Wohnen: Erneut hat die DOGEWO, ein Tochterunternehmen von Stadtwerken und Sparkasse Dortmund, einen Millionen-Gewinn eingefahren – sehr zur Freude der Gesellschafter. Die Corona-Pandemie hat nur geringfügige Auswirkungen auf die Ertragslage. Mietausfälle gab es kaum. Dafür konnte das Unternehmen seine Investitionen in den Wohnungsbestand fortsetzen und auch Schulden abbauen. Doch große Mieterhöhungen gab es deshalb im vergangenen Jahr nicht: Mehr als 2/3 der Mieter*innen der DOGEWO zahlen weniger als sechs Euro Kaltmiete pro Quadratmeter.
Die Mieten bei der DOGEWO bleiben trotz vieler Modernisierungen bezahlbar
Die Durchschnittsmiete im Bestand lag 2020 bei 5,67 Euro pro Quadratmeter (Vorjahr 5,56 €/m²). Die durchschnittlichen Mieten für preisungebundene Wohnungen lagen bei 5,84 Euro pro Quadratmeter (Vorjahr 5,72 €/m²) und für preisgebundene bei 5,08 Euro pro Quadratmeter (Vorjahr 5,01 €/m²). Neumieter*innen zahlten im Schnitt 6,48 Euro pro Quadratmeter (Vorjahr 6,26 €/m²) und damit deutlich weniger als im Dortmunder Durchschnitt (7,25 €/ m²).
Aufgrund der Coronakrise hat DOGEWO21 im Geschäftsjahr 2020 vielfach auf Mieterhöhungen verzichtet: Es gab 3.174 Mieterhöhungen (Vorjahr: 6.663) an die ortsübliche Vergleichsmiete. Im Durchschnitt betrug die Erhöhung monatlich 14,58 Euro (Vorjahr: 18Euro). Die Zustimmungsquote lag zum Stichtag 31.12.2020 mit 98 Prozent auf Vorjahresniveau.
„Die Coronakrise hat viele unserer Mieter hart getroffen. Daher ist es uns wichtig, dass unsere Wohnungen trotz der angespannten Lage weiterhin für unsere Mieter bezahlbar bleiben“, betont Andreas Laske, Prokurist Betriebswirtschaft bei DOGEWO.
Allerdings hatten nur 30 (!) Mieter*innen Probleme und hatten daher um Hilfe gebeten – sechs von ihnen waren Gewerbemieter*innen wie Gastro-Betriebe. Mit ihnen wurden Vereinbarungen getroffen. „Wir sind nicht interessiert daran, Gewerbetreibende aus dem Quartier zu treiben. Wir wollen sie erhalten und das Quartier schützen.“
Das Unternehmen investiert mehr als die Hälfte der Mieteinnahmen in den Bestand
Im Bilanzzeitraum hat das Unternehmen in erheblichem Umfang in seine Bestände investiert. Insgesamt lagen die Investitionen in 2020 bei rund 38 Millionen Euro. Damit liegt DOGEWO weiterhin im Spitzenfeld der großen Wohnungsunternehmen. Auch das Dortmunder Handwerk profitiert von diesen Investitionen in erheblichem Umfang.
Die Investitionen verteilen sich auf verschiedene Maßnahmen im Dortmunder Stadtgebiet. Schwerpunkte waren Großinstandhaltungen (10,83 Mio. €), Modernisierungen (9,67 Mio. €), Wohnwertverbesserungen (4,26 Mio. €), wohnraumschaffende Maßnahmen und Zukäufe (5,6 Mio. €) und Reparaturen (7,55 Mio. €).
In 2020 konnte das Wohnungsunternehmen Großinstandhaltungen und Modernisierungsmaßnahmen in Bövinghausen, Dorstfeld, Eving und Huckarde größtenteils planmäßig abschließen. Zu den Maßnahmen zählten Dächer, Balkonanbauten, Fassaden, Treppenhäuser und Außenanlagen sowie die Modernisierung von Heizungsanlagen.
Sanierung- und Umbauarbeiten in Dorstfeld, Eving und Huckarde abgeschlossen
In Dorstfeld, Eving und Huckarde wurden bis zum Bauabschluss im März 2021 insgesamt 260 neue Balkone angebaut, in Benninghofen 32 neue Garagen, davon 26 mit vorinstallierten E-Anschlüssen, fertiggestellt.
