Dortmund ist eine wachsende Stadt. Das zeigt sich nicht nur bei den massiven Anstrengungen im Kita- und Schulbau. Mit der Bevölkerung wächst auch die Verwaltung mit, auch weil die Kommunen durch Bund und Land immer neue Aufgaben übertragen bekommen. Aber auch das Amt des Oberbürgermeisters und der Rat „werden nicht müde“, neue Aufgaben zu schaffen. Damit wächst auch der städtische Büroflächenbedarf – ihn zu realisieren, ist eine zentrale Aufgabe des Fachbereiches Liegenschaften mit über hundert Mitarbeitenden.
Trotz Digitalisierung: Mehr Flächenbedarf durch mehr Personal
„Für jeden zusätzlichen Einwohner, benötigen wir theoretisch ein paar zusätzliche Quadratmeter Schule, Kita, Feuerwehr und Park sowie ein paar Quadrat-Zentimeter Theater, Verwaltung, Bibliothek und Jugendzentrum“, rechnet Dr. Felix Nolte, Leiter des Fachbereichs vor. „Bei 10.000 zusätzlichen Einwohnern kommt da schon einiges zusammen.“
Die Bereitstellung von Büroflächen für städtische Nutzungen – durch Anmietung oder die Eigenrealisierung – ist eine fordernde Aufgabe. Denn insgesamt ist die Zahl der Mitarbeitenden in der Dortmunder Verwaltung innerhalb weniger Jahre stark angestiegen. Von 2015 bis 2023 hat sich die Zahl der Beschäftigten um etwa ein Drittel erhöht.
Die Stadt Dortmund begegnet damit den zunehmenden Aufgaben in der Verwaltung – trotz der Digitalisierung und den damit verbundenen Effizienzgewinnen. Damit steigt auch der Raumbedarf.
Selbst wenn durch Nachverdichtung viele Mitarbeiter:innen in den Bestandsgebäuden untergebracht werden konnten, führt dies zu einer Ausweitung der von der Stadt genutzten Mietflächen. Um dem gerecht zu werden, koordinieren die Liegenschaften Ankauf von weiteren eigenen städtischen Büroimmobilien und decken den Mehrbedarf kurz- bzw. mittelfristig durch Anmietungen.
Die Anmietungsquote sollte eigentlich wieder sinken
Aktuell arbeiten rund 11.950 Menschen in Voll- und Teilzeit für die Stadt. Ein erheblicher Anteil entfällt auf Büroarbeitsplätze. Die Verwaltung ist an 39 Standorten vertreten – überwiegend in der Innenstadt. Aber nur die Hälfte der Flächen sind im Eigentum der Stadt. Das widerspricht der eigentlichen Strategie, die die Anmietungen reduzieren und die Eigentumsquote erhöhen wollte.
„Für die Stadt sind eigene Büros die günstigste Variante. Ein konsequenter Ausbau des eigenen Bestandes an Büroimmobilien ist daher das Ziel“, machte vor vier Jahren der damalige Leiter der Liegenschaften, Thomas Ellerkamp, in einem Interview deutlich.
Sein Nachfolger Dr. Felix Nolte muss mit anderen Rahmenbedingungen klar kommen: Denn die Baukosten sind seit 2008 ebenso explodiert wie die Kaufpreise bis zur Zinswende. Daher kommt der wirtschaftlichen Betrachtung eine deutlich größere Rolle zu.
Im Jahr 2008 lag der Anteil von Eigentum bei den Büroimmobilien noch bei 62 Prozent. Aktuell liegt die Quote nur noch bei 46 Prozent. Da ist allerdings der jüngste Ankauf – das Gebäude der BIG-Versicherung im Schatten des U-Turms – noch nicht enthalten. „Wir bewegen uns jetzt bei ungefähr 50 Prozent Eigentum”, berichtet Nolte im Nordstadtblogger-Interview.
Büro-Neubauten sind aus Sicht der Stadt zurzeit nicht wirtschaftlich
„Wir kaufen Immobilien, wenn es preislich passt: Entweder weil sie besonders günstig sind oder weil sie besonders gut sind und verkehrsgünstig liegen”, erklärt Nolte. „Der Immobilienmarkt hat sich gedreht“, sagt er mit Blick auf die Zinskurve. „Momentan sind wir fast die Einzigen, die für den Eigenbedarf ankaufen.“
Mittlerweile sind die Kaufpreise wieder rückläufig – ebenso wie die Zinsen. Ein Neubau ist aus Sicht der Stadt zurzeit nicht wirtschaftlich.
