Von Gerd Wüsthoff (Text) und Klaus Hartmann (Fotos)
Mit circa 320.000 Wohnungen ist der Wohnungsbestand in Dortmund Zuhause für über 600.000 Menschen. Die Vielzahl der bestehenden Wohnquartiere, in Verbindung mit Grünanlagen ist die Grundlage für gute Nachbarschaften und Lebensqualität. Wohnungen, Wohngebäude und Quartiere altern, und Modernisierungen sind selbstverständliche Notwendigkeit. Der Wohnungsbestand aber muss gepflegt, erhalten und gemäß den aktuellen Ansprüchen, gestaltet werden. Das ist in Dortmund seit Jahrzehnten übliche Praxis und bietet Mehrwert und Chancen für die Bevölkerung, die Eigentümer, sowie für die städtebauliche und energetisch nachhaltige Entwicklung in Dortmund.
Diskussions- und Informationsrunde zu Modernisierungen in der Bürgerhalle
„Eine Wohnung ist Heimat und gibt Sicherheit“, betont Oberbürgermeister Ullrich Sierau. „Wie viel Modernisierung muss oder kann sein?“ Derzeit liegt der Prozentsatz der Modernisierungen bei etwa einem Prozent pro Jahr – gesehen auf den Gesamtbestand der Wohnungen in Dortmund.
Die Stadtverwaltung will jedoch eine Quote von drei Prozent im Jahr erreichen. Das bedeutet, dass die Wohnungssubstanz in Dortmund in den nächsten 30 bis 33 Jahren einmal komplett erneuert werden würde.
An der Veranstaltung im Rathaus nahmen neben Vertretern der Stadtverwaltung, Ludger Wilde, Beigeordneter für Umwelt, Planen und Wohnen der Stadt Dortmund, Thomas Böhm – Amtsleiter Amt für Wohnen und Stadterneuerung der Stadt Dortmund, der Spar- und Bauverein eG Dortmund – vertreten durch Franz-Bernd Große-Wilde und Florian Ebrecht, die DOGEWO21 – vertreten durch Klaus Graniki, Geschäftsführer DOGEWO21, Haus und Grund Dortmund e.V. und der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. teil.
Die gewinnorientierten privaten Wohnungsbau- und -eigentümergesellschaften nahmen an der Runde nicht teil. Für die Privateigentümer war Michael W. Mönig, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Dortmund, anwesend. Die Sicht der MieterInnen wurde durch Rainer Stücker, Geschäftsführer Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. vorgestellt.
Das Modernisierungen nicht zum Nulltarif machbar sind, ist allen Beteiligten klar. Die Baukosten haben sich, trotz aktueller Niedrigstzinsphase, seit dem Jahr 2000 fast um die Hälfte erhöht. Das liegt zu einem großen Teil an den fehlenden Kapazitäten der Baufirmen und Verknappungen bei den Bauzulieferern. Dabei sind Mieterhöhungen, durch anteilige Umlagen auf die Mieter mit aktuell elf Prozent Kappung, gesetzlich geregelt. Die neue gesetzlich angedachte Kappung auf acht Prozent ist leider nur gültig in den Bereichen, für eine bisherige 15 Prozentige Kappung galt.
Enger Wohnungsmarkt in Dortmund – besser als im Bundesdurchschnitt
Sierau konstatierte in seiner Eröffnungsrede , dass „das Thema Wohnen in Dortmund nur gemeinsam mit allen Beteiligten erledigt werden kann“. Dabei bezog er sowohl die genossenschaftlichen und privatwirtschaftlichen Wohnungsbau- und Wohnungseigentümer, die MieterInnen und die Stadt selbst mit ein. Der OB nannte auch aktuelle Kritikpunkte bei schwierigen Partnern im Dortmunder Wohnungsmarkt.
Allen Referenten war es wichtig ihre nahezu einheitliche Einstellung zum eigenen sozialen, marktwirtschaftlichen Handeln darzustellen. Dass ihnen das Miteinander der BewohnerInnen untereinander und mit den Wohnungseigentümern wichtig ist. Und das sie sich aktiv auch mit Quartiersmanagement (Spar- und Bau, DOGEWO21) und Stadtgestaltung („… schöne und wertvoll gestaltete Fassaden, tragen zum positiven image einer Stadt bei.“ erklärt Franz-Bernd Große-Wilde, Spar- und Bau) und Vermeidung von Gentrifizierung intensiv beschäftigen.
Mönig betonte zur Kommunikation zwischen EigentümerInnen MieterInnen, und dessen Mitnahme bei Modernisierungen, dass diese im Falle der privaten VermieterInnen, im Gegensatz zu den großen Gesellschaften, sehr direkt möglich und üblich ist und erklärt dazu: „Hier ist der Kommunikationsweg sher gering und einfach.“ Wilde, zuständig für Planen und Wohnen der Stadt Dortmund, fügt hinzu: „Dortmund ist attraktiv, aber soll auch in Zukunft attraktiv bleiben.“
Wohnraumförderung nochmals gesteigert
Das der Mietspiegel in Dortmund im Vergleich zu anderen bundesdeutschen Großstädten relativ niedrig ist, liegt auch an den Marktteilnehmern Spar- und Bau und DOGEWO21, aber auch daran, dass in Dortmund die Zahlen der Transferleistungs-EmpfängerInnen relativ sind. Zudem sind etwa 50 Prozent der DortmunderInnen könnten einen Wohnberechtigungsschein beantragen. Meist benötigen diese MieterInnen den Wohnberechtigungsschein aber nicht, da das allgemeine Mietniveau generell in Dortmund niedrig ist.