Bei 203 Wohnungen wurden Einzelmodernisierungen durchgeführt, um diese, insbesondere bei Beendigung langjähriger Mietverhältnisse, wieder in einen marktgerechten Zustand zu versetzen.
Nach knapp zweijähriger Bauzeit (Mai 2019 bis März 2021) hat DOGEWO21 in drei zeitversetzten Bauabschnitten in Huckarde eine Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahme von 49 Häusern mit 235 Wohnungen abgeschlossen.
Das Unternehmen hat knapp 4,6 Millionen Euro investiert. Neben dem Anbau von 208 Balkonen, frischen Fassaden und renovierten Treppenhäusern sorgt der Austausch der Fenster für bessere Energiewerte.
Nur marginale Leerstände: DOGEWO liegt deutlich unter dem Dortmunder Schnitt
Der angespannte Wohnungsmarkt macht sich auch im Tagesgeschäft bei der DOGEWO bemerkbar: Ein Indikator ist insbesondere die niedrige Fluktuationsquote. Diese ist erneut gesunken und liegt mit 7,33 Prozent unter dem bereits niedrigen Vorjahresniveau von 7,8 Prozent.
Der Wohnungsbestand umfasste zum 31. Dezember 2020 16.328 Wohneinheiten (Vorjahr 16.290). Davon sind 13.061 Wohnungen (Vorjahr 13.016) preisungebunden und 3.267 Wohneinheiten (Vorjahr 3.274), das sind rund 20 Prozent des Bestandes, preisgebunden. Die Zunahme des Wohnungsbestandes basiert auf dem Ankauf einer Wohnanlage mit 38 Wohnungen in Kley.
Zum Jahreswechsel standen 1.196 Auszügen 1.184 Neuvermietungen gegenüber. Nur 401 Mieter*innen sind hierbei zu einem neuen Vermieter gezogen. Die überdurchschnittlich hohe Wiedervermietungsquote von rund 99 Prozent verdeutlicht die immer noch angespannte Lage am Wohnungsmarkt.
Die Leerstände im Gesamtbestand sind nahezu unverändert stabil geblieben. Sie haben sich mit 221 Wohnungen (1,35 Prozent) gegenüber dem Vorjahr mit 205 Wohnungen (1,26 Prozent) leicht erhöht. Marktbedingt standen 112 Wohnungen (0,69 Prozent) leer (Vorjahr 99 Wohnungen: 0,61 Prozent). Zum Vergleich: Die gesamtstädtische Leerstandsquote in Dortmund in 2019 beträgt 2,1 Prozent (Vorjahr 2,0 Prozent).
DOGEWO steigert Gewinn trotz Investitionen und Schuldenabbau auf fast 7,3 Millionen Euro
Auch in der Bilanz lässt sich der positive Geschäftsverlauf des Jahres 2020 erkennen. Erneut konnte DOGEWO21 einen deutlichen Jahresüberschuss erwirtschaften.
Durch gestiegene Umsätze im Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung von 102,4 Millionen Euro (Vorjahr 99,9 Millionen) ist der Jahresüberschuss auf 6,65 Millionen Euro (Vorjahr 4,6Mio.) gestiegen.
Bei einer nahezu stabilen Bilanzsumme von 574,4 Millionen Euro (Vorjahr 575,3 Mio. €) hat die DOGEWO rund 38 Millionen Euro in ihre Bestände investiert und rund 6,7 Millionen Euro Schulden bei Kreditinstituten abgebaut. Dennoch lag das Ergebnis (vor Steuern) bei fast 7,3 Millionen Euro – fast 1,2 Millionen Euro mehr als im Vorjahr.
„Ein zu Beginn der Pandemie befürchteter Stillstand in 2020 ist ausgeblieben. Auf einer soliden und gesunden wirtschaftlichen Grundlage haben wir im zurückliegenden Geschäftsjahr Investitionen in die Bestandserhaltung und –verbesserung auf dem hohen Niveau der Vorjahre getätigt und die Zukunftsfähigkeit unserer Bestände gesichert“, so DOGEWO-Chef Klaus Graniki.