„Die hohen Baukosten führen zu einer theoretischen Miete von 18 €/m². Da ist eine Anmietung für 13 €/m² günstiger, auch langfristig, wegen der Zinsen. Anders sieht dies bei Ankäufen zu guten Preisen aus“, rechnet Nolte vor.
Aber: Nicht jeder Eigentümer sei bereit, seine Liegenschaft zu verkaufen.
Anmietung des Towers statt Neubau eines „Technischen Rathauses“
In anderen Städten sind die Stadtverwaltungen teilweise auf wenige Standorte konzentriert. Das ist in Dortmund etwas anders. „Eine Konzentration der Stadtverwaltung auf eine Handvoll Gebäude rund ums Stadthaus ist aus meiner Sicht unrealistisch. Wir können uns nur auf die gesamte Innenstadt fokussieren. Man kann ja nicht fünf Jahre warten, bis nah am Stadthaus vielleicht mal Flächen frei werden”, sagt Nolte.
„Es sind Glücksfälle, wenn Gebäude wie ein E.ON-Tower frei werden. Wenn wir 5000 Quadratmeter suchen, findet man die nicht so schnell, weil der Büromarkt hier wenig Bewegung aufweist”, so der Chef der Liegenschaftsverwaltung.
Daher gibt es auch nicht das viele Jahre diskutierte „Technische Rathaus“ in einem Gebäude – auch wenn durch die Anmietung des EON-Towers der Weg bereitet ist. 18.670 Quadratmeter Bürofläche stehen im Tower zur Verfügung.
Allerdings reichen die Flächen für ein technisches Rathaus in einem einzigen Gebäude nicht aus. Doch in Kombination mit dem Nachbargebäude, dem IWO-Hochhaus mit 13.565 Quadratmetern Bürofläche, liegen die technischen Abteilungen künftig sehr dicht beieinander.
Neubau auf der Fläche des ehemaligen Kreiswehrersatzamtes ist vom Tisch
Ab der zweiten Jahreshälfte wird der Tower komplett durch Stadtämter belegt sein. Damit hat sich die Diskussion um einen möglichen Neubau erledigt. Dafür war die Fläche des ehemaligen Kreiswehrersatzamtes an der Leuthardstraße im Gespräch, welches derzeit erneut für die Unterbringung von Geflüchteten genutzt wird.
Die mögliche Neunutzung des Kreiswehrersatzamtes wartet – denn ein Abriss und Neubau würde – bei aktuellen Bau- und Zinskosten und den Anforderungen an klimagerechtes Bauen und der Berücksichtigung von einer Tiefgarage – bei deutlich über 18 bis 20 Euro Mietkosten pro Quadratmeter und Monat liegen.
„Der Mietzins für den EON-Tower war im Vergleich so günstig, dass es sich nicht lohnt, selbst neu zu bauen“, verweist Nolte auf die Abweichung von der Eigentumsstrategie. „Ein Ankauf setzt auch immer eine Verkaufsbereitschaft voraus“, ergänzt Rainer Peper, Teamleiter Büroanmietung. „Viele Vermieter sind aber Bestandshalter. Wenn uns etwas zur Miete angeboten wird, fragen wir auch nach Kauf oder Mietkauf. Wir rechnen dann durch und gegen.“
Spektakuläre Ankäufe am Dortmunder U und an der Rheinischen Straße
Neben dem Tower werden auch andere große Immobilien ins städtische Eigentum kommen: Die nicht mehr von der Continentale-Versicherung benötigten 7730 Quadratmeter Büroflächen am Heiligen Weg oder die bisherige BIG-Hauptverwaltung am U-Turm mit 17.600 Quadratmeter Bürofläche sind große Ankäufe.
Hinzu kommt die Anmietung von Teilen der ehemaligen Postbank am Hiltropwall ab der 2. Jahreshälfte 2025. Damit deckt die Liegenschaftsverwaltung aktuelle Bedarfe der Stadtverwaltung.
Aus Umorganisationen von Ämtern ergeben sich immer gewisse Bedarfe und das kann Umzugsrochaden auslösen. „Daher beobachten wir immer, was sich auf dem Immobilienmarkt bewegt. Zu Ende ist man nie”, betont der Leiter der Immobilienverwaltung.
