Zum 31. Dezember eines jeden Jahres endet für zahlreiche Wohnungen die Sozialbindung. Laut Schätzungen der Stadt Dortmund sind hiervon rund 1.500 Wohnungen in 2020 betroffen (vgl. Wohnungsmarktbericht 2020, Link im Anhang des Artikels). Die bisherigen Sozialwohnungen werden dann mit dem Jahreswechsel zu normalen freifinanzierten Wohnungen, für die damit auch andere gesetzliche Vorschriften gelten.
Komplizierte Rechtslage: Wer freiwillig zahlt, ist nicht durch Miethöherecht geschützt
Dies gilt insbesondere auch für eine Mieterhöhung, die vom Vermieter frühestens zum 1. Januar gefordert werden kann. Ob und in welchem Umfang eine solche Mieterhöhung berechtigt ist, richtet sich dann erstmals nach den Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und dem örtlichen Mietspiegel (siehe Anhang des Artikels). ___STEADY_PAYWALL___
Die Rechtslage beim Wechsel von der Kostenmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist allerdings kompliziert, so dass viele Vermieter zu frühzeitige oder überhöhte Mieterhöhungen fordern. Für Mieter ist ebenfalls schwierig, diese Fehler zu erkennen.
„Mieter müssen wissen, dass das Miethöherecht nicht den Mieter schützt, der ‚freiwillig‘ eine überhöhte oder unberechtigte Forderung anerkennt oder zahlt. Es wird unterstellt, dass der Mieter seine Rechte kennt und die an sich unberechtigten Forderungen trotzdem akzeptiert hat“, erläutert Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund an der Kampstraße 4.
Unbedingt beraten lassen und auf die Einhaltung der Kappungsgrenze achten
„Vor jeder schriftlichen Äußerung zur Mieterhöhung oder der Unterzeichnung einer Zustimmungserklärung sollte sich deshalb jeder Mieter informieren oder beraten lassen.“
Allgemein darf ein Vermieter nie mehr als die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete fordern, also den nach dem Mietspiegel angemessenen Mietpreis. Da die Mieten für Sozialwohnungen in vielen Fällen deutlich unterhalb der Mietspiegelwerte liegen, ist oft die sogenannte Kappungsgrenze von entscheidender Bedeutung: Es gilt in Dortmund eine Kappungsgrenze von 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).
Bei der Berechnung der Kappungsgrenze wird immer die erhöhte Kaltmiete – ohne Nebenkosten und Heizkosten – der vor drei Jahren gezahlten Kaltmiete gegenüber gestellt wird. Nur zwischenzeitliche Mietänderungen wegen Modernisierungen werden nicht berücksichtigt.
Mietspiegel und Ratgeber beim Mieterverein kostenfrei erhältlich
„Viele Vermieter und Mieter glauben, dass immer eine Mieterhöhung um 20 Prozent berechtigt ist. Dies ist so nicht richtig. Da auch bei Sozialwohnungen in den letzten Jahren noch Mieterhöhungen in Kraft getreten sein können (welche rechnerisch einzubeziehen sind), ist dann aktuell nur eine Mieterhöhung unterhalb von 20 Prozent zulässig“, erläutert Rainer Stücker.
Der Mietspiegel Dortmund und der Ratgeber ‚Ende Sozialbindung‘ liegen kostenfrei bei der Geschäftsstelle des Mietervereins Dortmund aus. Online sind Sie unter www.mvdo.de/mietspiegel.html bzw. www.mvdo.de/ratgeber.html abrufbar. Beide PDF-Dokumente finden Sie auch im Anhang des Artikels zur Ansicht oder zum Download.
Der Mieterverein Dortmund e.V. berät weiterhin und ist erreichbar!
Aufgrund der aktuellen Situation ist die Geschäftsstelle des Dortmunder Mietervereins an der Kampstr. 4 für den Publikumsverkehr geschlossen. Termine zur Rechtsberatung finden daher als Telefontermine statt. Unterlagen zur Beratung sollten vorab per E-Mail an info@mieterverein-dortmund.de oder in Kopie per Post zugeschickt werden an: Mieterverein Dortmund, Kampstr. 4, 44137 Dortmund.
Auch per Fax können Unterlagen zugeschickt werden: 0231 /557656-16. Telefonische Beratungstermine können unter der zentralen Rufnummer 02 31 / 55 76 56 0 vereinbart werden. In laufenden Fällen können die Rechtsberaterinnen und Rechtsberater zu ihren regulären Telefonzeiten erreicht werden. Eine Übersicht gibt es auch hier auf unserer Internetseite.
- Mietspiegel_Dortmund_2019
- Mieterverein Dortmund_Ratgeber_Ende_Sozialbindung
- www.mieterverein-dortmund.de
- Hier geht’s zum Wohnungsmarktbericht 2020 der Stadt Dortmund
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