Eine Modernisierung ist immer auch in erster Linie eine Belastung für die MieterInnen und nicht nur ein nötiger logistischer und finanzieller Aufwand für die Eigentümer. Hier waren sich alle Referenten einig, „… dass eine Modernisierungsmaßnahme nur mit dem Mieter vorgenommen werden sollte“. Für Große-Wilde war es im Zusammenhang der energetisch-ökologischen Modernisierung wichtig zu erwähnen: „Dass der Mieter unbedingt mitgenommen wird.“
Fördermittel zur Stadtentwicklung stehen bereit
Im Aufgabenbereich der Stadterneuerung werden 2018 EU-, bundes- und landesseitig geförderte Projekte mit besonderer Bedeutung entwickelt und durchgeführt. Dortmund erhält in diesem Rahmen 5.223.000 Euro Fördermittel. Stadterneuerungsmaßnahmen, welche auch durch die Mobilisierung von privatem Kapital und Engagement gestützt werden, tragen zur Aufwertung der Stadtteile und damit einer Verbesserung der Lebensqualität in Dortmund mit bei.
Bei allen Gesprächspartnern der Veranstaltung schwang mit, dass es im Interesse der Wohnraumeigentümer liegt oder liegen sollte, dass die Wohnhäuser in einem guten Zustand sind, Innen und Außen, weil sich damit die Lebensqualität einer Stadt erhöht.
Die guten Förderergebnisse im Bereich des sozialen Wohnungsbaus der beiden Vorjahre konnten im Jahr 2017 nochmals gesteigert werden. Zur Realisierung von geförderten Neubau- und Bestandsmaßnahmen für insgesamt 1 013 Wohnungen flossen rund 51,1 Millionen Euro nach Dortmund. Erfreulich ist, dass wieder 280 Wohneinheiten (267 Geschosswohnungen und 13 Mieteinfamilienhäuser) gefördert wurden.
Mit einer Bewilligungsmiete von 5,25 Euro pro Quadratmeter netto kalt im Monat wird damit ein zusätzliches Angebot an preiswertem Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen geschaffen.
Im Berichtszeitraum haben 2.049 Haushalte haben mit Unterstützung des Wohnungsamtes eine geförderte Wohnung erhalten. Besonders kinderreiche Familien benötigen die Hilfe des Wohnungsamtes. Am 31. Dezember 2017 waren in Dortmund 1.890 Haushalte als wohnungssuchend für eine geförderte Wohnung vorgemerkt. Eine Steigerung um 17,5 Prozent gegenüber 2016.
Wohnraum ist nicht nur in Dortmund ein soziales Wirtschaftsgut
der Stadt Dortmund mit Unternehmen, Mietern und Eigentümern, Bürgerhalle
Der Bestand an gefördertem Wohnraum hat sich auf insgesamt 24.252 Einheiten zum 31. Dezember 2017 verringert. Bis 2025 wird sich der geförderte Bestand nach aktuellen Berechnungen auf etwa 19.000 weiter senken. Auch wenn Spar- und Bau und DOGEWO21 sozial geförderten Wohnraum neu schaffen.
Sowohl gemeinwirtschaftlich, genossenschaftlich und privatwirtschaftlich organisierte Wohnraumeigentümer müssen und sollen Gewinne erzielen. Der Moderator des Abends, der Journalist Kay Bandermann berichtet über die Gewinne aus der börsennotierten Wohnungswirtschaft.
So hat Vonovia einen operativen Gewinn von 921 Millionen Euro erzielt, welcher auch durch den Conwert Zukauf begründet ist. Bei der LEG war es 2017 eine Steigerung um 10,1 Prozent auf 295,3 Millionen Euro. Die anderen gewinnorientierten Immobilienkapitalanlage-Firmen der „Wohnungsindustrie liegen ähnlich.
„Diese Gewinnsteigerungen liegen zum Teil an erhöhten Mieten und dem gesetzlichen Spielraum dazu“, sagt Bandermann. Wilde betonte dass eine Regulierung notwendig ist, um Auswüchse auszugleichen. Dazu ist ein Prozentsatz aller Neubauprojekte in der Folge mit einem Anteil
Stadtklima und Weltklima: Notwendige energetische Erneuerung und Optimierung der Altbausubstanz
„Die Pflege des Eigentums, also der Häuser mit Mietwohnungen, trägt zum allgemeinen guten oder schlechten Image einer Stadt bei“, sagt Wilde, und führt fort: „Dortmund will sich Nachhaltig für das Klima im Sinne des Pariser Klimaziele einsetzen, also bis 2020 40 Prozent Emissionen einsparen.“
Die angestrebte Erhöhung auf drei Prozent würde gerne im Zusammenhang mit der notwendigen energetischen Erneuerung und Optimierung der Altbausubstanz gesehen. Bis heute sind etwa 30.000 Wohneinheiten renoviert, bzw. auf den technisch aktuellen Stand gebracht worden.
„Dabei ist für uns der Grundsatz: Modernisierung vor Abriss wichtig“, sagt Sierau. Dortmund hat dazu ein Dienstleistungszentrum für Klimaschutz und Energieeffizienz eingerichtet, welches zur Beratung von Interessierten zur Verfügung steht.
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Reaktionen
Neeltje
Ich finde es toll, dass die Stadt Wohnbauförderung für den Hausbau betreibt. Die Quote von drei Prozent ist schon ziemlich viel. Am wichtigsten ist jedoch, dass es den Bewohner zugutekommt, finde ich!