„Es laufen ja auch immer Verträge aus. Da müssen wir prüfen, ob wir verlängern oder rausgehen“, ergänzt Rainer Peper.
Verträge für bis zu 7000 Quadratmeter Bürofläche laufen jedes Jahr aus
Zwischen 3000 und 7000 Quadratmeter Bürofläche pro Jahr könnte man kündigen oder verändern – auch nach den jüngsten Ankäufen. Eine Rolle spielt zudem, dass manche Fachbereiche und Stadtämter besondere Anforderungen haben, sagt Nolte mit Blick auf so genannte Spezialnutzer wie das Stadtarchiv.
Die spektakulärste „neue“ Immobilie ist allerdings das ehemalige Versorgungsamt an der Rheinischen Straße. Allerdings war das explizit ein Notankauf, um das seit Jahren leerstehende denkmalgeschützte Gebäude vor dem weiteren Verfall zu schützen.
Teil der Büroflächenstrategie ist es nicht – zumal für die Sanierung noch Jahre vergehen, ein mindestens hoher zweistelliger Millionenbetrag benötigt wird und ein Nutzer noch nicht in Sicht ist. Als Ersatzflächen für das Jugendamt dient das Gebäude definitiv nicht.
Um die Sanierung des ebenfalls denkmalgeschützten Gebäudes des Jugendamts am Ostwall 60 realisieren zu können, hat die Stadt an der Vosskuhle als Interims-Quartier die frühere Firmenzentrale der Dortmunder IT-Schmiede Materna für fünf Jahre angemietet.
Dort wurden 9500 Quadratmeter Fläche angemietet – am Ostwall saß das Jugendamt auf 8400 Quadratmetern. Das Unternehmen Materna hat mittlerweile seinen Neubau auf Phoenix-West bezogen.
Die Entwicklung des „Büros der Zukunft“ ist nicht abgeschlossen
Dass durch die verstärkte Nutzung von Homeoffice und mobilem Arbeiten seit der Corona-Pandemie der Bedarf an Büroflächen in der Stadtverwaltung signifikant gesunken ist, hat sich so nicht bestätigt. Aber die Büroflächen und die Ausstattung der Arbeitsplätze verändern sich sowohl durch die zunehmende Vernetzung und Digitalisierung als auch die veränderten Formen und Möglichkeiten der Zusammenarbeit durch mobiles Arbeiten. Dem muss die Büroflächen-Entwicklung auch inhaltlich Rechnung tragen.
Die Büros sehen nach Corona nicht viel anders aus – bis auf die Open-Space-Zonen und so genannte „Fokus-Kabinen“, die der Konzentration oder für Telefonate dienen. Was sich ändert ist beispielsweise, dass nicht alle Beschäftigten fest zugewiesene Arbeitsplätze und Büros haben.
Das sogenannte „Desk-Sharing“ kommt immer häufiger vor – vor allem unter den Beschäftigten, die auch einen oder zwei Tage pro Woche im Homeoffice arbeiten. „Ohne Desk-Sharing können wir keine neuen Arbeitswelten bauen. Ansonsten würde sich die Bürofläche nochmal deutlich vergrößern“, führt Nolte aus.
Doch immer mehr Firmen holten die Menschen zurück: „Das ist eine Frage der konkreten Aufgabe und der Unternehmenskultur”, erklärt Dr. Felix Nolte. Die Entwicklung des „Büros der Zukunft“ sei nicht abgeschlossen: Es gehe darum, die Büros „tätigkeitsorientiert und aufgabenorientiert“ auszurichten.
Die bisherige Digitalisierung führe noch nicht zu einem grundsätzlichen Wandel. Die Flächen würden nicht weniger, nur anders verteilt.
„Die Diskussion, wie wir in zehn Jahren arbeiten werden, ist noch nicht abgeschlossen. Künstliche Intelligenz wird der Gamechanger“, glaubt Nolte. Denn bislang ist noch völlig offen, welche Auswirkungen die zunehmende Digitalisierung und der Einsatz von KI auf die Büroarbeitsplätze bei der Stadt haben wird. Von den 12.500 Beschäftigten der Stadt Dortmund (inkl. Jobcenter) verfügen rund 8.500 über einen originären Schreibtischarbeitsplatz.
Anm.d.Red.: Haben Sie bis zum Ende gelesen? Nur zur Info: Die Nordstadtblogger arbeiten ehrenamtlich. Wir machen das gern, aber wir freuen uns auch über Unterstützung!