Dortmund benötigt mehr bezahlbaren Wohnraum
Trotz der deutlichen Gewinne baut das Unternehmen nur im sehr überschaubaren Rahmen neu. Graniki begründet dies mit fehlenden Grundstücken. Daher setzt die DOGEWO vor allem auf Dachgeschossaufstockungen wie am Massener Weg in Wambel.
Dort entstehen 18 öffentlich geförderte Zwei-Zimmer-Wohnungen mit jeweils rund 55 Quadratmeter Wohnfläche, deren Baufertigstellung für 2021 erwartet wird. Das Investitionsvolumen beträgt rund 2,2 Millionen Euro – die öffentlichen Fördermittel betragen davon 1,5 Millionen Euro.
DOGEWO21 wird den Fokus in naher Zukunft weiter auf die Aufstockung von Wohnungen im vorhandenen Bestand legen. So erfolgen ab Mai 2021 vierzehn weitere Dachgeschoss-Aufstockungen in den Ortsteilen Hörde und Renninghausen. Für sechs dieser Wohnungen (Renninghausen) wurden Fördergelder beantragt.
DOGEWO wird auch in den kommenden Jahr kaum Neubau betreiben
Gegenüber den Vorjahren hat sich an der grundlegenden Situation nichts geändert – DOGEWO fehlen nach eigenem Bekunden weiterhin eigene Baugrundstücke.
„Wir sind aktiv, beobachten den Markt und stellen fest: Es ist ein Problem, bezahlbaren Wohnungsbau wirtschaftlich vernünftig umzusetzen, wenn Grundstücke in geeigneter Lage nicht zu finden sind und gestiegene Baukosten den Wohnungsbau unwirtschaftlich werden lassen“, betont Klaus Graniki.
Preissteigerungen und Marktverknappung kommen hinzu: „Weder Handwerker noch Grundstücke sind derzeit zu bekommen. Hinzu kommt, dass die Preissteigerungen der letzten fünf Jahre in den Wohnungsbau-Finanzierungsbestimmungen nicht eingerechnet sind und damit der öffentlich geförderte Wohnungsbau eine weitere Herausforderung darstellt“, so Graniki.
Mehr zum Thema bei nordstadtblogger.de:
https://www.nordstadtblogger.de/trotz-anstrengungen-fuer-sozialen-wohnungsbau-droht-die-zahl-der-sozialwohnungen-von-23-000-auf-13-000-zu-sinken/
DOGEWO21 investiert und macht Gewinn – doch für bezahlbare Neubau-Projekte fehlen die Grundstücke
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DOGEWO21 startet im Saarlandstraßenviertel nächste Großinstandhaltung (PM Dogewo21)
DOGEWO21 startet im Saarlandstraßenviertel nächste Großinstandhaltung
Die Häuser in der Hausmannstraße 13-21 in der südlichen Innenstadt sind eingerüstet, die Fensterbauer haben bereits die ersten Fenster im Treppenhaus ausgewechselt. In dieser Woche sind die Arbeiten für die zweite Großinstandhaltung in der Hausmannstraße gestartet. Nachdem im Sommer 2019 bereits die Häuser Hausmannstr. 12-20 ein neues Erscheinungsbild erhalten haben, sind in einem weiteren Bauabschnitt jetzt die fünf DOGEWO21-Häuser auf der westlichen Straßenseite dran:
Die Dächer werden saniert und erhalten eine energetische Dämmung, die Fassaden bekommen neue Farben, gedämmt sind diese bereits. Die aus dem Baujahr 1954 stammenden Häuser erhalten neue Haustüren, die Beleuchtung wird ausgetauscht und die Mieter*innen erhalten komfortable Gegensprechanlagen.
Auch die Treppenhäuser bekommen einen frischen Anstrich sowie eine neue Elektroausstattung. Mieterhöhungen sind mit der Maßnahme nicht verbunden. Das Wohnungsunternehmen investiert rund 520.000 Euro in die Instandhaltung der Gebäude. Die Arbeiten sollen voraussichtlich Ende September beendet sein. Abschließend werden die Außenanlagen wiederhergestellt.