Von Sascha Fijneman
Der neue Wohnungsmarktbericht liegt vor. Die Erkenntnis: In Dortmund werden fleißig neue Wohnungen gebaut – der Trend zeigt weiter nach oben. Aber es gibt noch nicht genügend Neubauten für die steigenden Bevölkerungszahlen: Die Mietpreise sind weiter angestiegen. Insbesondere preisgünstige Wohnungen werden knapp. Denn vor allem die privat finanzierten Neubauten liegen eher im höherpreisigen Segment.
Betroffen sind vor allem GeringverdienerInnen und Studierende
Der Wohnungsmarktbericht 2017 befasst sich mit der Entwicklung des Wohnungsmarktes in Dortmund im Jahr 2016. Gemeinsam mit Thomas Böhm, Leiter des Amtes für Wohnen und Stadterneuerung und Julia Meininghaus, zuständig für die kommunale Wohnungsmarktbeobachtung, erläuterte Dezernent Ludger Wilde der Presse die wesentlichen Erkenntnisse des Berichts.
Dortmund wächst. Mit über 600.000 EinwohnerInnen und steigender Tendenz in der Bevölkerungsentwicklung nimmt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum vor allem im Bereich der Ein-Personen-Haushalte und der größeren Familien stetig zu.
Besonders bei der Interessengruppe derjenigen, die aufgrund ihres geringen Einkommens auf niedrige Mietkosten angewiesen sind, ist ein starker Anstieg festzustellen. Hierdurch werden sich die Marktbedingungen im preiswerten Segment voraussichtlich weiter verschärfen.
Dies betrifft vor allem GeringverdienerInnen und Studierende. Während 2008 noch 11000 Studenten in Dortmund lebten, hat sich diese Zahl bis heute auf 22000 verdoppelt. Im Vergleich zu anderen Universitätsstädten steht Dortmund mit seinem Mietpreisniveau jedoch noch vergleichsweise komfortabel da.
Der Mittelwert liegt hier bei 6,33 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete für Bestandswohnungen. Dies bedeutet einen Anstieg um 33 Cent pro Quadratmeter im Gegensatz zum Vorjahr. Bei öffentlichen Neubauten liegt der Mietpreis bei circa zehn Euro pro Quadratmeter.
Viele Baugenehmigungen: im Drei-Jahres-Vergleich 50 Prozent mehr – aber wenig Fertigstellungen
In den letzten Jahren stieg die Zahl der genehmigten Wohnungen in Dortmund stetig, im Drei-Jahres-Vergleich sogar auf über 50 Prozent. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen nahm im Vergleich zum Vorjahr um sechs Prozent zu.
Dortmunds Bauwirtschaft ist somit gut ausgelastet. In Anbetracht der Genehmigungen müssen die Fertigstellungen jedoch nachziehen, denn die Aufstockung macht erst Sinn, wenn die Wohnungen dann letztendlich auch bezogen werden können. Außerdem arbeitet die Stadt mit dem Instrument der Nachverdichtung der vorhandenen städtischen Gebäudestruktur.
So sollen Baulücken gefüllt und vorhandene Gebäude ausgebaut werden. Durch diese Maßnahmen können über 2000 Wohneinheiten hergerichtet werden. „Wir gehen hierbei sehr behutsam vor und versuchen die jeweiligen Anwohner mit in die Planung einzubeziehen.“ betont Stadtrat Ludger Wilde.
Ludger Wilde: „Wir müssen die Mietpreisentwicklung im Auge behalten“
Die Angebotsmieten zeichnen sich im bundesdeutschen Vergleich durch ein leicht unterdurchschnittliches Niveau mit einer hohen Entwicklungsdynamik aus. „Zum einen freuen wir uns natürlich über die Kraft und das Wachstum“ so Wilde. „Wir müssen aber die Mietpreisentwicklung im Auge behalten, wenn wir weiterhin eine bunt gemischte Bevölkerung aus Arbeitnehmern, Akademikern und Studenten in unserer Stadt erhalten möchten. Wir versuchen die bestehenden Mietpreise weitestgehend beizubehalten.“
Insbesondere in der Nordstadt, wo sich unter anderem externe Investoren verschiedener Unternehmen der Sanierung von Problemimmobilien angenommen haben, sei darauf zu achten, dass die Mieten nicht explodierten. Zu diesem Zweck nutzt die Stadt auch das rechtliche Instrument des Zweckentfremdungsgesetzes, dass Eigentümer und Unternehmen daran hindern soll, Wohnraum in Gewerbeflächen oder ähnliches umzugestalten und den Leerstand untersagt.
Meist reichten allerdings Gespräche mit den jeweiligen Eigentümern aus, den Sachverhalt darzulegen und dann gemeinsam an Lösungen zu arbeiten, bevor man juristisch vorgehen müsse, so der Dezernent.
Auch Erwerbstätige können anspruchsberechtigt sein
Ein weiteres Problem des geförderten Wohnungsbaus ist die Tatsache, dass viele Wohnungssuchende unter Umständen gar nicht wissen, dass sie berechtigt sind, öffentlich geförderte Wohnungen zu beziehen.
Wenn das Einkommen eines Haushaltes die Einkommensgrenze des geförderten Wohnungsbaues nicht übersteigt und die Wohnung eine für die jeweilige Familie oder Einzelperson angemessene Größe aufweist, kann ein Wohnberechtigungsschein beantragt werden. Im Einzelfall ist es am besten, sich an die zuständigen Behörden zu wenden, um den eigenen Anspruch anhand des Einkommens feststellen zu lassen.
Die gute Nachricht: Es ist genug Wohnraumfläche in Dortmund vorhanden
Das ist gut und notwendig, denn unter anderem ist damit zu rechnen, dass viele Menschen aus den Flüchtlingsunterkünften in Abhängigkeit der jeweiligen Bleibeperspektive eine Wohnung suchen werden. Ende 2016 standen rund 200 Hektar zur Verfügung. Insgesamt können dort 8400 neue Wohnungen entstehen.
Für 4700 Wohnungen liegt das Baurecht bereits vor, die restlichen 3700 befinden sich zur Zeit im sogenannten Aufstellungsverfahren. Dies bedeutet, dass Baupläne erstellt, Genehmigungen eingeholt und Finanzen kalkuliert werden. Dortmund ist somit sowohl für Mietinteressenten als auch für Investoren ein interessanter Standort.
Die Fördermittel des Landes sehen ein Globalbudget von 30 Millionen Euro für den Wohnungsbau vor. 2016 wurden 38,5 Millionen Euro, also 8,5 Millionen Euro mehr wohnraumfördernd genutzt. Insgesamt wurden 503 Wohnungen, darunter auch Neubaueinheiten aus diesem Topf bedient.
Der Dortmunder Wohnungsmarktbericht ist online abrufbar
Weitere Ergebnisse des Wohnungsmarktberichts 2017 befassen sich mit der Wertentwicklung von Eigentumsimmobilien, der Beziehung zwischen Leerständen und Mietpreisentwicklung, Quartiersanalysen und vielem mehr.
Der Wohnungsmarktbericht 2017 steht hier Wohnungsmarktbericht 2017 oder auf der Internetseite des Amtes für Wohnen und Stadterneuerung unter www.wohnungsamt.dortmund.de unter der Rubrik Wohnungsmarktbeobachtung als Download zur Verfügung.
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